As repercussões do enquadramento dos condo-hotéis como valor mobiliário pela CVM

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) emitiu, em dezembro de 2013, um alerta ao mercado questionando a regularidade de investimento em empreendimentos imobiliários cuja destinação é a exploração da atividade hoteleira.

Neste comunicado, a CVM ponderou que o modelo de negócio Condo-hotel, que capta potenciais investidores por meio de oferta pública, se encaixaria no conceito legal de valor mobiliário (art. 2º, inciso IX da Lei n. 6.385/76), de forma que tais ofertas públicas devem ser previamente registradas no referido órgão e somente podem ser realizadas por sociedades nele registrados.

Desde então, foram dirigidos inúmeros pedidos de dispensa de registro de Condo-hotéis à CVM pelos incorporadores ofertantes, os quais são também responsáveis pela veracidade, consistência, qualidade e suficiência das informações prestadas ao órgão regulador e fornecidas ao mercado.

Das solicitações de dispensa de registro de oferta pública, quatro casos foram analisados até o presente momento, sendo que para os três primeiros a decisão foi pela dispensa condicionada do registro de oferta pública. O primeiro caso analisado foi o empreendimento Best Western Premier Arpoador Fashion Hotel, da Incortel, para o qual a CVM condicionou a dispensa de registro à venda a investidores qualificados, com no mínimo R$ 1,5 milhão de patrimônio ou que investisse ao menos R$1 milhão na oferta em questão. Neste empreendimento, o investidor adquire cotas de sociedade e não uma unidade autônoma hoteleira.

Nos outros dois casos em que houve a dispensa do registro – os empreendimentos Rio Business Soft Inn, da STX, e o Praia Formosa, da Odebrecht -, a CVM não condicionou a venda à investidor qualificado, entendendo ser dispensável esta cautela, por tratar-se de alienação de unidade autônoma e não de cotas em sociedade, já estando ao abrigo da proteção da Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio e Incorporação Imobiliária).

Para esses dois empreendimentos, a autarquia direcionou atenção ao material publicitário, advertindo que este deve refletir as características do negócio, utilizando linguagem clara, serena e moderada, alertando para os riscos de aporte em caso de resultado negativo do empreendimento.

Todavia, no último caso analisado, a CVM adotou posição contrária, negando o pedido de dispensa de registro de oferta pública à incorporadora Cabral Garcia, atingindo diretamente os empreendimentos de Condo-hotéis “Townhouses COPA 5 by Ramada”, “Américas Townhouses Hotel by Ramada” e “Hotel Ibis Volta Redonda/Barra Mansa. Após analisar as nuances deste caso, a CVM entendeu que a incorporadora não se encontrava habilitada a ofertar publicamente quaisquer títulos ou contratos de investimento coletivo e considerou os procedimentos realizados como irregulares.

A recente posição da CVM no caso Cabral Garcia,  denota, mais que tudo, que este órgão adotará de rigorismo na análise dos inúmeros pedidos de dispensa de oferta pública que estão sendo encaminhados por incorporadoras de todo o País, as quais aguardam a decisão da autarquia para lançar os seus empreendimentos de condo-hotéis.