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Usucapião extrajudicial: Um procedimento simples, rápido e menos oneroso

Por: Ciane Defaveri e Ana Paula Kreutzer
25/06/2018

Usucapião é o nome técnico jurídico que se confere para a aquisição da propriedade sobre um bem móvel ou imóvel, em razão da posse que se esteja exercendo sobre este bem, vinculada ao cumprimento de requisitos previstos em lei [1]. No presente artigo, vamo-nos ater apenas à usucapião de bens imóveis urbanos para fixação de residência.

Antes de discorrermos sobre o referido instituto, primeiro se faz necessário esclarecer o que é a posse. A posse sobre um bem imóvel nada mais é do que a sua utilização diária, a sua detenção como se dono fosse, ou seja, a presença daquilo que se chama de animus domini [2]. Assim, para que nasça o direito de usucapir um bem imóvel, faz-se necessário que a posse tenha sido exercida por um tempo mínimo determinado por lei, de forma ininterrupta, e sem qualquer oposição. É imprescindível que tenha havido a posse duradoura, pacífica e contínua sobre o imóvel que se pretende usucapir.

Muitas vezes a posse inicia pela entrada informal de uma pessoa e sua família num imóvel. O possuidor estabelece ali sua residência, passa a cuidá-lo como se proprietário fosse, identificando-o como seu domicílio perante vizinhos, confrontantes, órgãos administrativos (tal como pedido de ligação de energia elétrica no local e até mesmo nos cadastros de lojas). Nessa situação, o possuidor acaba não promovendo o pagamento do tributo incidente sobre o imóvel, qual seja, o IPTU, haja vista que o referido tributo é pago mediante carnê remetido para a residência do proprietário do terreno – quando esse proprietário existe.

Entretanto, esclarece-se que a falta de pagamento de IPTU ou das demais despesas referentes ao imóvel que o possuidor pretende usucapir não descaracteriza sua posse, uma vez que esse pagamento não é necessário para demonstrar o animus domini. Em verdade, o pagamento do IPTU e das demais despesas incidentes sobre o bem imóvel a ser usucapido constitui apenas um indício da presença do animus domini, não sendo, portanto, um requisito indispensável para o seu reconhecimento.

Até o ano de 2015, a usucapião existia apenas na modalidade judicial. Ou seja, a questão deveria obrigatoriamente perpassar pelo Poder Judiciário, sendo ajuizada no foro da situação do imóvel, mediante petição inicial contendo os fatos, fundamentos jurídicos, levantamento topográfico do imóvel, plantas, bem como todas as demais provas – documentais, periciais e testemunhais – que pudessem demonstrar a posse por, ao menos, o mínimo de tempo estabelecido no Código Civil.

Esse tempo mínimo corresponde a 15 anos para a usucapião extraordinária, conforme artigo 1.238, do Código Civil. Esta modalidade é mais genérica e mais utilizada, visto que exige como requisitos de sua demonstração apenas aqueles elencados acima. De outro lado, se além dos requisitos supra elencados, o possuidor for detentor daquilo que o nosso Código Civil denomina por justo título e boa-fé, então incorrerá ele no direito de pleitear a aquisição da propriedade mediante a comprovação do tempo mínimo de 10 anos de posse. Trata-se da usucapião ordinária comum, conforme estabelece o artigo 1.242, do Código Civil.

O chamado justo título refere-se aos contratos de compra e venda nunca registrados, feitos perante dois particulares, na informalidade. Alguns os chamam popularmente de “contratos de gaveta”. Além de contratos de compra e venda, pode-se entender por justo título quaisquer outros documentos que demonstrem que houve uma transação entre duas pessoas objetivando a transferência do imóvel, como por exemplo, um recibo de pagamento pela sua aquisição, uma cessão de direitos, um pré-contrato, um formal de partilha.

Ressalta-se que tal modalidade pode ser reduzida pela metade do tempo, ou seja, ser exigido o tempo de posse de apenas 5 anos, se o imóvel tiver sido adquirido de forma onerosa e com base no registro cartorário respectivo, cancelado posteriormente. Todavia, ao longo desses 5 anos, faz-se mister que o possuidor tenha fixado ali a sua residência ou realizado no local investimentos de interesse social ou econômico, como por exemplo, ter implantado benfeitorias ou exercido alguma atividade de cunho econômico. É o que dispõe o artigo 1.242, parágrafo único, do Código Civil [3].

Há ainda a usucapião especial, disposta no artigo 1.240, do Código Civil, bem como no artigo 9º, da Lei 10.527/2001, com tempo de posse mínimo de 5 anos, quando o possuidor estabelecer no imóvel a sua residência, sendo que referido bem não pode conter mais do que 250m2 de área. O possuidor, também, não pode ser proprietário de outro imóvel. O intuito dessa previsão legal é a de atender o direito de moradia e a função social da propriedade.

A fim de promover a regularização das comunidades de baixa renda urbanas, tem-se a aquisição da propriedade mediante usucapião especial coletiva, que ocorre em imóveis com mais de 250m2 de área, ocupados por várias pessoas, todas visando a fixação de sua moradia, por 5 anos ininterruptos. Tal previsão está contida na Lei 10.257, artigo 10.

Há, também, a usucapião por abandono do lar, que ocorre após 2 anos da saída do cônjuge ou companheiro da residência familiar, ficando o outro na posse do imóvel sem oposição e de forma ininterrupta, com exclusividade, conforme aduz o artigo 1.240-A, do Código Civil.

Ocorre que o trâmite das ações de usucapião sempre foi muito moroso, em razão das exigências probatórias e de manifestação dos órgãos públicos municipais, estaduais e federais, e mais ainda, pelo excesso de processos ajuizados, os quais somam-se aos milhares de processos que versam sobre outras questões de direito real que tramitam em juízo. Ora, não é incomum que um processo de usucapião tramite por mais de dez anos, contados da data do seu protocolo.

Assim, o legislador, percebendo o entrave encontrado pelas pessoas que desejam adquirir a propriedade pela via da usucapião, e exaltando o importante princípio da função social da propriedade, criou uma modalidade de usucapião mais célere: inseriu no novo Código de Processo Civil, em seu artigo 1.071, a alteração promovida pela Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), em seu artigo 216-A, complementada pela Resolução nº 35 de 2007, e somada ao Provimento nº 65 de 2017, ambos do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, que disciplinam sobre um grande avanço para a desjudicialização em nosso País: a usucapião extrajudicial.

A usucapião extrajudicial, que não exclui a modalidade judicial [4], torna o procedimento de aquisição originária da propriedade mais célere, visto que é processado diretamente perante o Cartório do Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel que se pretende usucapir. Inclusive, o artigo 2º, da Resolução nº 35 de 2007 do CNJ, assim como o parágrafo 2º, do artigo 1º, do Provimento nº 65 de 2017 do CNJ, disciplinam que as ações de usucapião que estejam em trâmite na Justiça podem ser suspensas, a critério do requerente, pelo prazo de 30 dias, ou até mesmo ser requerida a desistência da ação judicial, para que se promova o pedido de usucapião pela via extrajudicial.

O pedido de usucapião extrajudicial deve ser instruído com os seguintes documentos

(I) Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

(II) Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

(III) Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

(IV) Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Em consonância com o artigo 3º do Provimento nº 65 de 2017, do CNJ, o pedido deve seguir os requisitos da petição inicial (artigo 319, do Código de Processo Civil), e conter a modalidade de usucapião pretendida, indicando-se a sua base legal, assim como a indicação da origem e características da posse, se há edificação no imóvel, apontar o valor atribuído ao imóvel usucapiendo e detalhar todas as suas características, inclusive indicando o número de matrícula ou transcrição, se houver. Mister se faz a constituição de um advogado para realizar o pedido, o qual receberá todas as notificações destinadas ao requerente, por e-mail (artigo 9º, parágrafo 1º, do Provimento nº 65 de 2017 do CNJ).

Protocolado o pedido, será ele autuado pelo Registrador do Cartório do Registro de Imóveis e, após conferência da documentação, será dada ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município. Na sequência, o Oficial do Registro de Imóveis dará ciência a terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 dias. Não havendo possibilidade de intimá-los pessoalmente, o Oficial promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, por duas vezes, pelo prazo de 15 dias cada um.

Com relação à concordância dos titulares de direitos, esclarece-se que, a fim de conferir maior celeridade ao procedimento, estes serão intimados pelo Oficial do Cartório para se manifestarem e, em não sendo localizados, será publicada a intimação em jornais de grande circulação. Caso não haja manifestação no prazo de 15 dias, será interpretado o seu silêncio como anuência ao pedido de registro de usucapião extrajudicial.

Ao final do procedimento, o Oficial do Registro de Imóveis poderá acolher ou rejeitar o pedido de usucapião extrajudicial. Havendo a rejeição do pedido de registro da usucapião na matrícula do imóvel, o possuidor requerente pode se valer do procedimento de suscitação de dúvida, momento em que o processo é levado à Vara de Registros Públicos do foro da situação do imóvel, para que um magistrado decida sobre a questão.

Importante ressaltar que a rejeição do pedido extrajudicial não impede o posterior ajuizamento de ação de usucapião, podendo o possuidor/requerente retirar toda a documentação que havia sido protocolada no Cartório de Registro de Imóveis para instruir o seu pedido de usucapião judicial.

A via judicial será necessária, também, no caso de eventual impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que for apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, ou por algum dos entes públicos, ou por algum terceiro interessado. Contudo, no caso de haver a referida impugnação, primeiramente o Oficial tentará promover a conciliação do impugnante com o requerente da usucapião, nos termos do artigo 18, parágrafo 1º, do Provimento nº 65, do CNJ [5].

Por outro lado, poderá haver o aceite do pedido de usucapião extrajudicial. O Registrador fará uma análise preliminar de toda a documentação, podendo determinar exigências ao requerente, se assim entender.

Assim, achando-se em ordem a documentação protocolada no Cartório, e com a concordância expressa ou tácita dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o Oficial do Registro de Imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

Conforme se denota, o principal aspecto que chama a atenção no procedimento da usucapião extrajudicial diz respeito à informalidade do pedido, visto que confere ao próprio Oficial Registrador a promoção de atos necessários ao andamento do procedimento, frente à toda documentação exigida, tornando o pedido de usucapião muito mais célere e efetivo, quando comparado com a tramitação de autos de usucapião judicial.

Neste sentido, o Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, Vice-Presidente do Colégio Registral do RS e Oficial Titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre, Dr. João Pedro Lamana Paiva, afirma que “a simplicidade do procedimento facilitará ao possuidor a aquisição da propriedade imobiliária fundada na posse prolongada porque, representado por advogado e mediante requerimento instruído com uma ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e outros documentos, o usucapiente poderá apresentar o pedido ao Registro de Imóveis em cuja circunscrição esteja localizado o imóvel usucapiendo, onde será protocolado, autuado e tomadas todas as providências necessárias ao reconhecimento da posse aquisitiva da propriedade imobiliária e seu registro em nome do possuidor. É um trabalho desenvolvido em conjunto entre o Tabelião e o Registrador Imobiliário” [6].

O Tabelião, assim, é figura essencial ao pedido de usucapião extrajudicial, pois de acordo com o inciso I do artigo 216-A, da Lei dos Registros Públicos, é quem deverá lavrar a ata de usucapião à vista dos documentos fornecidos pelo requerente e seu advogado, podendo ainda fazer diligências até o local do imóvel objeto da usucapião, momento em que ouvirá os confrontantes e vizinhos do imóvel e, com as informações colhidas, conforme seu livre convencimento, lavrará a ata notarial que instruirá o protocolo de pedido de usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Importante mencionar que o Tabelião, figura imparcial, deve objetivar a intenção do requerente, mediante uma narração clara e precisa daquilo que colheu ao realizar a diligência no local do imóvel usucapiendo, podendo se valer, ainda, de peritos e de outras diligências hábeis a elucidar quaisquer dúvidas que venha a ter. Isso porque o Tabelião não atesta o tempo da posse do requerente, mas apenas o seu indício.

Ainda, segundo o registrador titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre, RS, “a exigência do notário com atribuição no Município onde localizado o imóvel deve-se ao fato da necessidade de que tenha de diligenciar sobre o local do bem imóvel objeto da usucapião, sendo observada a atribuição que lhe reserva o artigo 9º da Lei nº 8.935/1994” [7].

Em conclusão, podemos afirmar que o procedimento extrajudicial da usucapião é mais simples, mais rápido e menos oneroso do que a via judicial, possibilitando a regularização de inúmeras propriedades e, assim, conferindo maior efetividade ao princípio da função social da propriedade.

[1]http://registrodeimoveis1zona.com.br/wp-content/uploads/2016/07/O-PROCEDIMENTO-DA-USUCAPIAO-EXT.pdf. Acesso em 16 maio 2018.

[2]http://www.emerj.rj.gov.br/serieaperfeicoamentodemagistrados/paginas/series/16/direitosreais_51. Direitos Reais – Débora Maria Barbosa Sarmento. Acesso em 16 maio 2018.

[3] http://www.emerj.rj.gov.br/serieaperfeicoamentodemagistrados/paginas/series/16/direitosreais_51. Direitos Reais – Débora Maria Barbosa Sarmento. Acesso em 16 maio 2018.

[4] http://www.cnj.jus.br/busca-atos-adm/Provimentonº65de14/12/2017

[5] http://www.cnj.jus.br/busca-atos-adm/Provimentonº65de14/12/2017

[6]http://registrodeimoveis1zona.com.br/wp-content/uploads/2016/07/O-PROCEDIMENTO-DA-USUCAPIAO-EXT. Acesso em 16 maio 2018.

[7]http://registrodeimoveis1zona.com.br/wp-content/uploads/2016/07/O-PROCEDIMENTO-DA-USUCAPIAO-EXT. Acesso em 16 maio 2018.

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