A indisponibilidade de bens imóveis pela CNIB e a extensão de seus efeitos 

Nos últimos anos, a indisponibilidade de bens imóveis vem se demonstrando um tema sensível para o meio imobiliário. A criação da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), em 2014, pela Corregedoria Nacional de Justiça, do CNJ, inaugurou uma nova fase do instituto, com objetivos bem-intencionados, mas que, na prática, vem afastando o fenômeno das suas origens, ante a utilização massiva e desmedida da indisponibilidade.

Concretamente, algumas questões simples, à primeira vista, acabam gerando dúvidas, como, por exemplo, a possibilidade ou não de penhora e expropriação dos bens imóveis gravados de indisponibilidade, por determinação judicial em processo diverso daquele onde fora feita a indisponibilidade.

Neste prisma, o presente estudo visa o resgate das raízes do instituto da indisponibilidade de bens imóveis, suas hipóteses, a extensão de seus efeitos e as atuais questões jurídicas que envolvem a matéria.

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A propriedade pode ser definida como o direito real de usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar a coisa, nos limites da sua função social. Essa conceituação é extraída tanto da Constituição Federal, em seu art. 5º, incisos XXII e XXIII, os quais dispõem que “é garantido o direito de propriedade” e que “a propriedade atenderá a sua função social”, como do Código Civil Brasileiro, que no art. 1.228 refere que “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”, observando-se a leitura conjunta com seu §1º.¹

Considera-se que quando o proprietário reúne todas essas faculdades, terá a propriedade plena. A distinção clássica entre os vocábulos “propriedade” e “domínio” dá-se na medida em que a primeira pode ser compreendida como um direito mais amplo, abrangente de bens materiais e imateriais, que legitima a titularidade do direito, ao passo que o segundo, restrito a bens corpóreos, traduz uma perspectiva material de poder, de submissão da coisa.²

Os atributos inerentes à propriedade são: jus utendi, que se refere ao direito de usar a coisa, tirando do bem todos os seus proveitos, sem que haja alteração em sua substância, ou seja, usar a propriedade de todas as formas previstas ou não vedadas em lei; jus fruendi, que determina o direito a perceber os frutos e utilizar os produtos da coisa; jus abutendi ou disponendi, que é o direito a dispor da coisa, assim entendido como a prerrogativa de transferir o bem; e o jus reivindicativo ou rei vindicatio, que corresponde ao direito que tem o proprietário de buscar o bem de quem injustamente o detenha.³

Para os objetivos do presente estudo, trataremos, especificamente, do jus abutendi ou disponendi, exclusivamente sobre os bens imóveis.

O direito de propriedade não é absoluto, trazendo inúmeras limitações, como, por exemplo, a obrigatoriedade de se observar a sua função social (art. 5º, inc. XXIII, CF) e as limitações impostas pela legislação ambiental e de patrimônio histórico (art. 1.228, §º1º, CC). Assim, mesmo que um indivíduo seja proprietário pleno de um imóvel tombado por seu valor histórico, por exemplo, seus direitos serão limitados, pois não poderá realizar a demolição, e as reformas deverão seguir protocolos restritos dos órgãos públicos responsáveis.

A disponibilidade é a regra geral da propriedade imobiliária, através da qual o proprietário pleno poderá vender, doar ou alienar de qualquer forma seu imóvel, para quem quiser. Excepcionalmente, porém, há hipóteses nas quais esse direito sofrerá restrição.

Trata-se do efeito da indisponibilidade imobiliária, através da qual o proprietário perde o direito de dispor livremente do bem⁴ enquanto durarem os motivos que a fizeram incidir. A indisponibilidade de um imóvel pode ocorrer por disposição negocial, por decisão do Poder Judiciário ou por determinação legal. Nestes casos, no período em que vigorar o efeito da indisponibilidade, o proprietário de imóvel não poderá dispor da coisa, ou seja, não poderá vendê-la, gravá-la, onerá-la etc.

Em atos de liberalidade, como em disposições mortis causa (testamento)⁵ ou intervivos (contratos), é possível realizar estipulação acessória (cláusula de inalienabilidade) que retira do beneficiário a faculdade de alienação voluntária (disposição), restringindo os direitos de propriedade do gratificado⁶. É o caso da doação com cláusula de inalienabilidade, na qual, por exemplo, um avô doa imóveis a seus netos, porém impõe cláusula que os impeça de se desfazerem destes bens. Isso ocorre no intuito de proteger o patrimônio, evitando que ele seja dilapidado por quem o recebeu.

Em algumas situações, por disposição legal expressa, o direito de disponibilidade sobre bens imóveis estará restrito, como é o caso, por exemplo, dos imóveis de propriedade de pessoa sob tutela ou curatela, casos em que tais bens somente podem ser vendidos quanto houver manifesta vantagem ao tutelado/curatelado e, ainda, mediante prévia avaliação e aprovação judiciais, como dispõe o art. 1.750 do Código Civil.⁷

Junto ao Poder Judiciário, a indisponibilidade de bens imóveis pode ser determinada pelo juiz através de medida cautelar, a qual visa proteger determinado imóvel para evitar o esvaziamento patrimonial até o julgamento da demanda judicial. Se um imóvel for objeto de disputa em uma demanda judicial, por exemplo, poderá ser necessário que o Juiz determine medida que evite o perecimento do direito, no caso, a venda do bem e o esvaziamento do objeto da ação, enquanto durar o processo.

O Código de Processo Civil de 2015, no art. 301⁸, trouxe rol meramente exemplificativo de medidas cautelares para fins de asseguração do direito discutido em juízo (arresto, sequestro, arrolamento de bens e registro de protesto contra alienação de bens)⁹, estabelecendo como regra geral a possibilidade de o Juiz promover “qualquer outra medida idônea para asseguração do direito” – consagrando o chamado poder geral de cautela.

Para que seja viável o deferimento de uma medida cautelar, com intuito de salvaguardar um bem para assegurar a efetividade de um processo judicial, será necessária a presença dos seguintes requisitos legais: a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo na demora (periculum in mora), previstos no art. 300, do diploma processual civil.

A indisponibilidade de bens imóveis, nesse contexto, é uma das medidas cautelares que podem ser determinadas pelo juízo com base no poder geral de cautela, caso entenda que haja risco de alienação do bem e que isso pode prejudicar o resultado útil do processo.

Assim, no bojo de uma ação judicial, o autor da ação, apresentando prova verossímil de que o réu possa se desfazer de determinado imóvel no curso da demanda e que isso poderá causar prejuízo ao resultado desta demanda, poderá postular ao juízo a determinação de indisponibilidade de tal bem, a fim de impedir que o proprietário transfira o imóvel a terceiros e, com isso, esvazie o objeto da demanda ou impeça a efetividade de futura eventual sentença de procedência. A medida de indisponibilidade, neste caso, será deferida com base no poder geral de cautela, visando assegurar que o proprietário não possa vender e/ou alienar o imóvel durante o processo, caso em que será a indisponibilidade averbada na respectiva matrícula junto ao Registro de Imóveis competente, consoante previsão do art. 247 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).¹⁰

A averbação da indisponibilidade à margem da matrícula do imóvel dará publicidade a terceiros acerca da impossibilidade de disposição daquele bem, impedindo qualquer ato de transferência. Isso significará que o proprietário do imóvel ficará desprovido de um dos atributos da propriedade – no caso, a disposição –, impedindo-o de transferir, doar, gravar e alienar o imóvel a qualquer título, inclusive ficando impossibilitado de constituir sobre o bem qualquer tipo de garantia real para a tomada de crédito junto a instituições financeiras.

Conforme se verá mais adiante, a indisponibilidade de bens não gera direito de preferência em favor de quem a promove, não se assemelhando à penhora, tampouco impede que se leve o bem à hasta pública em outro processo¹¹, pois atinge exclusivamente a esfera de direitos do executado.

Atualmente, com o desenvolvimento dos sistemas tecnológicos, a indisponibilidade de bens, em determinadas situações, poderá ser realizada através da plataforma CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens).

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Em 25 de julho de 2014, foi publicado o Provimento nº 39 pela Corregedoria Nacional de Justiça que integra o CNJ, através do qual foi criada a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), tendo por finalidade “a recepção e divulgação, aos usuários do sistema, das ordens de indisponibilidade que atinjam patrimônio imobiliário indistinto, assim como direitos sobre imóveis indistintos, e a recepção de comunicações de levantamento das ordens de indisponibilidades nela cadastrada” (art. 2º).

Trata-se de sistema eletrônico criado a partir das seguintes premissas e necessidades, em resumo: (a) racionalizar o intercâmbio de informações entre o Poder Judiciário e os órgãos prestadores de serviços notariais e de registro, visando celeridade e efetividade na prestação jurisdicional e eficiência do serviço público delegado; (b) trazer segurança jurídica e maior eficácia de decisões decretadas por autoridades judiciárias e administrativas, com comunicação eletrônica, permitindo maior rapidez na averbação constritiva, em tempo real, através de plataforma única, por Oficial de Registro de Imóveis, evitando, por consequência, a dilapidação do patrimônio do atingido; (c) atender a defesa das pessoas jurídicas de direito público no âmbito da tributação, em observância ao art. 185-A, do CTN¹², o qual prevê que caso o devedor tributário, devidamente citado, não apresente bens à penhora no prazo legal e não forem encontrados bens penhoráveis, o juiz determinará a indisponibilidade de seus bens e direitos, preferencialmente por meio eletrônico; e (d) contribuir para a economia orçamentária, eficiência, segurança e desburocratização, além de reduzir o consumo de papel, em prol de um ambiente ecologicamente equilibrado (art. 225, CF).

Nos termos do art. 2º do referido provimento, a CNIB se aplica à recepção e à divulgação das ordens de indisponibilidade que atinjam patrimônio imobiliário indistinto, a partir do número de contribuinte de pessoa física (CPF) ou jurídica (CNPJ), ficando vedada a expedição de ofícios ou mandados em papel com tal finalidade. Isto é, a CNIB não se presta para a ordem de indisponibilidade que atinja imóvel específico, a qual continuará sendo comunicada pela autoridade diretamente ao Oficial de Registro de Imóveis competente para a averbação, por via física ou eletrônica.¹³

O funcionamento do sistema dá-se, basicamente, através do cadastramento, por usuário da categoria “assessor master”, da ordem de indisponibilidade (ou de levantamento) decretada por magistrado ou por órgão administrativo que detenha competência legal, exclusivamente a partir do número de contribuinte de pessoa física (CPF) ou jurídica (CNPJ). Uma vez lançada a ordem, cabe aos Oficiais de Registro de Imóveis do país realizar consulta ao sistema e cumprir o respectivo procedimento registral.

O art. 14 do Provimento nº 39/2014-CNJ dispõe sobre a obrigatoriedade dos registradores de imóveis e tabeliães de notas de, antes de praticar qualquer ato notarial ou registral que tenha por objeto bens imóveis ou direitos a eles relativos, promover prévia consulta à base de dados da CNIB. Isto é, deverão os Oficiais se certificarem se o imóvel objeto do ato notarial ou registral se encontra com ordem de indisponibilidade ativa, consignando no ato notarial o resultado da pesquisa e o respectivo código gerado (hash), dispensado o arquivamento do resultado da pesquisa em meio físico ou digital.

Em caso de aquisição de imóvel por pessoa cujos bens foram atingidos por ordem de indisponibilidade, deverá o Oficial de Registro de Imóveis, imediatamente após o lançamento do registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel, promover a averbação da indisponibilidade, independentemente de prévia consulta ao adquirente.

Indubitavelmente, a CNIB trouxe agilidade e tem o mérito de racionalizar o intercâmbio de informações entre o Poder Judiciário e os órgãos prestadores de serviços notariais e de registro, mediante a automatização das ordens judiciais indistintas de indisponibilidade de patrimônio imobiliário. O mecanismo não está, todavia, livre de críticas.

Primeiramente, é digno de nota que o sistema não está integralmente automatizado. Conforme dispõe o art. 7º do Provimento nº 39/2014-CNJ “a consulta ao banco de dados da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB – será obrigatória para todos os notários e registradores do país”, e o art. 8º determina que “(…) os oficiais de registro de imóveis verificarão, obrigatoriamente, pelo menos na abertura e uma hora antes do encerramento do expediente, se existe comunicação de indisponibilidade de bens para impressão ou importação (XML) para seu arquivo, visando o respectivo procedimento registral”. Ou seja, os Oficiais devem realizar a consulta diária (e dupla) do sistema, cumprindo as ordens manualmente.

Enfatiza-se, também, que a CNIB se presta apenas para o cumprimento de ordens de indisponibilidade que atinjam patrimônio imobiliário indistinto, isto é, afeta todos os imóveis que estejam sob a titularidade registral da pessoa física ou jurídica contra quem a ordem foi direcionada. Como dispõem o §1º do art. 2º do Regulamento, “a ordem de indisponibilidade que atinja imóvel específico e individualizado continuará sendo comunicada pela autoridade que a expediu diretamente ao Oficial de Registro de Imóveis competente para a averbação”, mediante ofício físico ou eletrônico, a ser elaborado de forma manual.¹⁴

Esta restrição determina que a CNIB possui um escopo restrito, qual seja, de lançamento de ordens gerais de indisponibilidade, de modo a evitar a dilapidação de patrimônio imobiliário em casos de iminente risco de frustração de execuções. Na prática, todavia, vem sendo utilizada para além de seus objetivos originais, como se verá adiante, sobretudo, junto à Justiça do Trabalho e no âmbito fiscal.

Ademais, a indisponibilidade imobiliária – mesmo via CNIB – não pode ser confundida ou assemelhada com uma penhora, tratando-se de institutos distintos, cada qual com seus reflexos jurídicos independentes.

Por fim, é preciso ponderar que a utilização desmedida da CNIB, quando aplicada em patrimônio indistinto, indisponibilizando imóveis que somam valor muito maior do que o débito da demanda, pode causar severos danos a empresas. No ramo da construção civil, a indisponibilidade indistinta, em nível nacional e a desbordo do valor do crédito exequendo, tem potencial de afetar sensivelmente as atividades das incorporadoras, podendo chegar a impedir a empresa de cumprir seu objeto social, no caso a comercialização de imóveis e o cumprimento de seus contratos, por exemplo. Neste caso, a CNIB pode gerar um efeito contrário, pois, se a incorporadora tiver seus imóveis todos indisponibilizados, não poderá cumprir contratos e exercer seu negócio imobiliário (portanto, deixando de faturar) e, justamente nestes casos, estará impedida de cumprir as eventuais condenações judiciais.

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Como visto anteriormente, a determinação de indisponibilidade de imóveis impede atos de disposição voluntária do proprietário, como a venda, alienação e oneração, retirando o bem do mercado, e sua averbação na matrícula junto ao Registro de Imóveis dará publicidade a terceiros, que tomarão ciência de que este bem não poderá ser adquirido.

É comum, no entanto, haver certa confusão acerca dos efeitos da indisponibilidade de bens e, principalmente, dos reflexos deste gravame frente a outros credores, em processos diversos daquele onde fora determinada a indisponibilidade do imóvel. Um imóvel gravado de indisponibilidade poderá ser objeto de penhora e posterior expropriação por outro credor em processo diverso?

Apesar da aparente controvérsia, a questão é de simples resolução. A indisponibilidade do imóvel não gera consequências a terceiros, atingindo exclusivamente a esfera de direitos do proprietário do imóvel, impedindo-o de alienar o bem, a qualquer título. Logo, a existência de averbação de indisponibilidade definitivamente não impede que o bem seja penhorado em processo diverso, existente em face do proprietário do mesmo imóvel indisponibilizado. Nas palavras da Ministra do Superior Tribunal de Justiça, Maria Isabel Gallotti, quando do julgamento do Agravo em Recurso Especial nº 1.334.206/RJ, de 07/12/2020: “(…) a indisponibilidade de bens impede que o devedor deles disponha voluntariamente. Não há impedimento para que haja a penhora sobre eles decorrente de ordem judicial em processo diverso”.¹⁵

Em execuções trabalhistas, por exemplo, nota-se a utilização massiva de medidas judiciais de indisponibilidade geral de patrimônios de indivíduos e de empresas reclamadas. Via de regra, tais medidas são deferidas no intuito de resguardar o patrimônio do devedor para pagamento das verbas trabalhistas constituídas nestas demandas, evitando a venda dos bens e, como consequência disso, a frustração do pagamento do crédito do trabalhador. Além da função de acautelar os bens contra eventual esvaziamento do patrimônio pelo devedor, outro objetivo da determinação massiva de indisponibilidade de imóveis notada hoje em processos judiciais (majoritariamente na seara da Justiça de Trabalho) é justamente a utilização do mecanismo da CNIB para a própria busca de bens penhoráveis do devedor.

Contudo, a indisponibilidade de um imóvel não pode, sob hipótese alguma, afigurar-se como uma espécie de manto de proteção em relação aos bens do devedor, pois trata-se de medida meramente assecuratória, de natureza cautelar, sendo certo que a expropriação do bem, em si, está condicionada a medidas posteriores, como a confirmação da condenação judicial e a determinação da penhora do imóvel.

O ex-ministro do Superior Tribunal de Justiça, Ruy Rosado de Aguiar, bem vislumbrou essa premissa, ao relatar Recurso Especial nº 418.702/DF, julgado em 03/09/2002, assentando que a indisponibilidade de bens determinada em uma ação não pode criar o que denominou de “bill de indenidade” (espécie de perdão ou carta de absolvição), pois, se assim o fosse, o réu teria conseguido manter o patrimônio livre de execuções, em prejuízo a seus credores, que nenhuma relação têm com os atos que determinaram a iniciativa de indisponibilidade.¹⁶

A respeito da alienação judicial de imóvel atingido por ordem de indisponibilidade, o Provimento nº 39/2014-CNJ, que estabelece a CNIB, dispõe em seu art. 16 que: “As indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212/1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução”. Logo, o juízo que expediu o título de alienação deverá fazer constar expressamente a prevalência da alienação judicial em relação à restrição de indisponibilidade, bem como determinar a ciência formal da execução ao juízo onde fora determinado o gravame de indisponibilidade.

Assim, fato é que a indisponibilidade não pode servir para a blindagem do patrimônio do réu, o que, pelo contrário, atuaria nesta circunstância contraditoriamente com o sentido de sua manutenção¹⁷. Com efeito, a indisponibilidade de um imóvel obsta a prática de ato voluntário de disposição do patrimônio, gerando efeitos exclusivamente em relação ao réu daquela ação na qual fora determinada a medida assecuratória, porém não obsta a expropriação judicial eventualmente determinada em outras demandas.

Conforme dispõe o art. 797 do Código de Processo Civil¹⁸, o direito de preferência para execução de um bem se adquire pela penhora¹⁹. Em recaindo mais de uma penhora sobre o mesmo bem, cada exequente conservará o seu título de preferência (parágrafo único). Havendo pluralidade de credores ou exequentes, ficará estabelecido o concurso singular de credores, e o produto da expropriação será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências (art. 908, CPC²⁰).

Neste caso, em primeiro lugar, haverá a satisfação dos créditos cuja preferência se funda no direito material, os quais detém natureza de crédito privilegiado, de forma que, existindo pluralidade de penhoras sobre o mesmo bem, deve-se verificar a existência das preferências que, na ordem, são: créditos trabalhistas, fiscais e aqueles decorrentes de direito real de garantia²¹. Na sequência – ou quando inexistir crédito privilegiado –, a satisfação dos créditos comuns (isto é, que não apresentam privilégio legal) deverá observar a anterioridade de cada penhora, ou seja, o ato constritivo considerado como título de preferência fundado em direito processual²². Além desses critérios, o CPC ressalvou os créditos que recaem sobre o próprio bem (propter rem), que se sub-rogarão diretamente sobre o respectivo preço.

Por fim, questão sensível é se, em caso de realização de leilão judicial em determinada demanda judicial, o autor da ação na qual fora determinada a averbação de indisponibilidade prévia do bem, deverá ser notificado acerca da hasta pública. O art. 889 do Código de Processo Civil apresenta a lista de pessoas que deverão, obrigatoriamente, ser cientificadas da alienação judicial, com pelo menos cinco dias de antecedência, a saber: o executado, o coproprietário de bem indivisível, o titular de direitos reais gravados na matrícula (usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso), o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, o promitente comprador, o promitente vendedor, bem como a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado.

Logo, não havendo previsão legal, é prescindível a intimação do autor de demanda na qual fora determinada a indisponibilidade do imóvel, para fins de conduzir o bem à alienação judicial. Ressalva-se, no entanto, o disposto no art. 16 do Provimento nº 39/2014-CNJ, já citado, o qual indica a necessidade de ser dada ciência da execução ao juízo que autorizou a ordem de indisponibilidade.

Portanto, a medida cautelar de indisponibilidade de bens imóveis e ou direitos, determinada em uma ação judicial, gera efeitos exclusivamente em relação ao proprietário do imóvel indisponibilizado, impedindo a alienação do bem a qualquer título, não obstando atos de expropriação judicial decorrentes de outras demandas, tampouco gerando a averbação de indisponibilidade qualquer direito de preferência, cuja ordem, em caso de concurso de credores, seguirá o rito próprio (arts. 797 e 908, do Código de Processo Civil).

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Segundo o Código Civil Brasileiro, a propriedade imobiliária se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Ofício do Registro de Imóveis, de modo que, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, caput e §1º).

Ressalvadas algumas exceções, como a transferência de imóveis de valor inferior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país²³, bem como alguns tipos de contratos de financiamento imobiliário e de alienação fiduciária, a grande maioria dos imóveis é transferido por meio de escritura pública, que é o instrumento essencial à validade dos negócios imobiliários translativos da propriedade imóvel.

Nesse contexto, questiona-se: um imóvel que se encontra gravado de indisponibilidade, é passível de ser objeto de escritura pública de compra e venda?

Nos termos do §1º do art. 14 do Provimento nº 39/2014-CNJ, “a existência de comunicação de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública representativa de negócio jurídico tendo por objeto a propriedade ou outro direito real sobre imóvel de que seja titular a pessoa atingida pela restrição, nessa incluída a escritura pública de procuração, devendo constar na escritura pública, porém, que as partes do negócio jurídico foram expressamente comunicadas da existência da ordem de indisponibilidade que poderá ter como consequência a impossibilidade de registro do direito no Registro de Imóveis, enquanto vigente a restrição”.

Logo, tratando-se de indisponibilidade havida por meio da CNIB, a própria norma que regula o procedimento é absolutamente clara no sentido de que a existência deste gravame não impede que seja lavrada o instrumento público translativo do negócio, observando-se que deverá constar do texto da escritura pública a menção de que as partes foram comunicadas expressamente da existência da ordem de indisponibilidade e das consequências possíveis, dentre elas a impossibilidade de realização do registro da transferência junto ao Registro de Imóveis competente, enquanto durar a restrição.

Aliás, o Ministro do STJ Marco Aurélio Bellizze, ao relatar o Recurso Especial nº 1.963.178/SP, esclareceu que: “[…] a existência de anotação não impede a lavratura de escritura pública representativa do negócio jurídico relativo à propriedade ou outro direito real sobre imóvel, exercendo o papel de instrumento de publicidade do ato de indisponibilidade […].²⁴

Vejamos um exemplo. Digamos que alguém tenha firmado contrato de promessa de compra e venda para aquisição de um imóvel e, após a assinatura deste contrato, sobrevenha sobre ele gravame de indisponibilidade via CNIB. Ainda assim, será possível às partes a assinatura da escritura pública de compra e venda, da qual constará cláusula específica advertindo as partes sobre as consequências da realização do ato translativo e da impossibilidade atual de registro. Nesta hipótese, é recomendado que as partes, caso se disponham a assinar o instrumento público de imóvel indisponível, estabeleçam cláusulas específicas nas quais conste prazo para que o alienante promova medidas para retirada do gravame e a possibilidade de resolução contratual caso não se obtenha a liberação da constrição, constando a forma de devolução de valores, cláusula penal, entre outras consequências do desfazimento do negócio.

Logo, tratando-se de indisponibilidade realizada via CNIB, não há impedimento para a lavratura da escritura pública para a formalização do ato translativo da propriedade, o qual, futuramente, quando for liberado o gravame, será levado a registro perante o Registro de Imóveis competente. Neste caso, será necessário constar da escritura a advertência às partes acerca da restrição, além do que se recomenda a inclusão de cláusulas regulando a forma e o prazo para se dar a liberação da indisponibilidade, bem como as consequências de eventual não retirada do gravame.

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Muito se tem discutido atualmente acerca da constitucionalidade da utilização de medidas executivas atípicas para se buscar a satisfação de créditos judiciais. Trata-se de medidas que, diretamente, não tem o condão de absorver recursos para a execução, como seria o caso da busca de valores em sistemas bancários, por exemplo. Porém, indiretamente, tais provimentos podem ter a capacidade de coagir o devedor ao pagamento da dívida executada, como na hipótese da apreensão da Carteira Nacional de Habilitação e do Passaporte.

Em muitos casos, apesar de inadimplida a execução, e já tendo sido aplicados os meios típicos para busca de bens penhoráveis, o devedor seguia ostentando publicamente (até mesmo em redes sociais) uma vida solvente, utilizando automóveis, frequentando restaurantes e realizando viagens internacionais²⁵. Nestes casos, os credores passaram a buscar meios alternativos para o pagamento de seu crédito, mediante pedidos um tanto incomuns, como a apreensão da CNH e do Passaporte. Tais medidas atípicas, apesar de não muito usuais até pouco tempo, possuem, em verdade, fundamento no próprio Código de Processo Civil, que em seu art. 139 dispõe que o juiz poderá “determinar todas as medidas indutivas, coercitivas, mandamentais ou sub-rogatórias necessárias para assegurar o cumprimento de ordem judicial, inclusive nas ações que tenham por objeto prestação pecuniária”.

As medidas executivas atípicas foram previstas, justamente, com o intuito de promover direitos e garantias fundamentais do credor, sob pena de beneficiar o devedor recalcitrante e gerar verdadeira inversão de valores, com proteção insuficiente dos bens tutelados pelo Estado-Juiz.

Diante de divergências jurisprudenciais nos Tribunais de todo o país, em 09/02/2023, o Supremo Tribunal Federal julgou a Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 5.941, de relatoria do Ministro Luiz Fux. Ao cabo, o Plenário do STF julgou, por maioria, improcedente o pedido deduzido com o escopo de “declarar inconstitucionais, como possíveis medidas coercitivas, indutivas ou sub-rogatórias oriundas da aplicação daquele dispositivo, a apreensão de carteira nacional de habilitação e/ou suspensão do direito de dirigir, a apreensão de passaporte, a proibição de participação em concurso público e a proibição de participação em licitação pública”²⁶.

Ao afastar a inconstitucionalidade das medidas atípicas, o STF priorizou a efetividade do cumprimento das ordens judiciais e a consequente redução de duração dos processos, permitindo, em determinadas circunstâncias do caso concreto, a adoção de medidas atípicas.

Por sua vez, o Superior Tribunal de Justiça vem aceitando a utilização das medidas atípicas como meios executórios, desde que sejam previamente exauridas as medidas típicas de execução – portanto, afigurando-se como meios excepcionais para busca da satisfação do crédito – devendo-se também observar, no caso concreto, os princípios da adequação, da necessidade, da proporcionalidade e da razoabilidade.²⁷

Especificamente sobre a utilização da CNIB como mecanismo de busca de bens imóveis de titularidade do devedor, o marco jurisprudencial se deu com o julgamento do Recurso Especial nº 1.969.105/MG, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, da 4ª Turma do STJ. Nesse julgamento, o STJ autorizou a utilização da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens para fins de realizar consulta de patrimônio imobiliário disponível em nome do devedor.

Em resumo, a Ministra Relatora argumentou que a utilização da CNIB como meio executório atípico não viola os princípios da razoabilidade, proporcionalidade ou, até mesmo, da menor onerosidade ao devedor, e que o novo Código de Processo Civil, à luz do princípio da efetividade e diante do alto índice de execuções frustradas, ampliou as hipóteses de medidas coercitivas que visam forçar o devedor a adimplir com suas obrigações, conferindo ao juiz amplos poderes para determinar medidas que assegurem satisfação/cumprimento de ordem judicial. Por fim, suscitou que a crescente crise de inefetividade dos provimentos jurisdicionais deve atentar o Poder Judiciário para sedimentar os critérios para a análise da razoabilidade das medidas atípicas aplicadas.²⁸

Nesta mesma linha, somaram-se os julgamentos do REsp nº 1.963.178/SP, de relatoria Ministro Marco Aurélio Bellizze, e o AgInt no AREsp n. 1.896.942/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha. Nos dizeres do Ministro Bellizze, “o CNIB constitui uma importante ferramenta para a execução, propiciando maior segurança jurídica aos cidadãos em suas transações imobiliárias” e que “tomando como pressuposto a imprescindibilidade do esgotamento dos meios típicos, pode-se afirmar que é possível a utilização do CNIB como medida executiva atípica, o que deverá ser verificado pelo Juízo de origem, conforme os elementos contidos nos autos principais”.

Portanto, em execuções judiciais, os credores, demonstrando o esgotamento dos meios típicos, poderão requisitar a utilização da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens para fins de busca de bens imóveis em nome do devedor, a depender da apreciação do juiz do caso. A partir do resultado encontrado, o exequente poderá solicitar as medidas expropriatórias que lhe convierem de acordo com as peculiaridades da execução.

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A indisponibilidade de bens imóveis pode ser conceituada como a restrição ao atributo da propriedade correspondente ao direito de dispor da coisa (jus abutendi ou disponendi), podendo ocorrer mediante disposição privada, por determinação legal ou por decisão judicial.

Uma vez constituída mediante averbação do gravame na matrícula do imóvel, a indisponibilidade retira o bem do mercado, impedindo o proprietário de vender, doar ou alienar de qualquer forma seu imóvel para quem quiser.

O Código de Processo Civil de 2015 estabelece como regra geral o poder geral de cautela, dispondo que o juiz poderá promover qualquer “medida idônea para asseguração do direito” (art. 301). Assim, no curso de um processo judicial, verificando o juiz a plausibilidade das alegações do autor, bem como a existência de risco de que o imóvel objeto da demanda possa ser alienado no curso do feito, poderá determinar a indisponibilidade do imóvel, que se dá em formato de medida cautelar, impedindo a venda do bem até o desfecho da demanda.

Em 2014, diante da necessidade da racionalização do intercâmbio de informações entre o Poder Judiciário e os cartórios notariais e de registro, foi criada pelo CNJ a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), a qual unificou o recebimento e divulgação de ordens de indisponibilidade que atinjam patrimônio imobiliário indistinto, a partir do CPF ou CNPJ indicado, estabelecendo maior celeridade e efetividade na prestação jurisdicional e eficiência dos serviços públicos delegados. A eficiência do sistema se dá na medida em que os registradores de imóveis e tabeliães de notas são obrigados, por disposição do próprio provimento que regula a CNIB, a realizar consulta à base de dados da CNIB antes de praticar qualquer ato notarial ou registral relativo a imóveis, certificando-se de que o bem não se encontra com ordem de indisponibilidade que impeça o ato.

Na prática, vem-se notando ampla utilização do sistema CNIB no âmbito da Justiça do Trabalho, mediante o deferimento de ordens de indisponibilidade geral no patrimônio imobiliário de indivíduos e empresas reclamadas, no objetivo de evitar esvaziamento dos bens do devedor e “garantir” o pagamento do crédito do trabalhador.

Além disso, também se tem notado a utilização da CNIB como mecanismo de busca de bens penhoráveis do devedor. Apesar de não ter sido essa a intenção precípua do CNJ na criação do sistema, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou favoravelmente à utilização da CNIB, enquanto um meio atípico, no intuito de fomentar a efetividade das ações executivas, desde que o credor demonstre, previamente, o esgotamento dos meios típicos de busca de bens.

A existência de averbação de indisponibilidade sobre a matrícula de imóvel não impede que seja lavrada a escritura pública representativa do negócio jurídico, da qual, contudo, deverá constar expressamente cláusula no sentido de que as partes foram comunicadas previamente da existência da ordem de indisponibilidade e a impossibilidade de registro do documento no Registro de Imóveis enquanto vigente o gravame. Neste caso, é recomendável que as partes disponham, expressamente, as cláusulas específicas contendo prazo para que o alienante promova a retirada do gravame na matrícula, bem como as consequências em caso de que não venha a obter êxito na sua liberação.

A indisponibilidade impede que o proprietário se desfaça do imóvel (por venda, doação ou qualquer tipo de alienação), e a averbação do gravame na matrícula dá conhecimento para terceiros. Contudo, considerando que o gravame em questão atinge apenas a esfera de direitos do proprietário do imóvel, não haverá impedimento para que haja penhora e atos expropriatórios sobre o mesmo imóvel, decorrente de ordem judicial em processo diverso.

Não fosse assim, a indisponibilidade imobiliária teria sua lógica jurídica invertida, pois o réu que teve um bem indisponibilizado por decisão judicial, conseguiria manter seu patrimônio livre de expropriações por outros credores, os quais não possuem nenhuma relação com os atos que determinaram a indisponibilidade inicial. Tratando-se de indisponibilidade averbada via CNIB, atenta-se ao disposto no art. 16 do Provimento nº 39/2014 do CNJ, o qual autoriza a alienação judicial determinada por outro juízo, desde que seja “consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução”.

O resgate das raízes do fenômeno jurídico da indisponibilidade de bens imóveis mostra-se saudável, na medida em que a utilização massiva do instituto, levada a efeito pela criação da CNIB, e sua utilização para fins paralelos aos originalmente definidos pelo CNJ, pode levar, muitas vezes, à confusão e ao esquecimento das razões de sua existência.

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