Contratos Eletrônicos

INTRODUÇÃO

O mundo está vivenciando situação excepcional, consistente na contaminação de pessoas, em grande escala, pela doença ocasionada pelo coronavírus, denominada COVID-19. Tal situação deu ensejo à declaração, por parte da Organização Mundial da Saúde (OMS), no dia 11.03.2020, de uma pandemia, por estar contaminando a população de todos os países e continentes. Em virtude deste trágico cenário, a orientação é pelo distanciamento social e consequente isolamento da população em suas casas, ao efeito de tentar reduzir a velocidade do contágio. 

Antes do COVID-19, a tendência do mercado imobiliário, em virtude da era da internet e da crescente utilização da tecnologia em todas as áreas do nosso cotidiano, já era no sentido de utilização dos contratos eletrônicos. O Direito, assim, já vinha apresentando sinais de evolução para acolher essa nova forma de celebração de contratos.

O cenário atual, marcado pela situação emergencial que estamos vivenciando, com a orientação de distanciamento social, alavancará ainda mais a utilização da tecnologia e informatização do Direito, abreviando, assim, os passos a serem perseguidos.

O QUE SÃO CONTRATOS ELETRÔNICOS?

A legislação brasileira acerca dos contratos eletrônicos

O ordenamento jurídico brasileiro permite a celebração dos contratos pelo meio eletrônico. Isso porque adotou a liberdade de forma de contratar, autorizando e reconhecendo diversas formas distintas de contratação, inclusive a verbal, salvo quando se tratar de contrato solene, que exige forma específica de manifestação de vontade. Nesse sentido, o art. 107, do Código Civil é expresso ao prever que “A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir”.

Os contratos eletrônicos são negócios jurídicos nos quais a manifestação da vontade é expressada pelo meio eletrônico no momento de sua formação.

O importante, portanto, é que esteja presente o binômio.

Ainda, o art. 10, §§1º e 2º da MP 2.200-2 de 24 de agosto de 2001 é de suma importância para a matéria, pois assegura a validade das assinaturas eletrônicas e digitais nos documentos eletrônicos.

No mesmo sentido, a Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019, conhecida como a “Lei da Liberdade Econômica”, também prestigiou os documentos eletrônicos e assegurou a validade das assinaturas eletrônicas e digitais, em seu art. 3, inc. X c/c art. 18.

CELEBRAÇÃO DOS CONTRATOS ELETRÔNICOS

No âmbito do mercado imobiliário, os contratos eletrônicos são celebrados mediante assinatura eletrônica ou assinatura digital. Contudo, as ditas ferramentas não são sinônimos (embora bastante confundidas) e encontram tratamento diverso tanto na legislação quanto na jurisprudência brasileira. As diferenças são:

Assinatura eletrônica é um termo amplo que engloba todo e qualquer mecanismo eletrônico para identificar uma pessoa. 

A assinatura eletrônica, assim, pode se dar mediante utilização de login e senha, e-mail social, ID’S, PIN de telefone, escaneamento da assinatura, identificação da impressão digital, entre outros.

As plataformas de assinatura eletrônica ganharam relevo nos últimos tempos, tratando-se de interessante mecanismo para celebração de contratos eletrônicos.

Pela legislação, é considerada válida juridicamente, desde que aceita pelas partes e não sofrer impugnação.

A assinatura digital, por seu turno, é uma espécie do gênero da assinatura eletrônica que, no entanto, possui maior segurança na medida em que se utiliza do método da criptografia assimétrica das chaves públicas e, assim, cumpre uma série de exigências legais e regulatórias. 

A assinatura digital se dá mediante a utilização de certificado digital, que é emitido por uma autoridade de certificação ou um provedor de serviços confiáveis credenciado. No Brasil, os certificados digitais são emitidos pela ICP-Brasil (Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira).

Pela legislação, tem presunção de veracidade, integridade e autenticidade

MERCADO IMOBILIÁRIO

Tratando especificamente do mercado imobiliário, ao qual se dirige este informativo, observa-se que o contrato eletrônico tem sido cada vez mais utilizado.

Nesse sentido, as seguintes operações já vêm sendo celebradas pelo meio eletrônico, dentre outras:

Contrato de  Locação;

Promessa de compra e venda de imóvel;

Contrato de Intermediação Imobiliária.

Em meio à crise, provocada pela doença COVID-19, quais as medidas que vêm sendo tomadas em relação à informatização do Direito?

1) Os Cartórios de Registro de Imóveis já vinham se modernizando em relação aos serviços online e, nessa linha, criaram as suas respectivas plataformas online, nas quais é possível efetivar diversas atividades de forma eletrônica, tais como, por exemplo, a solicitação de matrículas online, a pesquisa de bens nos cartórios, a solicitação de certidões, entre outras funções. As Serventias de Ofícios Imobiliários de alguns Estados da federação já estavam mais avançadas em  relação ao chamado “e-protocolo”, ferramenta esta criada com a finalidade de receber documentos e contratos eletrônicos para registro. Agora, em meio à crise ocasionada pela pandemia, os Cartórios Prediais que estavam atrasados em relação ao “e-protocolo” estão buscando a sua modernização e acelerando a colocação desta ferramenta em pleno funcionamento, sendo que o Estado do RS acaba de disponibilizá-la ao público. Isso quer dizer que, contratos eletrônicos, assinados mediante certificado digital, tornaram-se passíveis de registro no Estado do RS; e, 

2) Como forma alternativa para o registro de contratos de financiamento imobiliário e, com isso, a liberação dos recursos do financiamento, os bancos, incorporadoras e Registros de Imóveis estão negociando a digitalização de contratos já existentes e a sua apresentação para registro, através do e-protocolo. Com o registro do contrato digitalizado, a instituição financeira liberaria 50% (cinquenta por cento) do valor do financiamento, sendo os outros 50% (cinquenta por cento) liberados por ocasião do registro do contrato físico, o que deve ocorrer dentro do prazo de 90 (noventa) dias.

CONCLUSÃO

O cenário para a utilização dos contratos eletrônicos já era propício,  em virtude do crescente aumento da implementação da tecnologia. A utilização  dos contratos eletrônicos fica ainda mais evidenciada em meio à crise provocada pela pandemia da doença COVID-19, uma vez que a população está vivenciando o isolamento e o distanciamento social como forma de conter a proliferação do vírus. O emprego dos contratos eletrônicos, por outro lado, permite não paralisar por completo as operações imobiliárias neste momento.

Além disso, é visível que esta situação emergencial abreviará os passos para a informatização completa do Direito, sendo que isso já pode ser observado através das medidas que estão sendo tomadas pelos Cartórios de Registro de Imóveis, descritas anteriormente.

Recomenda-se, assim, que as empresas se adaptem a realidade dos contratos eletrônicos, consultando os profissionais com conhecimento jurídico para prestar as melhores informações acerca das espécies contratuais que já aceitam a sua celebração, dos eventuais eventuais riscos envolvidos, bem como quanto a forma mais adequada de assinatura para o caso concreto.