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Estruturação jurídica de Medical Center destinado a investimento imobiliário

Por: Mariana Borges Altmayer
17/12/2019

RESUMO


O presente artigo tem como objetivo apresentar alguns formatos possíveis de estruturações jurídicas para o desenvolvimento de empreendimentos com a finalidade de Medical Centers destinados a investimento imobiliário. O Medical Center é um empreendimento imobiliário que está destinado para concentrar em um único local diversas atividades na área da saúde, seja para consultas, exames, diagnósticos, etc. e até mesmo estruturas hospitalares. Serão abordadas algumas possibilidades de estruturação jurídica para este tipo de empreendimento que tragam maior flexibilidade ao investimento, sem abrir mão da segurança àqueles que pretendem investir neste formato de negócio, indicando os instrumentos jurídicos a serem utilizados para o seu regular e exitoso desenvolvimento. Conforme se verá, o instrumental jurídico a ser utilizado para o regular e exitoso desenvolvimento de um Medical Center é formado por diferentes contratações, que se relacionam entre si, formando um verdadeiro feixe de contratos.


INTRODUÇÃO


O presente artigo tem como objetivo apresentar alguns formatos possíveis de estruturações jurídicas para o desenvolvimento de empreendimentos com a finalidade de Medical Centers destinados a investimento imobiliário. 


O Medical Center é um empreendimento imobiliário que está destinado para concentrar em um único local diversas atividades na área da saúde, seja para consultas, exames, diagnósticos, etc. e até mesmo estruturas hospitalares, na medida em que é idealizado para facilitar a rotina daqueles que necessitam destes serviços e não precisam se deslocar para vários lugares a fim de ter um atendimento completo. 

Sendo um nicho de mercado muito interessante, inclusive como investimento, o empreendedor interessado em planejar e desenvolver este tipo de empreendimento, terá que optar pelo formato jurídico a ser adotado.  Aqui  não se pretende abordar todas as possibilidades de estruturação jurídica para este tipo de empreendimento, e sim aquelas que, ao nosso modo de ver, tragam maior flexibilidade ao investimento, sem abrir mão da segurança àqueles que pretendem investir neste formato de negócio, indicando os instrumentos jurídicos a serem utilizados para o seu regular e exitoso desenvolvimento. 


Demonstraremos também que a estruturação jurídica por meio da constituição de uma sociedade entre os investidores pode ser bastante conveniente para empreendimentos desenvolvidos e construídos com uma finalidade específica, reforçando o conceito de objetivo comum que deve permear este tipo de negócio.


Conforme se verá, o instrumental jurídico a ser utilizado para o regular o exitoso desenvolvimento de um Medical Center é formado por diferentes contratações, que se relacionam entre si, formando um verdadeiro feixe de contratos.


1. DA ESTRUTURA SOCIETÁRIA PARA O INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 


Quando os empreendimentos imobiliários são desenvolvidos com uma finalidade específica, como os Medical Centers, nos quais o investidor já ingressa no negócio e aporta recursos sabendo o que será ali desenvolvido futuramente e quais são as perspectivas estimadas de retorno, este negócio se encaixa adequadamente no formato de uma estrutura societária.


No âmbito de uma sociedade, os investidores se obrigam a contribuir com o capital necessário para atingir o seu propósito e, ao final, partilharem os resultados decorrentes do empreendimento, mediante a exploração por terceiros, gerando renda para os seus sócios/investidores.

 

Lembramos que não há vedação para criação de novos formatos para os negócios e os contratos que os regulam, desde que não sejam contrários à lei, como disposto no art. 425 do Código Civil Brasileiro (1),  e desde que a estrutura a ser utilizada seja lícita, bem ainda obedeça ao princípio da boa-fé e demais princípios que norteiam o direito pátrio.


Nos termos do que dispõe o art. 981 do Código Civil Brasileiro, “celebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade econômica e a partilha, entre si, dos resultados”. 


Para este tipo de negócio, entendemos recomendável a constituição de uma Sociedade de Propósito Específico – SPE, cujo formato vem sendo amplamente utilizado para estruturação de empreendimentos imobiliários, mostrando-se um meio adequado à captação de recursos e à segregação de patrimônio. 


Lembra Martelene Carvalhaes Pereira e Souza (2) que a SPE é de grande valia para organização dos negócios em empreendimentos imobiliários e construção de obras, antes regulados por contratos interempresariais, com a vantagem de outorgar personalidade jurídica à sociedade, limitando a responsabilidade dos seus membros e assegurando a autonomia do patrimônio social. 


Para a estruturação societária de um Medical Center, os investidores que ingressarem na sociedade com este propósito específico deverão ter pleno conhecimento acerca das peculiaridades do imóvel e do empreendimento no qual pretendem investir, ficando claro que na condição de sócios não terão eles a propriedade direta do imóvel e das futuras unidades, se for o caso, e tampouco exercerão direitos reais sobre o mesmo. Ou seja, não se pode deixar qualquer dúvida de que o investidor dispõe de um direito pessoal decorrente da condição de sócio e não de um direito real, pois não é proprietário do imóvel no qual será construído o empreendimento e nem de suas unidades autônomas eis que a propriedade será sempre da sociedade.


Nesse modelo de investimento, a sociedade é quem detém a titularidade do imóvel e das respectivas unidades, tornando, dessa forma, mais efetivas a regulamentação de determinadas situações e a limitação de certos direitos, impedindo o desvirtuamento do objetivo comum da sociedade, em especial, a destinação específica da edificação. 


Neste contexto, podemos, inclusive, estruturar o negócio por meio de uma sociedade anônima de capital fechado, segundo os preceitos da Lei nº 6.404/1976. Este tipo de sociedade é bastante atraente, em face de sua flexibilidade e limitação de responsabilidades. 


Para que os objetivos traçados com o investimento imobiliário possam ser alcançados, será de suma importância que os contratos celebrados sejam compatíveis e adequados ao propósito da sociedade. Nesse sentido, passamos a analisar os instrumentos que se mostram necessários para uma adequada estruturação jurídica de um Medical Center, no formato de sociedade. 


2. O ACORDO DE SÓCIOS 


No contexto de uma Sociedade de Propósito Específico – SPE, ressaltamos ser de suma importância o acordo de sócios, o qual recomendamos seja firmado em ato concomitante ao contrato social de constituição da sociedade.


Do mesmo modo como no condomínio edilício há o instrumento da convenção de condomínio para regrar as relações entre os condôminos titulares do empreendimento e o funcionamento deste, no âmbito de uma sociedade este regramento é estabelecido por meio do acordo de sócios, que trará o conjunto de regras específicas a serem respeitadas.  


Na lição de Modesto Carvalhosa, “ao contrário do que ocorre nas sociedades abertas, dotadas de estrutura mais rígida, submetidas à fiscalização estatal e disciplinadas por normas de ordem pública, os acordos de acionistas nas sociedades fechadas possibilitam, de forma ampla, o equacionamento dos interesses e relações dos sócios, posto que não estão limitados pelos princípios de tutela do público investidor”. (3)


Em outros termos, é o acordo de sócios o instrumento adequado para preservar os interesses, ao mesmo tempo, dos próprios acionistas e da sociedade.  


No caso de sociedades constituídas com o propósito de desenvolver, construir e depois explorar um Medical Center, o acordo de acionistas poderá regular as diversas relações entre os detentores do capital social da sociedade, bem como estabelecer os termos e condições a que estarão sujeitos em relação aos assuntos de maior importância. Citamos algumas matérias que podem ser reguladas neste acordo, quais sejam:


(a) composição do capital social, com suas diferentes classes de ações e respectivos direitos de cada classe, de modo a definir a participação de cada acionista na sociedade e os direitos e obrigações de cada classe; 


(b) forma e condições de ingresso de novos investidores e o exercício do direito em relação à compra e venda e subscrição de ações, os quais se destinam a manter o controle daqueles que serão os investidores da companhia;


(c) definição da política de governança corporativa e da política de investimento (aporte de recursos), reinvestimento e distribuição de dividendos; os quais dispõem sobre a forma de administração da sociedade, a continuidade do negócio em caso de sucessão dos administradores e o retorno do investimento realizado;


(d) exercício do direito de voto nas assembleias, em relação a certas deliberações e procedimentos a serem adotados no caso de um impasse entre os investidores, os quais constituem a forma de sanar eventuais conflitos no âmbito da sociedade.


Por meio deste regramento, será possível que os investidores estejam totalmente comprometidos com o objetivo da Sociedade e que todos os atos praticados estejam voltados para cumprir com o seu propósito, inclusive no que tange ao retorno do capital investido, o que poderá se dar com a exploração do empreendimento por terceiros.


Outrossim, considerando que a construção do empreendimento depende de recursos financeiros a serem aportados pelos investidores, é fundamental regular a forma de cobrança de eventual inadimplência em relação à integralização do capital na sociedade, considerando que o valor do capital social integralizado deverá cobrir o montante necessário para a construção do empreendimento e o seu pleno funcionamento. Caso algum dos investidores não cumpra esta obrigação, o objetivo da Sociedade pode ser colocado em risco.


Podemos equiparar esta obrigação de integralização do capital e o aporte dos recursos na sociedade para a efetiva construção do empreendimento com os preceitos do “patrimônio de afetação” na incorporação imobiliária, o qual serve para assegurar que os recursos aportados pelos adquirentes fiquem afetados à construção do empreendimento. Igualmente, na sociedade, poderá ficar regrado que todos os recursos aportados com a integralização do capital social sirvam para cobrir o custo de construção do empreendimento e colocá-lo em funcionamento. 


Feitas estas considerações, não restam dúvidas de que o acordo de acionistas é um instrumento societário central, capaz de evitar potenciais conflitos ao longo da construção e exploração do empreendimento, bem ainda prever o modo de resolução destes eventuais conflitos, preservando a finalidade e o propósito da sociedade constituída.


3. FEIXE DE CONTRATOS PARA A ESTRUTURAÇÃO DO MEDICAL CENTER


Com o intuito de dar transparência e segurança nas relações entre os investidores e assegurar o formato do negócio que se pretende estruturar, será imprescindível a confecção de uma série de contratos os quais se relacionam entre si.


A coerência entre os contratos a serem utilizados em um Medical Center será de suma importância para que os objetivos traçados na estruturação do empreendimento sejam alcançados.

 

Mostraremos que para estruturação de Medical Centers, coligam-se ao contrato societário, outros contratos imobiliários, destinados a assegurar a efetiva construção do empreendimento, sua gestão, administração e exploração comercial, bem ainda sua destinação específica à área da saúde. 


3.1 DA CONSTRUÇÃO 


Partindo da premissa de que o empreendimento será construído com os recursos aportados pelos investidores, a sociedade constituída para desenvolver o empreendimento deverá firmar um contrato de construção, que tanto poderá ser por empreitada “fechada” como por administração, ou ainda uma mescla destas duas modalidades, o que pode ser interessante em alguns casos.


O contrato de empreitada “fechada”, regrado nos arts. 610 a 626 do Código Civil Brasileiro, estabelecerá preço fixo ou reajustável para a construção a ser levada a efeito, na forma prevista no contrato. Neste caso, a construtora contratada ficará responsável pela conclusão da obra, por um determinado preço. Se a contratação for pelo regime de administração, também chamada “a preço de custo”, a construtora contratada ficará responsável pela administração da execução da obra. Neste caso, todos os custos com a mão de obra e materiais a serem empregados serão de conta da parte contratante, no caso a sociedade, sendo que a construtora será remunerada com uma taxa de administração, calculada sobre o custo da obra. 


Para fins de proteção da Sociedade, é importante que fiquem bem claras todas as responsabilidades da construtora, em especial, o prazo de conclusão das obras, a responsabilidade pela solidez e segurança da construção, bem como por eventuais demandas trabalhistas e embargos durante a construção, inclusive a responsabilidade pela expedição de todas as vistorias necessárias para a obtenção do habite-se.


Ademais, pode ser interessante a contratação de empresa para fazer a fiscalização da construção, em nome da Sociedade, ao efeito de trazer a proteção e segurança necessárias, inclusive porque este tipo de empreendimento possui especificidades em suas instalações, muitas vezes sofisticadas, em razão de benfeitorias e equipamentos especiais próprios à área da saúde. 


3.2 DA EXPLORAÇÃO, GESTÃO E ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO


Sendo o Medical Center um empreendimento imobiliário estruturado para o desenvolvimento de atividades ligadas à área da saúde, no que tange a sua exploração, gestão e administração, a Sociedade proprietária poderá optar em fazer a locação do empreendimento para empresa especializada em gestão de serviços na área da saúde, a qual irá implantar toda a infraestrutura necessária aos profissionais, empresas e prestadores de serviços que trabalharão no local. Neste tipo de estruturação, esta empresa especializada em gestão de serviços de saúde poderá ser a locatária do imóvel e também a sublocadora e prestadora de serviços para aqueles que efetivamente se utilizarão do empreendimento. Neste contexto, para os usuários serão cedidos os espaços para consultórios e serão disponibilizados os serviços de atendimento, secretária, internet, manutenção, limpeza e outros.


Em se tratando de locação, a Sociedade locadora já terá garantido o recebimento do valor do aluguel de todo o empreendimento e, por consequência, o retorno para os seus investidores.  Neste modelo, a locatária é quem deverá prospectar os profissionais e empresas que ocuparão o Medical Center, preservando o conceito do empreendimento. 


Também não há empecilhos para que a contratação da locação seja ajustada antes mesmo da conclusão das obras, pois desta forma já ficarão garantidas as cláusulas e condições desta contratação, inclusive valores e prazos. Todavia a locação ficará suspensa e terá início com a efetiva entrega do empreendimento e disponibilização do imóvel à locatária.


Outra forma possível de exploração do Medical Center é a sua utilização pelos próprios investidores, sendo que, neste caso, a cessão do uso aos mesmos se dará de forma onerosa, propiciando o retorno à Sociedade, que ao final, partilhará o seu resultado. Esta alternativa é mais comum quando os investidores são justamente profissionais que atuam na área da saúde e vislumbram conciliar o exercício da sua atividade profissional com a possibilidade de realizar um investimento em Medical Center. 


3.3 INSTRUMENTO DE INSTITUIÇÃO JURÍDICO-FORMAL DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO


Concluída a construção do empreendimento poderá ser realizada a instituição e constituição de Condomínio Edilício, conforme previsto nos artigos 1.332 e 1.333 do Código Civil Brasileiro. A instituição do Condomínio Edilício se mostra interessante para uma melhor estruturação e flexibilidade do empreendimento, promovendo a conjugação da propriedade individual e a copropriedade das coisas comuns, dividindo o empreendimento em unidades autônomas independentes e submetendo-o ao regime especial do condomínio edilício.  


Ressaltamos que o condomínio edilício poderá ser instituído mesmo que não haja o prévio registro da incorporação imobiliária, sendo que para tanto deverá ser observado as disposições do Código Civil, com a correta identificação da instituidora, que será a sociedade; a descrição do terreno sobre o qual se institui o condomínio; a descrição do empreendimento; a discriminação e individualização das unidades autônomas, com sua localização, identificação, áreas e fração ideal; a especificação da finalidade das unidades autônomas; bem como todo o regramento da Convenção de Condomínio, que estabelecerá as regras que irão regular os relacionamentos dentro do grupo condominial, considerando uns em relação aos outros e todos em relação ao condomínio.


Cumpre dizer que, mesmo sendo o empreendimento de propriedade da Sociedade, entendemos que não há vedação legal para que seja instituído o condomínio edilício. Em sua obra, Mario Pazutti Mezzari (4) defende que o proprietário individual poderá validamente instituir o condomínio, para efeitos de individualizar as unidades autônomas. 


3.4 CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E REGIMENTO INTERNO


De suma importância que um Medical Center possua uma Convenção de Condomínio e Regimento Interno adequados ao seu propósito, regrando a finalidade da edificação, inclusive deixando expressas as restrições de uso no que tange a outras atividades que não sejam as da área da saúde. A Convenção do Condomínio também se prestará para estabelecer os direitos e deveres dos usuários, assim como, por exemplo, os cuidados no que tange ao descarte do lixo hospitalar, a segurança no tráfego de pessoas e equipamentos, acessibilidade, itens específicos de limpeza ao efeito de evitar a propagação de doenças, enfim uma gama de peculiaridades do uso adequado das áreas comuns. Também se prestará a convenção para regrar o rateio das despesas condominiais e as consequências de eventual inadimplemento.


A depender da vontade da Sociedade, a Convenção de Condomínio também poderá abarcar todo o regramento relativo ao mix de serviços do empreendimento, estabelecendo, por exemplo, lojas âncoras destinadas especificamente a clínicas com certas especialidades, espaços próprios para abrigar consultórios médicos, espaços destinados a cafeterias, bancos, enfim, atividades que possam dar suporte ao Medical Center. Nos Medical Centers que contam com estruturas hospitalares ou clínicas de maior porte, poderá ficar regrado na Convenção que, enquanto as mesmas estiverem instaladas no empreendimento, não poderá ser exercido outras atividades no local com a mesma finalidade. Enfim, a Convenção de Condomínio, conforme o interesse da Sociedade, poderá ser mais ou menos incisiva no que tange ao mix de serviços a serem exercidos no Medical Center. 


O Regulamento Interno, por sua vez, tratará de estabelecer as regras do cotidiano da edificação, geralmente normas relativas aos horários de funcionamento, cargas e descargas, mudanças, enfim regras que poderão ser adequadas com certa periodicidade, de acordo com os critérios da Convenção de Condomínio, assegurando a boa convivência e a preservação do propósito específico do empreendimento.


CONSIDERAÇÕES FINAIS


A estruturação jurídica de um Medical Center é fundamental para o êxito e para a perpetuidade do negócio pretendido. Dentre os formatos jurídicos possíveis, a estruturação por meio da constituição de uma Sociedade, poderá mostrar-se interessante caso a intenção dos investidores seja a captação de recursos para construir e explorar futuramente o negócio, seja através de um contrato de locação ou diretamente pelos seus sócios/investidores. 


O planejamento deste negócio demandará a instrumentalização de um feixe de contratos, societários e imobiliários, que vão moldar o empreendimento e trazer segurança aos investidores, bem como aos futuros usuários do empreendimento. 


Procuramos demonstrar a função de cada um destes contratos, suas principais características e funcionalidades para o melhor desempenho do investimento e da sua futura exploração comercial. 


Podemos dizer, fruto de nossa experiência, que este feixe de contratos refletirá o perfil do Medical Center e de como ele será visto e reconhecido no mercado. 


(1) Art. 425 do Código Civil Brasileiro: É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.

(2) SOUZA, Martelene Carvalhaes Pereira e. Patrimônio de Afetação, SPE, SCP e consórcio: estruturação de negócios imobiliários e de construção civil: teoria e prática. São Paulo: Pini, 2014, p. 55.

(3) CARVALHOSA, Modesto. Comentários à Lei de Sociedades Anônimas. 2° Volume – Artigos 75 a 137. 4ª ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 564.

(4) MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporações no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996, p. 52.

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