Nova hipótese de proteção para a incorporação imobiliária

Fonte: Site Revista Imóvel Magazine. Acessado em: 21/07/2016

O novo Código de Processo Civil elenca no artigo 833 o rol das hipóteses de bens que são considerados IMPENHORÁVEIS. Tal regra tem como objetivo principal resguardar da execução os bens necessários à subsistência do devedor e de sua família, sejam aqueles destinados à habitação, à mantença pessoal e ao trabalho.

Dentre as novidades desta regra, há uma nova hipótese de impenhorabilidade, prevista no inciso XII, do artigo 833, qual seja: os créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob o regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra. Entende-se por créditos aquilo que o adquirente ajusta pagar para a aquisição da unidade, como por exemplo, as parcelas do preço a serem pagas em moeda, dação em pagamento, etc.

Essa hipótese vem a proteger o sistema da incorporação imobiliária, buscando preservar os recursos que são destinados à execução da obra e à entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes, de modo a assegurar a realização daquilo que foi contratado entre as partes – incorporador e comprador.

Tal regra vem a reforçar o regime de afetação patrimonial, pois mesmo sendo opcional a afetação do patrimônio, a lei acabou por tornar impenhoráveis os recursos da própria incorporação. Consagra-se, assim, a eficiência da segregação de patrimônio para o atingimento dos fins da incorporação, que são a conclusão da obra e a entrega das unidades.

A razão de tal regra estar agora expressa no CPC é que a determinação de penhora dos créditos que são necessários para a conclusão das obras pode provocar um sério desequilíbrio nas relações contratuais, gerando até mesmo prejuízos aos demais adquirentes/condôminos do mesmo empreendimento.

No caso de imóveis em construção que são objeto de incorporação imobiliária, há necessidade de uma visão específica do complexo negocial que representa. Há que se olhar para o empreendimento, para a massa condominial, que é merecedora de toda a proteção e deve sempre ser observado o objetivo da Lei nº 4.591/64, que é de garantir que o empreendimento colocado à venda durante a sua construção chegue ao seu final, com sucesso.

Esta nova regra de impenhorabilidade traz uma forma de proteger o contratante em dia no cumprimento de suas obrigações. Ora, se o empreendimento é custeado com os recursos advindos de todos os condôminos, se justifica plenamente a regra de impenhorabilidade destes créditos, pois se não ingressarem para integrar o fluxo financeiro do empreendimento, tal fato acabará prejudicando todos os demais que estão ali envolvidos.

Dessa maneira, sempre deve ser preservado o interesse da coletividade dos contratantes e não os interesses meramente individuais de seus integrantes. O empreendimento será concluído com o concurso de esforços financeiros de todas as partes e qualquer falha pode afetar o fluxo financeiro e até mesmo o cronograma físico previsto.

Poder-se-ia pensar que esta hipótese de impenhorabilidade somente se aplica às incorporações imobiliárias submetidas ao regime do patrimônio de afetação. Por meio deste regime, se pode identificar aquilo que será efetivamente necessário para a conclusão da obra (que seria o limite da impenhorabilidade), em razão se haver a previsão de fiscalização do empreendimento e a contabilidade da obra destacada da contabilidade geral do incorporador. A afetação é uma blindagem que visa assegurar o adimplemento de uma obrigação – a entrega das unidades quando finalizado o empreendimento. Através dela se garante que a receita de uma incorporação não seja desviada, evitando-se abusos e fraudes.

Entendemos, porém, que a regra prevista no novo CPC é mais ampla e se aplica a todas as obras sob o regime da incorporação imobiliária. Para que seja adotada, é preciso comprovar que o crédito que se busca penhorar está vinculado a uma incorporação imobiliária específica, o que impõe a sua impenhorabilidade, por ser imprescindível para a conclusão do empreendimento. A nova hipótese de impenhorabilidade com certeza vem privilegiar a teoria da afetação na prática processual.