Estruturação Societária do Empreendimento Imobiliário

Fonte: Revista Imóvel Magazine. Edição – Fevereiro/Março 2014, p. 72 e 74.

Nos últimos anos, o Brasil vivenciou uma grande explosão imobiliária, ingressando no mercado os mais diversos tipos de compradores de imóveis e de investidores. Também os empreendimentos tomaram novas feições antes desconhecidas. Hodiernamente, são comuns os mega-empreendimentos, os empreendimentos multi-uso, os edifícios mistos, enfim, uma gama de complexas edificações, a demandar estruturações jurídicas diferenciadas para o seu desenvolvimento.  Ao planejar a construção de um empreendimento, a empresa ou seu idealizador, necessita considerar o perfil dos seus investidores, sua disposição de “aparecer” e de assumir riscos, para então decidir como melhor estruturar o empreendimento.

Se a captação dos recursos virá de investidores que desejam participar efetivamente do negócio, almejando dele obter resultados econômicos, porém limitando as possibilidades de sofrerem prejuízos em outras esferas patrimoniais, uma opção é que participem como sócios em uma Sociedade de Propósito Específico – SPE. 

Nesse modelo de negócio, o ingresso dos recursos do investidor se dá por meio de subscrição e integralização das cotas sociais da SPE, de forma que ele passa a ser titular daquele empreendimento especificamente, sendo sua responsabilidade restrita ao valor de suas quotas, respondendo, todavia, de forma solidária com os demais sócios, pela integralização do capital social da sociedade (art. 1091 CC).

Outra vantagem é de que os recursos do investidor não se misturam com o da empresa incorporadora/construtora em outros negócios, de sorte que o insucesso desta em outros empreendimentos, não deverá contaminar o negócio específico da SPE.  Neste sentido, o comprador dos imóveis também estará mais protegido contra práticas não recomendáveis de transitar recursos de uma incorporação para outra, principalmente se a empresa construtora/incorporadora não tiver submetido o empreendimento ao regime da afetação.

Na SPE, o investidor é sócio da empresa e como tal tem maior acesso às informações da sociedade, o que lhe permite estar acompanhando seus números e perspectivas de resultados.  Por outro lado, estará a mercê dos riscos do negócio, já que, como sócio, contrai obrigações perante terceiros para o desenvolvimento do empreendimento.

Traçando um paralelo, caso o investidor não pretenda participar ostensivamente do negócio imobiliário, deixando em mãos da construtora/incorporadora a condução do empreendimento, uma boa opção é participar do negócio por meio de uma Sociedade em Conta de Participação – SCP.  Nesta modalidade, a atividade social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo (incorporadora/construtora), em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando o investidor dos resultados correspondentes (art. 991, CC).

A SCP não possui personalidade jurídica, é de simples constituição, sequer necessita ser registrada na Junta Comercial. O investidor não é titular do empreendimento, não é identificado por terceiros, sendo que os direitos e obrigações serão do sócio ostensivo, com quem o investidor deverá ter uma relação de confiança sólida, sem a qual não é recomendável esta modalidade de sociedade.

Outras formas há de estruturar o negócio imobiliário, especialmente quando se tratar de duas ou mais empresas que desejam somar esforços, cada qual com suas habilidades, para a realização do empreendimento. No Consórcio, por exemplo, não há a formação de nova entidade societária, mas as empresas podem, por meio de um contrato, assumirem cada qual e diretamente suas obrigações, nos limites do acordo consorcial, objetivando um empreendimento comum.

Já a Joint Venture, de origem norte-americana, corresponde a uma reunião de pessoas que combinam seu patrimônio (dinheiro, bens imóveis, etc), esforços, habilidades e conhecimento para a consecução de um objetivo pontual e específico, de curta duração ou com prazo determinado. Como associação despersonalizada que é, sua constituição se dá por meio de uma sociedade limitada ou por meio de sociedade por ações.

Diante da pluralidade de instrumentos jurídicos disponíveis, a adequada escolha da estruturação societária do empreendimento, será de fundamental importância para o sucesso na captação de recursos dos investidores e/ou de empresas parceiras, de modo a atingir as expectativas de todos os participantes do negócio imobiliário.