As repercussões do enquadramento dos condo-hotéis como valor mobiliário pela CVM
Fonte: Revista Imóvel Magazine. Ed.: fevereiro/março 2015. Página: 118.
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) emitiu, em dezembro de 2013, um alerta ao mercado questionando a regularidade na oferta de empreendimentos imobiliários cuja destinação é a exploração da atividade hoteleira.
Neste comunicado, a CVM ponderou que o modelo de negócio Condo-hotel, que capta potenciais investidores por meio de oferta pública, se encaixaria no conceito legal de valor mobiliário (art. 2º, inciso IX da Lei n. 6.385/76), de forma que tais ofertas públicas devem ser previamente registradas no referido órgão e somente podem ser realizadas por sociedades nele registrados.
Desde então, foram dirigidos inúmeros pedidos de dispensa de registro de oferta pública de Condo-hotéis à CVM pelos incorporadores ofertantes. Das solicitações de dispensa de registro de oferta pública, já se encontram analisados alguns casos, os quais servem de indicativo de caminho a seguir. O primeiro caso analisado foi o empreendimento Best Western Premier Arpoador Fashion Hotel, da Incortel, para o qual a CVM condicionou a dispensa de registro à venda a investidores qualificados, com no mínimo R$ 1,5 milhão de patrimônio ou que investisse ao menos R$1 milhão na oferta em questão. Neste empreendimento, o investidor adquire cotas de sociedade e não uma unidade autônoma hoteleira.
Em outros dois casos em que houve a dispensa do registro – os empreendimentos Rio Business Soft Inn, da STX, e o Praia Formosa, da Odebrecht -, a CVM não condicionou a venda à investidor qualificado, entendendo ser dispensável esta cautela, por tratar-se de alienação de unidade autônoma e não de cotas em sociedade, já estando ao abrigo da proteção da Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio e Incorporação Imobiliária).
Para esses dois empreendimentos, a autarquia direcionou atenção ao material publicitário, advertindo que este deve refletir as características do negócio, utilizando linguagem clara, serena e moderada, alertando para os riscos de aporte em caso de resultado negativo do empreendimento.
Todavia, recentemente a CVM adotou posição contrária, negando o pedido de dispensa de registro de oferta pública à incorporadora Cabral Garcia, atingindo diretamente os empreendimentos de Condo-hotéis “Townhouses COPA 5 by Ramada”, “Américas Townhouses Hotel by Ramada” e “Hotel Ibis Volta Redonda/Barra Mansa.
A recente posição da CVM no caso Cabral Garcia, denota que este órgão será rigoroso na análise dos inúmeros pedidos de dispensa de oferta pública que estão sendo encaminhados. A Câmara vem enquadrando como valor mobiliário, sujeito à sua fiscalização e regulação, todos os condo-hotéis que ofertam um investimento em empreendimento coletivo, gerando algum tipo de direito de participação ou de remuneração ao investidor. Desse modo, o incorporador deve verificar de forma objetiva se seu empreendimento se enquadra nesse conceito legal de contrato de investimento coletivo. Se esse for o caso, deve encaminhar pedido de dispensa de registro de oferta pública à CVM, a fim de manter o empreendimento regularizado. Vale ressaltar que a solicitação de dispensa depende de provocação do incorporador.
