Retomada de obras: uma parceria em que todos ganham

Fonte: Imóvel Magazine, junho-julho 2012, p. 146.

Bons negócios, comumente, estão aliados ao senso de oportunidade e à criatividade. A retomada de obras que paralisaram em decorrência de falências pode representar um bom negócio para as empresas que venham a retomá-las, especialmente numa época em que os bons terrenos estão cada vez mais disputados. Caberá ao empresário identificar o verdadeiro potencial daquele empreendimento, agregando seu conhecimento e experiência no mercado.

Não raro, o insucesso do antigo incorporador foi o de conceber um projeto não adequado ao local ou às expectativas dos adquirentes quando do seu lançamento. Uma adequação do projeto arquitetônico e as suas especificações podem tornar aquela edificação atraente a novos compradores. Necessariamente, haverá que se realizar uma vistoria técnica para atestar as condições da obra e o percentual executado, de modo a delimitar as responsabilidades da nova construtora que fará a retomada. Será de suma importância realizar um orçamento cuidadoso especialmente quanto aos serviços que deverão ser refeitos ou recuperados. Devidamente identificadas as condições da obra, bem como as alterações e adequações necessárias para a sua recolocação no mercado, e verificada a viabilidade econômica que possa ter, há que se estabelecer uma grande parceria entre condôminos lesados pela falência, poder público e a nova construtora.

Quanto aos condôminos, a fim de que possam minimizar os reflexos causados pela quebra da construtora e pela paralisação da obra, estes deverão organizar-se e eleger uma comissão de representantes. Esta última, em nome e representação de todos, dará seguimento nas negociações de acordo com a vontade manifestada pela maioria na Assembleia Geral, a ser convocada pela própria comissão ou, na sua falta, por detentores de 1/6 das frações ideais se se tratar de incorporação regida pelo patrimônio de afetação, conforme art. 31-F, §1º, da Lei de Condomínios e Incorporações (incluído pela Lei nº 10.931/04). Nos casos em que não se constituiu o patrimônio de afetação, ainda assim tem-se admitido a transmissão da propriedade à comissão de representantes para viabilizar a continuidade da obra, tendo em vista o interesse coletivo da incorporação, tal como julgado pelo STJ no Recurso Especial nº 1.115.605.

Ao poder público caberá importante e fundamental papel neste processo, uma vez que toda a regularização desta obra deverá tramitar nos órgãos competentes. Neste 2 ponto, uma visão urbanística e social acertada conduzirá a uma solução que a cidade toda agradecerá, porque, a final de contas, quem gosta de transitar em meio a esqueletos de obras inacabadas? A cidade de Porto alegre, por exemplo, possui lei municipal de incentivo de retomada de obras paralisadas, com a redução de IPTU, passando de 6 por cento para até 1,1 por cento para os condomínios que se organizam para terminarem os empreendimentos paralisados. O Poder Público também deve ter em conta que a retomada de uma obra é capaz de gerar empregos e movimentar a economia. Ademais, o interesse público na solução destes casos se evidencia na medida em que comumente edificações abandonadas são alvo de vandalismo e invasões degradando sobremaneira o ambiente urbano.

O elo se fecha com a entrada no processo da nova construtora que assumirá as obras e que será determinante no sucesso do projeto, pois a sua expertise no negócio viabilizará soluções para os problemas de construção e de fluxo financeiro que, sozinhos, os adquirentes lesados possivelmente não as encontrariam. A fim de resguardar a segurança jurídica dos envolvidos, todo o processo deverá observar a legislação aplicável, em especial a Lei 4.591/64, que regula os Condomínios e Incorporações Imobiliárias, bem como as alterações introduzidas pela Lei nº 10.931/04, que dispõe sobre o Patrimônio de Afetação, além dos dispositivos contidos na Lei de Falências e no Código Civil. Está aí uma parceria que vale a pena!