A falência do incorporador e o interesse coletivo da incorporação

Fonte: SANTOS, Lourdes Helena Rocha dos. “A força dos pré-contratos no âmbito do direito imobiliário”. Imóvel Magazine, abril-maio 2011, p. 38.

Em meio a um cenário econômico favorável, o mercado imobiliário brasileiro tem conhecido uma inédita expansão. O crescimento dos investimentos no setor e o consequente aumento da concorrência fazem com que o incorporador e o comprador lancem mão do pré-contrato, um instrumento jurídico que representa a tratativa preliminar na qual as partes pactuam as condições do negócio imobiliário. As negociações passam muitas vezes pela apresentação de ofertas e vantagens ao adquirente, como forma de atraí-lo para a assinatura do contrato. O comprador, por sua vez, ao reservar o bem, busca assegurar o seu direito de compra. Dessa forma, o pré-contrato formaliza as tratativas efetuadas, demonstrando a inequívoca intenção de negociar, as condições, o preço, os prazos e, por vezes, eventuais peculiaridades sobre o negócio imobiliário a ser firmado.

No sistema jurídico civil vigente, o pré-contrato configura uma promessa de contrair o compromisso de compra e venda. A disciplina geral dos contratos encontra-se no art. 421 e seguintes do Código Civil e a regulação específica do tema, no art. 27 da Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Possuem a validade de um pré-contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer outro instrumento que possa a ele ser equiparado.

Ocorre que, não obstante a assinatura do pré-contrato, há situações cada vez mais comuns onde o compromisso de compra e venda termina não refletindo a tratativa preliminar. Tais casos podem acabar conduzindo a uma demanda judicial, que poderia ter sido evitada tomando-se os cuidados preventivos no momento de elaborar o pré-contrato.

Sabe-se pelo Código Civil que a proposta obriga o proponente (art. 427) e pelo Código de Defesa do Consumidor que a oferta vincula (art. 48). Tais obrigações exigem do vendedor um cuidado maior, pois a sua proposta gera uma responsabilidade pré-contratual diante do comprador. Do mesmo modo, aquele que deseja adquirir o imóvel obriga-se a efetuar o negócio nos termos do pré-contrato.

Em caso de ruptura do acordo preliminar, é necessário identificar as condições estipuladas, como, por exemplo, se houve a determinação da unidade negociada e o pagamento de arras. Na seara do pré-contrato, a resolução de eventual conflito deverá considerar a responsabilidade pré- contratual e o princípio da boa-fé objetiva, podendo inclusive gerar indenização por perdas e danos pelo seu descumprimento.

A dificuldade emerge do fato de que muitos destes instrumentos, como o termo de reserva ou a proposta de compra, são assinados por apenas uma das partes, ou não fazem constar os elementos essenciais ao pré-contrato, quais sejam – a manifestação de vontade, a indicação da unidade, o preço e o modo de pagamento, bem como a promessa de contratar. Em situações onde não houve, exemplificativamente, o pagamento da comissão de corretagem, o pagamento de arras, a definição da unidade ou do preço, mas apenas uma proposta de reserva por tempo determinado até que se definam as condições do negócio, não se caracteriza o inadimplemento das partes caso este não venha a se realizar, visto que não se está diante de pré-contrato. Por essa razão, há que se verificar em cada caso a presença dos elementos configuradores do pré-contrato e ensejadores da responsabilidade pré-contratual, sempre observando o critério orientador da boa-fé objetiva.