O Fractional – entenda esta modalidade de venda fracionada de propriedades imobiliárias

O mercado imobiliário desperta para a comercialização do Fractional, também denominado venda de cotas ou frações imobiliárias, seguindo a tendência mundial do compartilhamento.

Significa que ao invés de uma pessoa adquirir sozinha um imóvel, várias pessoas o farão, em cotas determinadas, constituindo-se sobre àquele imóvel um condomínio de proprietários.

Esta modalidade de aquisição fracionada é bastante comum para bens móveis de alto valor, como por exemplo a compra de aeronaves ou mesmo de equipamentos médicos que demandam expressivos investimentos. Sem dúvida o compartilhamento de bens de valores expressivos possui uma motivação racional e inteligente, na medida em que serão rateados os custos de aquisição e também as despesas de manutenção entre todos os proprietários.

Ademais, ao ser de várias pessoas que deles se utilizarão de forma compartilhada, evita-se que tais bens sejam subutilizados ou, no mínimo, não utilizados no máximo de suas potencialidades, o que possivelmente  ocorreria acaso pertencessem a um único proprietário.

Partindo do mesmo princípio lógico, da máxima utilização a menor custo,  o mercado imobiliário volta-se para a venda de imóveis na modalidade fracionada – o Fractional, especialmente daqueles imóveis  adquiridos como segunda residência, a ser usada  tão somente nos períodos de férias ou esporadicamente.

Ora, se o proprietário goza férias, em regra 04 semanas ao ano, porquê suportar os custos do imóvel o ano inteiro?

Partindo do princípio que o imóvel de segunda residência acaba sendo caro e subutilizado, a proposição de compra deste imóvel de forma fracionada, para tê-lo disponível para quando efetivamente o proprietário vai dele se utilizar parece muito mais racional, prático e menos oneroso.

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A ideia de oferecer ao proprietário uma fração do imóvel, assegurando que este vai tê-lo disponível para determinadas ou determináveis semanas do ano, por um valor menor e com custos de manutenção rateados entre todos os proprietários, tem causado grande impacto no mercado imobiliário.

De fato, ser o efetivo proprietário do imóvel dos seus sonhos pagando uma parcela do que este custaria se adquirido na sua totalidade, tê-lo disponível para o seu período de férias, que é quando você vai realmente usá-lo, com um custo muito mais atraente do que gastaria caso pagasse sozinho todas as despesas condominiais, impostos, etc., faz todo o sentido.

Outros atrativos que estão na seara dos desejos deste público consumidor é que este imóvel de segunda residência, esteja sempre em excelente estado de manutenção, sem que o adquirente tenha que se ocupar das tarefas de consertos e obras justo no seu período de férias.  Para contemplar estes anseios, que tal uma administradora condominial hoteleira profissionalizada para atender este proprietário de modo que ele venha gozar suas férias como se hóspede fosse de um hotel?

Serviços de camareira, alimentação, estrutura de lazer, enfim uma gama de atrativos prontos e à disposição para serem usufruídos, também são facilidades oferecidas para que a experiência de férias seja completa e inesquecível.

Bem, e se o proprietário do Fractional quer explorar outros destinos, vivenciar outras experiências?  Empreendimentos, especialmente àqueles com estrutura hoteleira, mediante a associação a redes internacionais de intercâmbios de programa de férias  os “vacations clubs”, oferecem ao proprietário a possibilidade da troca deste período do qual o proprietário detém o uso por outro  destino a ser por este escolhido, segundo as disponibilidades da intercambiadora no período.

Ainda, os adquirentes de cotas imobiliárias de empreendimentos em construção, mediante a associação deste futuro empreendimento a empresas de intercâmbio poderão, a partir de um percentual mínimo de quitação do preço,  lançar mão dos benefícios desta associação, mediante o pagamento de algumas contrapartidas.

Ora, se por um lado, para o proprietário inúmeras e convidativas vantagens levam a adesão a este modelo de compra de propriedade imobiliária na modalidade fracionada – o Fractional, para o empreendedor se abre um mercado estrondoso.

Note-se que a grande dificuldade dos empreendedores em geral é colocar no mercado um imóvel desejado que esteja ao alcance das possibilidades de compra do adquirente e que ao mesmo tempo possa lhe render um bom lucro.

Esta equação não é fácil, principalmente quando se trata de imóvel de segunda residência destinado ao lazer, cujo mercado de adquirentes é mais restrito. Ao oferecer a venda a fração de um imóvel, por uma parcela do que o mesmo custaria na sua totalidade, amplia-se enormemente a fatia de mercado de pessoas que podem acessar a compra deste tipo de imóvel.

Por outro lado,  levando-se em consideração que o  empreendedor está vendendo mais que um imóvel, e sim um produto com outros tantos valores agregados, a venda do imóvel em cotas imobiliárias alcançará um valor bem maior do que poderia alcançar se comparado com a venda do imóvel na modalidade clássica.

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Estudos tem mostrado a possibilidade do empreendedor receber um valor duas a três vezes maior na venda por Fractional do que receberia se vendesse o mesmo imóvel na modalidade tradicional.

Todavia, a modalidade de venda do imóvel na forma fracionada apresenta inúmeros desafios ao empreendedor, seja porque a venda desta cota imobiliária foge absolutamente da venda clássica, feita pelo corretor imobiliário, aproximando-se bem mais da venda de empreendimentos na modalidade Time Sharing, seja porque sua estrutura de funcionamento é extremamente complexa. O sucesso de empreendimentos na modalidade  Fractional demandará do empreendedor líder, um compromisso com a sustentabilidade daquilo que foi vendido ao proprietário da cota.

Não só o imóvel deverá ter efetivamente as características arquitetônicas prometidas, como também deverão estar disponíveis os equipamentos de lazer e de entretenimento que fizeram parte do arcabouço de venda, seja por terem constado no contrato ou na mídia impressa, digital ou ainda de outras formas veiculada.

A importância de que o imóvel esteja no período de sua utilização disponível e em perfeito estado de habitabilidade, será crucial e determinará o exato cumprimento daquilo que foi o objeto da venda. Além disso, os compromissos assumidos com serviços e infraestrutura de lazer, quando existentes, integram a contratação, não como acessórios e sim como essenciais ao cumprimento do contrato celebrado.

Na medida em que os contratantes estarão mutuamente se obrigando em contratos de longo prazo, onde inúmeras variáveis poderão influenciar na relação contratual levada a efeito, faz-se necessária uma estruturação jurídica sólida e apropriada.

Esta é a primeira publicação de uma série que abordará as nuances do Fractional, seus aspectos jurídicos relevantes e cautelas a serem tomadas tanto pelos empreendedores como para os consumidores. Na  próxima publicação  trataremos do feixe de contratos que compõem  a estruturação  jurídica de empreendimentos nesta modalidade, fazendo-se uma breve explicação sobre cada um destes instrumentos, que juntos deverão ser interpretados e aplicados, sempre utilizando-se do princípio da função social e econômica desta atípica modalidade contratual.