STJ afasta a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal nos contratos celebrados no âmbito das incorporações imobiliárias

Em julgamento paradigmático realizado na tarde de ontem, 08/05/2019, os Ministros da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiram, como regra geral, pela impossibilidade da cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda.

A decisão, de Relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, foi proferida sob o rito dos recursos repetitivos, nos Recursos Especiais nºs 1.498.484/DF e 1.635.428/SC, de modo a pacificar a matéria em todo o território nacional, fixando a tese, a ser ainda ratificada na sessão do dia 22/05/2019, de que:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo afasta a sua cumulação com lucros cessantes” (TEMA 970 do STJ).

A decisão aplica-se a todos os casos a serem julgados anteriormente a égide da Lei 13.786/18 (Lei dos Distratos), e terá reflexo em milhares de processos no País, que se encontravam suspensos no aguardo do julgamento ocorrido no dia de ontem.

Ainda, na mesma sessão, os Ministros do STJ, no bojo dos Recursos Especiais nºs 1.614.721/DF e 1.631.785/DF, enfrentaram também sob o rito dos recursos repetitivos, a tese controvertida a respeito da possibilidade, ou não de inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente, nos casos de inadimplemento em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.

Quanto ao ponto, os Ministros fixaram a seguinte tese, que será encaminhada pelo Relator para ratificação pelo colegiado na próxima sessão, em 22.05.2019, a saber:

“1. Caso uma vez prevista a cláusula penal moratória apenas para o inadimplemento do promitente comprador o contrato de adesão firmado entre este e a incorporadora, a mesma multa deverá ser considerada para a indenização pelo inadimplemento do promitente vendedor.

2. Nos casos de obrigação de natureza heterogênea - obrigação de fazer e obrigação de dar - a conversão deve ser em dinheiro, em regra, em valor equivalente ao locativo, vedada a cumulação com lucros cessantes”.

As decisões, que seguem para publicação, reforçam a força dos precedentes judicias, com enorme impacto econômico nos contratos de promessa de compra e venda celebrados entre incorporadoras e adquirentes.