Uma Nova Era Para os Registros de Imóveis do Rio Grande do Sul

Na iminência de completar 155 anos de existência, o Serviço Registral Imobiliário gaúcho está diante de um acontecimento histórico: a tramitação dos serviços 100% pela via eletrônica, desde a protocolização do requerimento, título e/ou documento, até a sua finalização, mediante o registro/averbação do correspondente ato na matrícula do imóvel. 

Partindo da premissa de que momentos difíceis são geradores de novas soluções, em meio à situação gerada pelo COVID-19, e com o intuito de amenizar seus efeitos no mercado imobiliário, os Ofícios de Registros de Imóveis do Rio Grande do Sul viabilizam o protocolo eletrônico de títulos e documentos, denominado “e-Protocolo”. Trata-se de ferramenta ofertada pela Central de Registro de Imóveis do Rio Grande do Sul (CRI-RS) que possibilita o protocolo de todos os títulos para registro, independentemente do atendimento presencial. 

Dentro do cenário nacional, a maioria dos Estados já estão com a ferramenta em plena operação e alguns Estados ainda estão com a ferramenta em desenvolvimento, vejamos:

Tratando-se de ferramenta recentemente implementada, é natural que surjam algumas dúvidas sobre a sua utilização, tais como:

1. QUEM PODE FAZER USO DO E-PROTOCOLO?

Toda e qualquer pessoa, física ou jurídica, Tabelionatos de Notas, advogados, magistrados, corretores de imóveis, etc., ou seja, todos que tenham usuário cadastrado e o interesse em fazer averbar ou registrar atos em qualquer registro imobiliário (matrícula/transcrição) via plataforma virtual da Central de Registros de Imóveis do Rio Grande do Sul (www.cri-rs.com.br), através da qual poderá protocolar seus títulos e documentos, enviando-os para análise exclusivamente pelo meio digital, desde que estejam presentes os requisitos da legislação vigente.

2. QUAIS TÍTULOS PODEM SER APRESENTADOS VIA E-PROTOCOLO?

Qualquer título poderá ser apresentado, desde Escrituras Públicas, Formais de Partilha, Instrumentos Particulares (com ou sem força de escritura pública), requerimentos, Ordens Judiciais e Administrativas, bem como todos os demais, sejam eles nato-digitais ou digitalizados, onde estejam presentes os requisitos legais e técnicos que possibilitem sua apreciação por parte do Ofício Imobiliário a que se destina realizar o ato pretendido, devendo ser observadas as orientações previstas na legislação vigente. 

3. O QUE É UM DOCUMENTO NATO-DIGITAL?

Denomina-se  NATO-DIGITAL o documento que desde sua origem é digital, podendo ser documentos públicos (escrituras, procurações, atas notariais, certidões, etc.) ou particulares (contratos, procurações, requerimentos, etc.) gerados eletronicamente (em PDF/A) e assinados digital e obrigatoriamente com Certificado Digital ICP-Brasil por quem de direito. 

4. QUAIS SÃO OS REQUISITOS PARA O PROTOCOLO DE DOCUMENTOS DIGITALIZADOS?

Da mesma forma que os documentos nato-digitais, poderão ser aceitos os DOCUMENTOS DIGITALIZADOS, desde que assinados obrigatoriamente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados, bem como sigam os padrões técnicos e critérios previstos na legislação vigente.

5. ICP-BRASIL? PDF/A? METADADOS? O QUE SIGNIFICAM? 

ICP-BRASIL: 

Foi eleito pelo legislador como o certificado digital oficial do E-Protocolo. 

O ICP-Brasil será o único aceito pelos Chefes dos Registros de Imóveis. 

Na prática, o certificado digital ICP-Brasil, funciona como uma identidade virtual que permite a identificação segura e inequívoca do autor de uma transação feita em meios eletrônicos. 

É gerado e assinado por uma terceira parte confiável, ou seja, uma Autoridade Certificadora (AC) que, seguindo regras estabelecidas pelo Comitê Gestor da ICP-Brasil, associa o assinante a um par de chaves criptográficas. 

Os certificados contêm os dados de seu titular conforme detalhado na Política de Segurança de cada Autoridade Certificadora.

PDF/A: 

É o documento gerado em PDF e assinado digitalmente. 

Após a assinatura digital, o arquivo em formato PDF se transforma em PDF/A, o que significa a garantia de sua exibição exatamente da mesma maneira, independentemente do software utilizado.

O arquivo PFD/A armazena todas as informações necessárias para a dita reprodução do documento, deixando-o seguro e acessível por muito tempo.

METADADOS: 

São dados estruturados que permitem classificar, descrever e gerenciar documentos. 

Nos termos da legislação que rege a matéria, são dados identificadores do documento, tais como assunto, autor, data e local da digitalização, título, responsável pela digitalização, identificador do documento digital, tipo documental e hash (algoritmo que mapeia uma sequência de bits  - de um arquivo em formato digital - , com a finalidade de realizar a sua verificação de integridade). 

A plataforma de assinaturas (ou assinador digital) atribuirá os metadados ao documento. 

6. QUAL A DIFERENÇA ENTRE ASSINATURA DIGITAL E ASSINATURA ELETRÔNICA?

Assinatura eletrônica é qualquer assinatura gerada por meios eletrônicos que, através da associação com um conjunto de informações como voz, geolocalização, imagem, escaneamento de assinatura, entre outros critérios, servem como evidência comprobatória do processo de geração da assinatura.  

Assinatura digital é a assinatura eletrônica que utiliza a criptografia e vincula o certificado digital, no padrão de tecnologia adotada e exigida dentro das normas ICP-Brasil, ao documento eletrônico que está sendo assinado. Possui validade jurídica incontestável, por ser gerada a partir do Certificado Digital ICP- Brasil que utiliza criptografia assimétrica das chaves públicas. É a forma de assinatura exigida para ingresso dos títulos no Registro de Imóveis. 

7. NO QUE DIZ RESPEITO AO PROCESSO DE REGISTRO DE INCORPORAÇÃO E/OU DE LOTEAMENTOS, HAVERIA ALGUMA PECULIARIDADE QUANTO AO PROCEDIMENTO A SER ADOTADO?

Não existe um procedimento específico nos recentes ditames legais. Os instrumentos, sendo eles particulares ou elaborados na forma pública poderão ser nato digitais ou digitalizados, o que também serve para projetos arquitetônicos e demais documentos e certidões a serem apresentados ao Registro de Imóveis, conforme exige o artigo 32 da Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações).  

8.OS PRAZOS DE ANÁLISE E REGISTRO DE DOCUMENTOS PROTOCOLADOS VIA E-PROTOCOLO SÃO OS MESMOS DO PROTOCOLO FÍSICO?

Sim, são os mesmos. No entanto, excepcionalmente, enquanto os Registros de Imóveis estiverem atendendo em regime de plantão, em função da atual situação gerada pelo COVID-19, os prazos de validade da prenotação, de qualificação e de prática dos atos de registro/averbação serão contados em dobro, exceto para os casos de registro de contratos de garantias reais sobre bens imóveis que sejam condição para a liberação de financiamentos concedidos por instituições de crédito e para a emissão de certidões.

9.QUAIS OUTROS SERVIÇOS, ALÉM DO E-PROTOCOLO, ESTÃO À DISPOSIÇÃO NA PLATAFORMA CRI-RS?

A plataforma CRI-RS disponibiliza outros 04 serviços ao público, quais sejam: 

(i) “Pesquisa na Central”, consistente na busca de imóveis através do número de CPF ou CNPJ; 

(ii) “Busca nos Cartórios”, quando se deseja saber a localização do imóvel; 

(iii) “Visualização de Matrículas”, oportuniza a visualização da matrícula na tela do computador, tablet, smartphone, ou qualquer outro meio de acesso à rede; e

(iv) “Solicitação de Certidões”, permite a obtenção de certidão física ou eletrônica do registro imobiliário do bem.

10. COMO ESTÁ O FUNCIONAMENTO DOS TABELIONATOS DE NOTAS E DOS REGISTROS DE IMÓVEIS DURANTE O PERÍODO DE PANDEMIA COVID-19?

Os Tabelionatos de Notas estão trabalhando com atendimento, recebendo e encaminhando documentos via seus canais de comunicação, quais sejam telefone, site, e-mail e WhatsApp, sendo que alguns também oferecem seus serviços através do portal https://www.cartoriodigital.net.br/. No caso dos Cartórios de Imóveis, além dos meios retrocitados, a plataforma recomendada é o portal https://www.cri-rs.com.br.

Ainda, em ambos os casos, quando os cartórios não tiverem como dispor de um procedimento 100% remoto, está previsto o atendimento presencial em caráter de plantão, com horário reduzido e adotando todos os cuidados e equipamentos necessários a fim de evitar o contágio dos seus funcionários e clientes. 

11. COMO FUNCIONA A TRAMITAÇÃO DO PEDIDO DE REGISTRO OU AVERBAÇÃO NO E-PROTOCOLO?

Apresentado o documento através do E-Protocolo, o trânsito dos documentos eletrônicos deverá ocorrer via CRI-RS, ficando em princípio vedada a transmissão direta entre o apresentante e o Ofício Imobiliário. Excepcionalmente, durante a pandemia do COVID-19, os Cartórios Prediais estão autorizados a receber ou expedir documentos eletrônicos por e-mail, desde que possível a conferência da assinatura eletrônica respectiva pela ICP-Brasil. 

12. QUAL O CUSTO PARA UTILIZAR O E-PROTOCOLO, VALORES DOS EMOLUMENTOS E COMO É REALIZADO O PAGAMENTO?

A CRI-RS cobra uma taxa de administração no valor de R$10,50 (com redução de 20% devido ao COVID-19) que poderá ser paga através de cartão de crédito, boleto bancário, ou mediante compra de créditos que ficarão vinculados à sua conta para utilização posterior dos serviços.  

Quanto aos emolumentos, são os mesmos valores cobrados no protocolo físico, de acordo com a Tabela de Emolumentos disponibilizada pelo TJRS anualmente.

O pagamento será efetuado diretamente ao cartório receptor de acordo com suas orientações. Destacamos que o título somente será registrado após a confirmação dos pagamentos. 

13. COMO PROTOCOLAR TÍTULOS E DOCUMENTOS NO E-PROTOCOLO?

Com essa nova ferramenta em operação, todas as etapas de registro podem ser realizadas virtualmente de forma segura e eficiente. Confira como protocolar seu título:

1. Acesse o site https://www.cri-rs.com.br/ .

2. Cadastre-se ou faça seu login.

3. Escolha o serviço “PROTOCOLO ELETRÔNICO” que irá para o formulário correspondente.

4. Preencha o formulário selecionando o cartório de destino.

5. Selecione o título a ser registrado e inclua os anexos, se necessário.

6. Preencha todos os campos com asterisco usando os dados do usuário logado ou do interessado.

7. Concorde com os termos e clique no “ENVIAR’.

8. Pague a Taxa da CRI/RS, Concorde com os termos e confirme Pagamento.

9. Aguarda a confirmação da solicitação por e-mail.