A Convenção Processual Aplicada à Locação Urbana

RESUMO

O presente artigo avalia a possibilidade de utilização da convenção processual no âmbito das locações urbanas, que configuram importante setor da economia, e por constituírem relação contratual habitual, são também fonte de constantes litígios judiciais. As lides locatícias ficam mais complexas a cada dia, notadamente com a evolução social e no mundo dos negócios. Muitas vezes, os procedimentos processuais em vigor não atendem as expectativas das relações modernas, que remetem à necessidade de mais harmonia e cooperação entre as partes, para superarem o momento litigioso. Em um primeiro item, faz-se um exercício para contextualizar de forma mais geral o instituto da negociação processual, o seu conceito, os seus requisitos e limites. No segundo item, passa-se a enfrentar, de modo sistemático, a convenção processual aplicada às lides locatícias, tais como as ações de despejo, as ações renovatórias e as ações visando a cobrança ou execução de aluguéis. Nesse sentido, apresentam-se alguns exemplos de modificações nos procedimentos que podem ser convencionadas pelas partes, antes ou durante o processo, com o que pretendemos fomentar a utilização deste marcante instituto.

INTRODUÇÃO

O cenário de um processo judicial, de maneira geral, sempre nos remeteu à existência de duas partes em lados antagonistas, com liberdades restritas de atuação, ambas frente ao Estado, na pessoa do juiz, com seu protagonismo representado pelos poderes instrutórios de busca da verdade e de subsunção das normas jurídicas ao caso concreto. A estatalidade era marca da atividade jurisdicional e do próprio processo. A autonomia das partes e o autorregramento da vontade, tão caros no direito material, pouco ou nada significavam para o direito processual, diante de um modelo que era marcado pelo publicismo e pelo protagonismo do ente julgador. 

No contexto contemporâneo, com a nova atmosfera trazida pelo Código de Processo Civil de 2015, a aparente antinomia entre a inflexibilidade processual e a liberdade das resolve-se à luz da amplificação da autonomia dos participantes do processo e da colaboração destes para tornar a relação mais harmoniosa, justa e adequada às particularidades do caso concreto, sem, é claro, descuidar dos poderes instrutórios do juiz. O enlace entre a aplicação pública das normas processuais e os retoques de liberdade e autonomia da vontade conduziu ao aprimoramento das denominadas convenções ou negociações processuais. Nesse sentido, os limites impostos pela própria legislação conferiram à negociação processual a necessária segurança jurídica, dando às partes a tranquilidade para bem dimensionar a melhor forma de conduzir o processo, personalizando o procedimento amparadas pela cláusula geral de negociação processual, inaugurada pelo art. 190 do Código de Processo Civil.

É nesse contexto que o presente estudo visa explorar a utilização das convenções processuais no âmbito da locação urbana, o que faremos através de dois itens. O primeiro deles, destinado a ambientar de forma mais geral o instituto da negociação processual, o seu conceito, os seus requisitos e limites. O segundo capítulo, por sua vez, enfrentará a convenção processual aplicada às lides locatícias, tais como as ações de despejo, as ações renovatórias e as ações visando a cobrança ou execução de aluguéis.

A locação urbana configura importante setor da economia, e por constituir uma relação contratual habitual, é também fonte de constantes litígios judiciais. As lides locatícias ficam mais complexas a cada dia, notadamente com a evolução social e no mundo dos negócios. Muitas vezes, os procedimentos processuais em vigor não atendem as expectativas das relações modernas, que remetem à necessidade de mais harmonia e cooperação entre as partes, para superarem o momento litigioso. Ao longo do artigo, apresentaremos alguns exemplos de modificações nos procedimentos que podem ser convencionadas pelas partes, antes ou durante o processo, com o que pretendemos fomentar a utilização deste marcante instituto.

1. A NEGOCIAÇÃO PROCESSUAL

O processo, como o conhecemos, muitas vezes é insuficiente para satisfazer as necessidades das pessoas que buscam a tutela jurisdicional como forma de resolver seus conflitos. Por não atender à velocidade da evolução dos negócios jurídicos, o procedimento processual pode se revelar inapto à realidade contratual. A ação judicial ordinarizada, rígida e inflexível, nem sempre oferta, com eficiência e celeridade, o que as partes desejariam para a solução de sua lide (1). 

A causa desse fenômeno tem origem no publicismo processual, que determina a prevalência do interesse público, dos poderes instrutórios do juiz, da busca da verdade e da promoção da igualdade das partes no processo. O autor da demanda teria a função apenas de provocar a tutela jurisdicional e deduzir os fatos, passando ao juiz o poder de impulsionar e protagonizar o procedimento. Em geral, esse modelo negava qualquer liberdade das partes de negociar cláusulas processuais, ou, no máximo, autorizava pouquíssimos ajustes entre as partes, como a suspensão consensual do processo, por exemplo. Para quem defende essa doutrina, as partes se encontrariam em posição de inferioridade em relação ao juiz, cabendo às primeiras praticar ou não os atos determinados pelo legislador, sujeitando-se aos respectivos efeitos já “tabelados” e aplicados pelo juiz. Seria, assim, irrelevante a vontade das partes (2).

O publicismo, marcado pela estatização da jurisdição e pelo protagonismo do juiz, uma vez adotado na legislação brasileira, por muitos anos influenciou a doutrina e desenvolveu verdadeiro antagonismo com o privatismo processual – aquele que afirma existir uma margem de liberdade das partes para elaborar regras do procedimento conforme seus interesses. O estigma da separação entre o direito material e o direito processual também contribuiu para a irrelevância da vontade das partes no trâmite do processo, pois sempre categorizou o direito material como privado, e o direito processual como público. Entretanto, embora o direito material civil seja marcado pelo autorregramento da vontade (3), no direito processual civil também verificamos a atuação do princípio da liberdade. Seu objeto será mais regulado e sua amplitude restrita, o que, todavia, não diminui sua importância (4).

Para solucionar esse impasse, verificou-se, na prática, um movimento no sentido de cada vez mais fazer inserir cláusulas nos contratos que buscavam moldar o rito de um futuro e eventual processo que viesse a ser instaurado sobre este negócio, à vontade consensual das partes. Não há, em verdade, nenhuma incompatibilidade do autorregramento da vontade com os procedimentos inerentes ao processo. Pelo contrário, o Código de Processo Civil traz um leque importante de hipóteses em que a liberdade das partes – seja de forma individual ou em conjunto – é plenamente respeitada. 

A autocomposição, por exemplo, mostra-se evidente mecanismo de consensualidade. Aliás, ela foi amplamente fomentada na codificação processual de 2015 (art. 139, V; art. 154, VI; arts. 165 a 175 etc.), permitindo às partes até mesmo envolver em autocomposição judicial sujeito estranho ao processo e incluir matéria estranha à lide, conforme a dicção do §2º do art. 515 (5).  A mediação e a conciliação, por sua vez, também têm sua relevância marcada na Código de Processo Civil, através de uma seção inteira (arts. 165 a 175), assim como a arbitragem, que permite às partes definir a organização consensual de seu processo e o órgão jurisdicional que julgará a lide.

O princípio da cooperação (ou da colaboração processual), difundido pelo art. 6º do CPC (6), representa também o reconhecimento de deveres de conduta dos sujeitos da relação processual, em que pesem as posições antagônicas das partes. A vontade das partes e o ativismo do juiz, à luz deste princípio, devem estar voltados ao atendimento da finalidade social do processo moderno, afastando o individualismo em prol da cooperação.

Nesse contexto, pode-se conceituar negócio jurídico processual como o ato que produz ou que pode produzir efeitos no processo em função da vontade do(s) sujeito(s) que o(s) pratica(m). São, em geral, declarações de vontade unilaterais ou plurilaterais admitidas pelo ordenamento jurídico como capazes de constituir, modificar e extinguir situações processuais (7). 

Podem ser unilaterais, quando praticados por apenas uma das partes, quando se exige apenas a declaração de vontade singular, como, por exemplo, a desistência recursal (art. 998, CPC) e a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos (art. 816, CPC). No entanto, mais relevantes para o presente estudo são os negócios jurídicos processuais plurilaterais, que são aqueles praticados pelos sujeitos do processo, em conjunto, e que são capazes de modificar o procedimento pela vontade comum. No entendimento de Antonio do Passo Cabral, acordo ou convenção processual é o negócio jurídico plurilateral no qual as partes, antes ou durante o processo, e sem necessidade de intermediação de nenhum outro sujeito, determinam a criação, modificação e extinção de situações jurídicas processuais, ou alteram o procedimento (8).

O Código de Processo Civil tipifica um vasto rol de negócios jurídicos processuais plurilaterais, dos quais são exemplos: a eleição de foro (art. 63), a convenção para suspensão do processo (art. 313, inc. II e art. 922), a convenção sobre a distribuição do ônus probatório (art. 373, §3º), adiamento de audiência (art. 362, inc. I), a saneamento convencional do processo (art. 357, §2º), escolha comum do perito (art. 471), entre diversos outros exemplos típicos espalhados pela novel codificação processual. 

Por sua vez, o art. 190 consagra a cláusula geral de negociação processual, ou melhor, “a mais importante concretização do princípio do respeito ao autorregramento da vontade no processo civil” (9), que sedimenta o contratualismo processual na via atípica:

Art. 190.  Versando o processo sobre direitos que admitam autocomposição, é lícito às partes plenamente capazes estipular mudanças no procedimento para ajustá-lo às especificidades da causa e convencionar sobre os seus ônus, poderes, faculdades e deveres processuais, antes ou durante o processo.

Parágrafo único.  De ofício ou a requerimento, o juiz controlará a validade das convenções previstas neste artigo, recusando-lhes aplicação somente nos casos de nulidade ou de inserção abusiva em contrato de adesão ou em que alguma parte se encontre em manifesta situação de vulnerabilidade.

Nos dizeres de Juliano Colombo “os negócios jurídicos processuais representam a mais completa expressão da concepção cooperativa ou comparticipativa do processo. O processo, como espaço democrático participativo e forma de asseguração e concretização dos direitos fundamentais, impõe aos seus sujeitos os devidos encargos na formação de uma comunidade de trabalho” (10).

O citado art. 190 do CPC dispõe expressamente os requisitos do negócio jurídico processual geral. Primeiramente, deve ter como objeto direitos que admitam autocomposição, o que significa dizer que não se mostra possível o negócio processual que afaste regra contida em direito “indisponível”. Entende-se como tal aqueles direitos de que seu titular não possa dispor em caráter exclusivo ou em razão de envolver interesse público, como por exemplo, a intervenção do Ministério Público em determinado processo por força de lei, que não pode ser afastada por acordo processual. 

Em segundo lugar, as partes devem ser “plenamente capazes”, tanto no campo do direito material, considerando que são permitidos os acordos pré-processuais (como já visto acima), como para o direito processual, contemplando os negócios incidentais (11). São capazes para ser parte em uma demanda as pessoas naturais e jurídicas, estas últimas representadas por seus administradores ou por quem a lei indicar. São autorizados como parte, também, outros entes que não se enquadram na categoria geral, conforme disposição do art. 75 do CPC (12), a saber: a massa falida, a herança jacente, o espólio e o condomínio. Nem todos estes, porém, terão capacidade para estar em juízo, pois existem os absolutamente incapazes (menores de 16 anos, conforme art. 3º do CC) e os relativamente incapazes (conforme rol do art. 4º do CC), cuja capacidade para estar em juízo depende de representação ou assistência. 

A celebração de convenções processuais por incapazes na forma da lei, todavia, deve ser admitida, desde que respeitada a representação ou assistência, até mesmo porque tais acordos podem beneficiar o vulnerável em eventual litígio, com cláusulas como a alteração de foro para o mais próximo de sua residência, por exemplo (13).

Quanto ao momento da celebração dos acordos processuais, da leitura da cláusula geral de negociação processual é possível extrair que estes podem ser objeto de convenção antes ou durante o processo. No âmbito dos contratos em geral, cada vez mais é difundida a utilização de convenções processuais, sejam as condições mais costumeiras, como a cláusula de eleição de foro, por exemplo, ou mesmo o estabelecimento de condições mais excepcionais, como a cláusula de instância única ou a supressão de efeito suspensivo de recurso, por exemplo. 

Se ocorrer antes do processo, geralmente a convenção sobre processo toma forma dentro de um contrato, em uma ou mais cláusulas próprias, possuindo, neste caso, natureza jurídica de direito material, cujos efeitos apenas ganharão contornos efetivos quando da sua suscitação em um processo. Caso ocorra no curso de uma ação judicial, dar-se-á por declarações de vontade de ambas as partes, através de um ato uno e novo, em contraposição ao ato dispositivo concordante (14).

Portanto, tratando-se de direitos que admitam autocomposição, sendo as partes capazes e desde que tenha sido estabelecido antes ou durante o processo, são permissíveis as modificações no procedimento processual para ajustá-lo às especificidades da causa, alterando seus ônus, poderes, faculdades e deveres processuais.

A questão ganha limites quando o juiz, submetido a analisar determinado acordo processual, de ofício ou a requerimento da parte, recusar sua aplicação ao caso concreto. Isso somente poderá ocorrer em três hipóteses, legalmente definidas pelo mesmo art. 190 do CPC: quando houver uma nulidade (15); uma inserção abusiva em contrato de adesão, ou quando alguma das partes se encontrar em manifesta situação de vulnerabilidade.

Analisando tais requisitos dentro de uma perspectiva da negociação processual envolvendo a penhorabilidade do bem de família, defende Juliano Colombo a necessidade de se reconhecer que “havendo invalidade, nulidade, vulnerabilidade ou abusividade, o negócio jurídico processual que envolva disposição sobre a penhora de bens, legalmente impenhoráveis, não poderá ser aplicado, devendo ser afastado e revisto, inclusive de ofício pelo julgador, na forma autorizada pelo parágrafo único do art. 190 do Código de Processo Civil” (16).  Por exemplo, são estes os casos dos contratos de adesão, nas relações de consumo, como as operações de crédito em instituições financeiras. Muito diferente, no entanto, assevera o autor, são aquelas relações em que há equilíbrio entre os contratantes. “Ausente a vulnerabilidade, eleva-se a autonomia e a possibilidade de disponibilidade na penhora, não havendo, a priori, nenhum valor defendido por norma cogente que restaria afetado, tampouco afronta a disposições de ordem pública. Pelo contrário, novamente aqui, solidifica-se o modelo cooperativo ou comparticipativo de processo, gerando maior participação das partes na busca da efetividade da tutela” (17).   Com efeito, no horizonte da teoria econômica do contrato, a possibilidade disposição sobre penhora de bem jurídico blindado pela impenhorabilidade legal “servirá como instrumento maximizador para desenvolvimento de negócios, tanto para o credor quanto para o devedor” (18).  

Dentro da questão do controle da validade das convenções processuais, interessante citar enunciados do Fórum Permanente de Processualistas Civis (19):

16. O controle dos requisitos objetivos e subjetivos de validade da convenção de procedimento deve ser conjugado com a regra segundo a qual não há invalidade do ato sem prejuízo.

18. Há indício de vulnerabilidade quando a parte celebra acordo de procedimento sem assistência técnico-jurídica.

20. Não são admissíveis os seguintes negócios bilaterais, dentre outros: acordo para modificação da competência absoluta, acordo para supressão da primeira instância, acordo para afastar motivos de impedimento do juiz, acordo para criação de novas espécies recursais, acordo para ampliação das hipóteses de cabimento de recursos. 

132. Além dos defeitos processuais, os vícios da vontade e os vícios sociais podem dar ensejo à invalidação dos negócios jurídicos atípicos do art. 190. 

Conclui-se, portanto, que em tudo aquilo que não compreender alguma das três hipóteses previstas no parágrafo único art. 190, e suas ramificações, deve ser plenamente aceito, não havendo qualquer fundamento para o poder judiciário negar aplicação ao acordo processual estipulado.

2. A CONVENÇÃO PROCESSUAL APLICADA À LOCAÇÃO URBANA

As relações locatícias enriquecem o mundo dos negócios, representando importante setor da economia. Trata-se da situação em que uma pessoa (locador) cede um imóvel de sua posse a outrem (locatário), para que este utilize durante algum tempo (muitas vezes anos), em troca de uma prestação mensal (aluguel). Considerando a natureza desta relação, é inevitável que dela decorra uma série de tensões, que eventualmente se transformam em litígios e que por sua vez encampam grandes discussões jurídicas, com reflexos acadêmicos e jurisprudenciais.

A própria Lei de Locações (nº 8.245/91), prevendo a judicialização de algumas relações, já traz em seu bojo procedimentos processuais locatícios típicos, quais sejam: a Ação de Despejo, a Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação, a Ação Revisional de Aluguel e a Ação Renovatória, todos constantes do Título II da citada lei. Outros tipos de ação também podem decorrer da locação urbana, como a ação que visa indenização por reformas no imóvel locado, a própria ação ou execução para cobrança de aluguéis impagos e as demandas tendo por objeto locações especiais (shopping center e built to suit), por exemplo.

No contexto de um futuro litígio, é permissível às partes, utilizando-se da técnica da cláusula geral de negociação processual prevista no art. 190 do Código de Processo Civil, estabelecer negócios jurídicos processuais específicos dentro de uma determinada relação contratual locatícia, ajustando o procedimento processual, caso ocorra, às suas comuns intenções. 

É importante que se diga, desde já, que a Lei de Locações veda que as partes firmem disposições que afrontem o seu objetivo, bem como que proíbam algumas hipóteses de continuidade da locação residencial ou que afastem o direito de renovação da locação não residencial, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. É o que dispõe o seu art. 45: “São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto”.

Parte-se da premissa, portanto, de que acordos processuais realizados dentro dos contratos de locação encontram obstáculo caso visem elidir os objetivos da lei de locações, o que remete a uma interpretação sistemática e casuística da legislação do inquilinato, tanto do ponto de vista do locador como do locatário (20). 

Ademais, não são permitidos acordos processuais que afastem a prorrogação ex lege a prazo indeterminado da locação residencial (inferior a trinta meses), assim como que restrinjam o direito à renovação da locação não residencial, pois trata-se justamente das proteções dos direitos do locatário, que não podem ser mitigados por cláusula contratual em sentido diverso. No mais, a Lei de Locações prestigia a autonomia da vontade das partes, como se pode verificar, por exemplo, da livre disposição do aluguel e reajustes (artigos 17 e 18) e da liberdade contratual em shopping center (art. 54) e built to suit (art. 54-A).

Em relação às regras processuais, observadas as exceções legais (art. 45) e os limites gerais (vistos no capítulo anterior), poderão as partes livremente pactuar modificações e ajustes sobre os ônus, poderes, faculdades e deveres processuais, adequando o futuro procedimento judicial às especificidades da relação jurídica locatícia concreta.

No âmbito de qualquer ação de despejo, por exemplo, o foco, de um lado, é a retomada do imóvel, seja qual for a sua motivação, desde que lícita. Nesse contexto, o § 1º do art. 59 da Lei de Locações traz em seus nove incisos as hipóteses típicas em que será concedida liminar para desocupação do imóvel em quinze dias. Dentre elas, podem ser destacadas: o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada (inc. VIII); e a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo (inc. IX). 

Em tais hipóteses, assim como nos demais incisos do citado dispositivo legal – frise-se, todos bastante específicos e estreitos –, desde que prestada caução equivalente a três meses de aluguel, o locador que ajuizar ação de despejo poderá pleitear liminar para desocupação do imóvel no prazo de quinze dias, a qual deverá ser deferida pelo juízo.

Todavia, imaginemos uma situação de uma locação comercial, para uso de um supermercado ou posto de combustíveis, por exemplo, em que o locatário está inadimplente há três meses e os fiadores, mesmo notificados, também não saldaram o débito. O locador, então decide ajuizar ação de despejo. Contudo, não está contemplado em nenhuma hipótese dos incisos do §1º do art. 59 da Lei de Locações, tampouco preenche os requisitos da tutela de urgência geral (art. 300, CPC ) (21). 

Provavelmente o locador retomará o imóvel apenas após ser proferida sentença de mérito da ação de despejo, em uma eventual execução provisória, o que poderá tardar muitos meses ou até anos. Nesse caso, o contrato de locação poderia conter previsão de cláusula especial de negócio jurídico processual, prevendo outras hipóteses de despejo liminar em quinze dias, como, por exemplo, o mero inadimplemento de três meses ou mais de aluguel, independentemente da existência ou não de garantia. Observa-se, quiçá, a necessidade de se prever notificação prévia ao fiador, se for o caso, para fazer jus a esta liminar atípica, por ser expressão de boa-fé.

Além disso, podem as partes dispor acerca da flexibilização da caução de três aluguéis, majorando-a, diminuindo-a ou até mesmo eliminando-a (22), pois trata-se de direito disponível às partes, já que tal caução viria em benefício do locatário em caso de reversão da medida antecipatória.

De outro lado, ainda no caso de ação de despejo, podem as partes dispor sobre a purga da mora, estabelecendo modificações no procedimento descrito no art. 62, inc. II, e §3º do art. 59, ambos da Lei de Locações, como, por exemplo, uma elasticidade no prazo para o depósito ou prevendo uma possibilidade de parcelamento.

A ação revisional de aluguel, por sua vez, é aquela que tem lugar quando, após o transcurso de três anos da locação, alguma das partes entender que o valor do locativo não se encontra de acordo com o mercado, não tendo havido ajuste de comum acordo extrajudicialmente (23).

Em tempos de instabilidade no mercado, por exemplo, o prazo de três anos pode ser muito elástico para se poder corrigir eventuais distorções no valor do locativo. Nesse contexto, podem as partes prever em contrato, por exemplo, que referida ação pode ser ajuizada após transcorrido menos do que três anos (24), tratando-se de evidente acordo processual.

Ainda no âmbito da ação revisional de aluguel, podem as partes, também, alterar os parâmetros para a fixação do aluguel provisório, previstos nas alíneas “a” e “b” do inciso II do art. 68 da Lei de Locações (25), ou mesmo fixar desde já o valor de dito aluguel provisório. É lícito às partes, como exemplo, eliminar a realização da perícia para fixação do aluguel de mercado, substituindo-a por algum parâmetro de mercado de notória credibilidade, ou, ainda, reduzir a perícia à oitiva do perito em audiência, por economia e celeridade.

Outra demanda locatícia é a Ação Renovatória, que representa importante mecanismo de proteção do locatário comercial. Porém, para que faça jus à renovação do prazo locatício, deverá preencher uma série de requisitos legais, bem como atender ao rígido procedimento processual previsto nos artigos 51 e 71 a 75, da Lei de Locações, entre eles o prazo decadencial para propositura da demanda, que deve ser interposta “no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor” (§5º do art. 51).

Repisa-se que a Lei de Locações determina ser nula a cláusula contratual que afaste o direito à renovação do contrato na hipótese do art. 51 ou que imponha obrigação pecuniária para tanto. Portanto, todo o restante do procedimento, desde que se trate de direito disponível e não contenha nulidades outras, pode ser objeto de convenções processuais.

Podem as partes, por exemplo, deixar previamente disposto no contrato as condições mínimas através das quais se dará a renovação contratual, principalmente o valor mínimo do locativo, ou ao menos os critérios para sua fixação. Isso pode evitar que o locador, em sua contestação, tenha de apresentar a contraproposta de que trata o §1º do art. 72, o que trará maior celeridade ao procedimento processual. 

Quanto ao aluguel provisório (§4º do art. 72), podem dispor, de comum acordo, o valor de dito aluguel ou a forma de cálculo do mesmo, dispensando apresentação de elementos probatórios a sustentar uma discussão acerca deste ponto, o que certamente privilegiará o mérito da causa.

Em caso de improcedência da ação renovatória, podem as partes ter disposto, previamente, aumento do prazo para desocupação, previsto no art. 74 da Lei de Locações, de trinta para sessenta dias, por exemplo.

Para os fins de ações ou execuções para cobrança de aluguéis e acessórios locatícios, as partes podem convencionar bens passíveis de penhora, retirar regras de impenhorabilidades legais e modificar o procedimento da execução – ambiente, aliás, muito favorável à negociação processual – como, por exemplo, alterar a ordem dos bens passíveis de penhora.

Em todos os casos, locador, locatário e fiador podem dispor livremente sobre a distribuição dos encargos do processo, como, por exemplo o ônus de adiantamento das custas processuais, modificando o procedimento atualmente vigente no Código de Processo Civil. Podem também fazer suprimir audiências, dilações probatórias e outras etapas do processo que sentirem desnecessárias para a solução da sua causa, reduzir ou aumentar prazos processuais, excluir a segunda instância de julgamento ou determinados recursos, em atenção ao princípio da razoável duração do processo.

Enfim, o âmbito da locação urbana é campo fértil para a criatividade das partes em personalizar eventual futuro litígio processual às particularidades do caso e especificidades do tipo de negócio locatício realizado, sempre com o objetivo de produzir um processo mais harmonioso, cooperativo e justo.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

No conteúdo do direito fundamental à liberdade, situa-se “o direito que todo sujeito tem de regular juridicamente seus interesses, de poder definir o que reputa melhor ou mais adequado para a sua existência” (26). A rigidez ínsita ao processo não pode se sobrepor ao autorregramento da vontade. Se o litígio é inevitável, deve haver uma convivência harmoniosa e cooperativa das partes, em prol de estabelecerem um processo objetivo, voltado à solução mais rápida e eficaz. Principalmente, é direito das partes poder dispor sobre o futuro e eventual procedimento processual, adaptando-o às “especificidades da causa”, tal qual dispôs o caput do art. 190 do Código de Processo Civil. 

Nem toda convenção processual pode ser aceita. São justamente os limites estabelecidos na própria legislação para a elaborações de acordos processuais que conferem a segurança jurídica buscada pelas partes, para terem a tranquilidade de dosar e definir o que querem para um futuro e eventual litígio.

As locações urbanas, ao mesmo tempo em que fomentam a economia e se consubstanciam em importante setor de movimentação do capital, geram os mais variados litígios, fazendo parte do dia-a-dia dos tribunais por todo o País. Estabelecidos os limites gerais das cláusulas de negociação processual, bem como as limitações específicas previstas no art. 45 da Lei nº 8.245/91, poderão as partes, livremente, estipular mudanças no procedimento processual, ajustando-os às especificidades da causa. 

São variadas as formas pelas quais as partes poderão convencionar o processo locatício. Desde, por exemplo, modificar as exigências da purga da mora para evitar o despejo (permitindo um parcelamento, dilatando o prazo, etc.), como também alterar questões mais gravosas, como as hipóteses típicas de liminar de despejo de que tratam o §1º do art. 59, ou estabelecer novas hipóteses de despejo antecipado. É livre às partes modificar o formato atual para as cauções exigidas para determinados atos processuais, pré-definir o valor de aluguéis provisórios em certos procedimentos, adequar os ônus, encargos, bens penhoráveis e impenhoráveis, enfim, uma infinidade de convenções possíveis sobre os ônus, poderes, faculdades e deveres processuais das partes.

Ao iniciarem uma relação locatícia, seja residencial ou comercial, seja de menor ou maior complexidade, os contratantes devem pensar como um futuro e eventual litígio judicial poderia se tornar mais cômodo, e agir para personalizá-lo ao contexto, de modo a criar uma harmonização entre o rigor dos procedimentos de um processo e a vontade das partes. Por isso, se torna imprescindível o entendimento do novo papel assumido pelas convenções processuais no âmbito dos contratos de locação.

(1) CABRAL, Antonio do Passo. Convenções processuais. Salvador: JusPodivm, 2016, p. 35.

(2)CUNHA, Leandro Carneiro da. “Negócios jurídicos processuais no processo civil brasileiro”. CABRAL, Antônio do Passo; NOGUEIRA, Pedro Henrique (Org.). Negócios Processuais. Salvador: JusPodivm, 2016, p. 48.

(3) No conteúdo eficacial do direito fundamental à liberdade está o direito ao autorregramento: o direito que todo sujeito tem de regular juridicamente os seus interesses, de poder definir o que reputa melhor o mais adequado para a sua existência; o direito de regular a própria existência, de construir o próprio caminho e de fazer escolhas. Autonomia privada ou autorregramento da vontade é um dos pilares da liberdade e dimensão inafastável da dignidade da pessoa humana” (DIDIER JR., Fredie. Princípio do respeito ao autorregramento da vontade no processo civil. in Negócios Processuais. Salvador: JusPodivm, 2016, p. 32).

(4) O princípio dispositivo, por exemplo, é a possibilidade que as partes têm, a partir de sua própria vontade, de limitar o conhecimento do juiz. Este princípio traz em si certas consequências, como por exemplo a obrigatoriedade do juiz de analisar todas as alegações que as partes lhe submeteram capazes de influenciar no julgamento (art. 489, §1º, inc. IV, CPC) e a impossibilidade do juiz de analisar questões que não lhe foram apresentadas (art. 141 e 492, CPC). As partes têm a livre disponibilidade de optar por dar ou não início à relação jurídica processual, condicionando, por conseguinte, os limites da atividade jurisdicional (petição inicial e recurso) a sua vontade.

(5) Art. 515 (...) § 2º A autocomposição judicial pode envolver sujeito estranho ao processo e versar sobre relação jurídica que não tenha sido deduzida em juízo.

(6) Art. 6º Todos os sujeitos do processo devem cooperar entre si para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva.

(7) CABRAL, Antonio do Passo, op cit., p. 48.

(8) Ibidem, p. 68.

(9) DIDIER JR., Fredie. “Princípio do respeito ao autorregramento da vontade no processo civil”. CABRAL, Antônio do Passo; NOGUEIRA, Pedro Henrique (Org.). Negócios Processuais. Salvador: JusPodivm, 2016, p. 37.

(10) COLOMBO, Juliano. Negócios jurídicos processuais na perspectiva dos direitos fundamentais das partes: principiologia, fundamentos e aplicação na tutela executiva stricto sensu. Dissertação (2018). Escola de Direito, Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul, p. 156.

(11) Parece lógico que, sendo o negócio jurídico processual um ato destinado a produzir efeitos dentro de um processo, devem ser respeitadas as classificações de capacidade para estar em juízo. Exemplo disso é permissão para alguns entes despersonalizados participarem como parte em um processo, como por exemplo o condomínio e a massa falida. Logo, ainda que o negócio jurídico processual seja firmado no âmbito do direito material, antes de uma lide, é razoável que se perquiram, para fins do controle judicial da convenção, os pressupostos processuais para a capacidade das partes.

(12) Art. 75.  Serão representados em juízo, ativa e passivamente: (...) V - a massa falida, pelo administrador judicial; VI - a herança jacente ou vacante, por seu curador; VII - o espólio, pelo inventariante; (...) XI - o condomínio, pelo administrador ou síndico.

(13) CABRAL, Antonio do Passo. Convenções processuais, op. cit., p. 277.

(14) XAVIER CABRAL, Trícia Navarro. Negócios processuais. CABRAL, Antônio do Passo; NOGUEIRA, Pedro Henrique (Org.). Negócios Processuais. Salvador: JusPodivm, 2016, p. 314.

(15) As hipóteses de nulidade de negócio jurídico estão estabelecidas no Código Civil, artigos 166 e 167:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz; II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; IV - não revestir a forma prescrita em lei; V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa; VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma. § 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando: I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem; II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira; III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados. § 2º Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.

(16) COLOMBO, Juliano. Negócios jurídicos processuais na perspectiva dos direitos fundamentais das partes: principiologia, fundamentos e aplicação na tutela executiva stricto sensu. Dissertação jurídica – PUCRS. Porto Alegre/RS, 2018, p. 152.

(17) Ibidem.

(18) Ibidem.

(19) Fórum Permanente de Processualistas Civis. Carta de Florianópolis. Coordenação geral de Fredie Didier Jr. Acessada no seguinte link em 24/04/2019: http://fpprocessualistascivis.blogspot.com/2017/05/carta-de-florianopolis.html. 

(20) SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio; PERES, Tatiana Bonatti (org.). Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência, 2. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2017, p. 137-144.

(21) Não se descuida da possibilidade de aplicação do art. 300 do Novo Código de Processo Civil às ações de despejo, isto é, do deferimento do despejo antecipado através do preenchimento dos requisitos da tutela de urgência (probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo). Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA DE URGÊNCIA. Pedido de despejo lastreado em contrato de locação não assinado pelas locatárias, situação jurídica que não se insere nas exigências específicas e prioritárias do art. 59 da Lei de Locações, desafiando a concessão subsidiária da tutela de urgência, jurisprudencialmente admitida, desde que preenchidos os pressupostos do art. 300 do CPC. (...) (Agravo de Instrumento Nº 70076130095, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Cláudia Maria Hardt, Julgado em 26/04/2018, grifou-se). Contudo, os requisitos desta medida são muitas vezes difíceis de serem preenchidos nas relações locatícias, razão pela qual a liminar de despejo prevista no §1º do art. 59 da Lei de Locações, e outras eventuais hipóteses elaboradas pelas partes a título de negócio jurídico processual, mostram-se institutos muito mais céleres para se obter a desocupação do imóvel.

(22) Por analogia, vide: 262. É admissível negócio processual para dispensar caução no cumprimento provisório de sentença (Fórum Permanente de Processualistas Civis. Carta de Florianópolis. Acessada no seguinte link em 24/04/2019: http://fpprocessualistascivis.blogspot.com/2017/05/carta-de-florianopolis.html). 

(23) Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

(24) APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO REVISIONAL C/C DESPEJO E COBRANÇA. CASO CONCRETO. REVISÃO DE LOCATIVOS. Descabe a revisão do valor dos locativos quando não decorrido o prazo de três anos, previsto pelo art. 19 da Lei nº 8.245/91, desde o último acordo havido entre as partes até o ajuizamento da ação. HONORÁRIOS RECURSAIS. Majoração da verba honorária sucumbencial, fulcro nos parágrafos 1º e 11 do artigo 85 do NCPC. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70075998690, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 25/04/2018, grifou-se)

(25) Art. 68. (...) II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

(26) DIDIER JR., Fredie, op cit., p. 32.