Alternativas para o compartilhamento de áreas de lazer por diferentes empreendimentos 

No contexto atual do mercado imobiliário, em especial no pós-pandemia, tem crescido significativamente a demanda por empreendimentos com áreas de lazer. De acordo com uma pesquisa realizada pela Quinto Andar em parceria com a Offerwise¹, que contou com a participação de 1.500 entrevistados das classes A, B e C, residentes em todas as regiões do país, 25% dos entrevistados passaram a buscar imóveis com acesso a áreas de lazer qualificadas.

No entanto, nem sempre é possível prever uma área de lazer no empreendimento. Por esta razão, no âmbito dos novos projetos imobiliários, passou-se a analisar quais as possíveis alternativas jurídicas para o compartilhamento de uma mesma área de lazer por diferentes empreendimentos. A dificuldade crescente em encontrar terrenos bem localizados para novos empreendimentos em grandes cidades torna ainda mais desafiante pensar em soluções para otimizar o uso das áreas de lazer entre diferentes empreendimentos.

Para responder a esse desafio, apresentamos duas alternativas jurídicas: a instituição de servidões prediais de uso e a constituição de associação civil. Propomos uma análise de cada uma destas alternativas, começando por uma breve explicação de cada instituto. Depois disso, apresentamos os principais aspectos a serem observados na adoção de cada uma dessas alternativas, oferecendo insights práticos para a sua implementação. Outrossim, serão analisados os benefícios e os pontos de atenção de cada uma das opções, possibilitando uma compreensão das implicações legais e práticas de cada alternativa.

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A servidão predial é um direito real, que confere vantagens ou utilidades ao imóvel dominante em detrimento do imóvel serviente, conforme o art. 1.378 Código Civil: “a servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis”.

Segundo Sílvio Venosa², nas servidões prediais é estabelecida uma relação de serviência, no sentido da submissão entre dois imóveis, independentemente de quem sejam os seus titulares. O direito do titular de uma servidão não está ligado à sua pessoa, mas sim à propriedade do imóvel dominante. Como a servidão é um direito real, ela permanece ligada ao imóvel serviente, criando uma obrigação que o acompanha em benefício do imóvel dominante. Desta forma, a servidão predial garante ao imóvel dominante a utilização, direta ou indireta, de imóvel alheio (serviente).

Em que pese a servidão traga algumas similaridades com o usufruto, estes não se confundem. Vejamos as suas principais diferenças³: (i) o usufruto implica cessão do direito de uso e gozo da coisa ao usufrutuário, dos quais o proprietário ficará temporariamente privado, enquanto as servidões prediais são encargos que não têm o condão de privar o proprietário do uso e do gozo de seu bem; (ii) o usufruto recai tanto em coisas móveis como imóveis, ao passo que as servidões prediais só são aplicáveis a bens imóveis; (iii) o usufruto é instituído em favor de uma pessoa, já a servidão predial é estabelecida em benefício de um imóvel; (iv) o usufruto é temporário e a servidão é perpétua.

Em regra, o proprietário do imóvel que cede a servidão (imóvel serviente) não é obrigado a realizar nenhuma ação positiva ou negativa. Em vez disso, ele deve apenas tolerar certas restrições em seus direitos de propriedade para beneficiar o outro imóvel (imóvel dominante). Em outras palavras, o proprietário do imóvel serviente não tem a obrigação de realizar algo, apenas a de permitir que o imóvel dominante aproveite os benefícios da servidão instituída.

A servidão não se presume, requerendo prova de sua constituição, seja por ato de vontade unilateral (testamento), seja bilateral (contrato), exigindo-se, em ambos os casos, o registro em Cartório de Registro de Imóveis, como determina o art. 1.378 do Código Civil. Cumpre salientar que, embora não exista regramento específico quanto à forma, na hipótese de a servidão ser instituída a título oneroso que supere 30 vezes o salário-mínimo vigente, por força do art. 108 do Código Civil, ela deverá obrigatoriamente ser instituída por escritura pública⁴. Até o momento em que a servidão predial é averbada na matrícula do imóvel, por meio do Ofício de Imóveis competente, o contrato produzirá tão somente direitos obrigacionais, nos termos do art. 167, I, ‘6’, da Lei 6.015/73.⁵

A instituição da servidão predial requer que o direito seja exercido de maneira a não causar prejuízo desnecessário ao imóvel serviente (art. 1.385 do Código Civil). Vale frisar que uma eventual alteração das circunstâncias que justificaram a criação da servidão pode dar origem à sua extinção, nas hipóteses dos arts. 1.388 e 1.389 do Código Civil.

Diferentemente das demais modalidades de direitos reais previstos no direito brasileiro, a servidão possui maior plasticidade, ou seja, seu conteúdo pode ser moldado de acordo com o objeto e a necessidade das partes envolvidas. Dessa forma, verifica-se a existência de diversos tipos específicos de servidão, sendo as mais comuns:

. Servidão de passagem: Permite o trânsito de pessoas ou veículos pelo imóvel serviente. A servidão de passagem não pode ser confundida com a passagem forçada, uma vez que esta decorre do direito de vizinhança;

. Servidão de vistas: Garante ao imóvel dominante a manutenção de uma determinada paisagem ou vista, impedindo construções que possam obstruí-la;

. Servidão de uso: Autoriza o uso de determinada parte do imóvel serviente para uma finalidade específica, como a instalação de tubulações, cabos ou antenas.

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Dada a potencial flexibilidade de aplicação da servidão predial, é possível projetar empreendimentos com áreas compartilhadas desde a sua concepção, garantindo ao incorporador a otimização do uso do terreno e agregando valor às unidades autônomas ofertadas aos adquirentes. A servidão revela-se uma excelente alternativa quando se trata de instituir o compartilhamento de áreas de lazer, como piscinas, academias, quadras esportivas e salões de festas. Ao harmonizar o uso de imóveis distintos, a servidão predial de uso representa uma solução prática, legalmente eficaz e economicamente vantajosa para o compartilhamento de espaços e recursos entre propriedades contíguas ou não.

Trazemos um exemplo para melhor explicar a sua aplicabilidade. Um incorporador adquiriu dois terrenos adjacentes para desenvolver empreendimentos residenciais distintos: o Empreendimento “A” e o Empreendimento “B”. O Empreendimento “A” será equipado com diversas áreas de lazer, incluindo churrasqueiras, piscina, salões de festa e uma quadra poliesportiva. O Empreendimento “B”, por outro lado, não terá áreas de lazer próprias. Com o objetivo de otimizar o uso dos espaços, o incorporador decide, desde a concepção dos projetos dos empreendimentos, instituir uma servidão predial de uso sobre as áreas de lazer localizadas no interior do terreno do Empreendimento “A”, em favor do Empreendimento “B”. Vejamos o quadro abaixo:⁶

Para garantir a segurança jurídica no desenvolvimento de empreendimentos conectados por servidão predial, é essencial que esse processo seja concebido desde a origem, qual seja, da elaboração do projeto arquitetônico e do registro da incorporação imobiliária dos empreendimentos. A servidão deve ser instituída com precisão, levando em conta as particularidades de ambos os empreendimentos, “A” e “B”. Neste sentido, é importante que o instrumento especifique com clareza as áreas sobre as quais a servidão será instituída; assim como os direitos e deveres dos titulares das unidades que integrarão cada um dos empreendimentos, “A” e “B”, serviente e dominante, respectivamente.

Exceto na hipótese de a servidão ser instituída a título oneroso inferior a 30 vezes o salário-mínimo vigente, como vimos, a servidão predial de uso será instituída por meio de uma escritura pública, a ser lavrada em Tabelionato de Notas, a qual deverá estar em conformidade com o memorial de incorporação a ser registrado concomitantemente. Tanto a escritura de instituição da servidão como o memorial de incorporação deverão ser elaborados referenciando um ao outro, sendo imprescindível que sejam levados a registro perante o Ofício Imobiliário competente.

Cumpre frisar que, a exigência de proprietários distintos para os imóveis dominante e serviente, prevista no art. 1.378 do Código Civil, pode ser relativizada quando a instituição da servidão predial de uso envolver distintos projetos de incorporação imobiliária compostos por unidades destinadas à venda. Isto porque a destinação dos imóveis é a sua alienação aos terceiros adquirentes, futuros condôminos dos empreendimentos.

Os memoriais de incorporação dos imóveis serviente e dominante deverão mencionar explicitamente a existência e os termos da servidão predial de uso, assegurando que todos as informações sejam claras e compreensíveis aos futuros proprietários das unidades autônomas. Os contratos de promessa de compra e venda das unidades imobiliárias, por sua vez, deverão fazer referência à servidão, assegurando que os adquirentes estejam cientes de seus direitos e deveres em relação ao uso das áreas de lazer compartilhadas.

As convenções de condomínio também desempenham um papel crucial nesse contexto. Elas deverão estabelecer regras claras de governança e convivência para regular o uso e a manutenção das áreas comuns, detalhando, por exemplo, como os custos serão rateados e/ou cobrados, em especial, no que tange aos condôminos do imóvel dominante. Ademais, a criação de uma estrutura de governança eficaz será fundamental para assegurar uma convivência harmoniosa entre os condôminos de ambos os empreendimentos e para garantir o bom funcionamento das áreas de lazer compartilhadas.

Além disso, é importante sublinhar que o exercício da servidão ficará condicionado à conclusão das incorporações imobiliárias, com a emissão da carta de habitação (Habite-se) pela Prefeitura Municipal para os imóveis dominante e serviente. Assim, embora a servidão seja formalmente instituída com a lavratura da escritura, os direitos e deveres nela previstos ficarão condicionados à conclusão das obras e à obtenção do Habite-se.

Se bem aplicada, a instituição de servidão predial de uso para compartilhamento de áreas de lazer pode resultar em significativas economias, tanto para o incorporador, quanto para os adquirentes. Ao invés de o imóvel serviente arcar, exclusivamente, com os custos de manutenção e operação da área de lazer, estas despesas, ou, ao menos, parte delas, poderão ser divididas com o condomínio do imóvel dominante. Isto mostra-se particularmente benéfico em contextos urbanos dinâmicos, onde o espaço físico é cada vez mais limitado e os custos de manutenção elevados.

Por fim, o compartilhamento de áreas de lazer através da instituição da servidão de uso também contribui para a otimização destas áreas, reduzindo a ociosidade e promovendo uma gestão mais eficiente dos recursos disponíveis. Em muitos empreendimentos, áreas de lazer podem permanecer subutilizadas durante grande parte do tempo, especialmente em horários de trabalho ou dias de semana. Ao compartilhar essas áreas, a frequência de uso pode aumentar, justificando os investimentos e melhorando a experiência dos condôminos.

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A liberdade associativa é garantida pela Constituição Federal, no art. 5°, XVII. De acordo com Pablo Gagliano, as associações civis são “entidades de direito privado, formadas pela união de indivíduos com o propósito de realizarem fins não econômicos”⁷. As associações podem ser criadas para os mais variados fins, sejam eles culturais, sociais, educacionais, científicos, recreativos, entre outros. Nesse sentido, elas desempenham um papel vital na sociedade, promovendo a cidadania, a solidariedade e a participação comunitária.

As regras gerais da associação civil estão previstas no Código Civil, arts. 53 a 61. Como característica principal, a associação consiste em uma entidade autônoma de direito privado, regida por um estatuto social e com estrutura organizacional composta por órgãos de deliberação, administração e fiscalização – como Diretoria e Conselhos Fiscais, além da previsão da realização de Assembleias Gerais.

Pablo Gagliano sublinha que “em uma associação, os seus membros não pretendem partilhar lucros ou dividendos, como ocorre entre os sócios nas sociedades simples e empresárias”⁸, mas, embora a associação não vise a obtenção de lucros, ela poderá gerar renda para subsidiar, por exemplo, o pagamento de despesas e manutenção de suas atividades, bem como pagamento do quadro funcional.

Para a constituição de uma associação civil, a elaboração de um estatuto social é requisito obrigatório, visto que é através deste instrumento que a vida da associação será regulada, trazendo segurança jurídica para atividade que será desempenhada, para os próprios associados e para terceiros.

O art. 54 do Código Civil elenca as cláusulas que deverão constar no estatuto, sob pena de nulidade: (i) a denominação, os fins e a sede da associação; (ii) os requisitos para a admissão, demissão e exclusão dos associados; (iii) os direitos e deveres dos associados; (iv) as fontes de recursos para sua manutenção; (v) o modo de constituição e de funcionamento dos órgãos deliberativos; (vi) as condições para a alteração das disposições estatutárias e para a dissolução; (vii) a forma de gestão administrativa e de aprovação das respectivas contas.

Após a elaboração e aprovação do estatuto social, deve-se realizar uma Assembleia Constitutiva para a eleição da primeira Diretoria. Só depois de cumpridos esses requisitos será possível o registro da associação junto no Ofício de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, para que assim ela passe a existir regularmente.

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A instituição de uma associação civil formada pelos condôminos dos empreendimentos que compartilharão as áreas de lazer também se mostra uma solução criativa e viável. Contudo, esta alternativa demandará a formalização de certos instrumentos jurídicos.

Tal associação deve ser pensada e estruturada desde a concepção dos projetos arquitetônicos e dos respectivos memoriais de incorporação. Para viabilizar esta estruturação, é necessário regulamentar os direitos e obrigações envolvidos, considerando a incorporadora, a construtora, os adquirentes e os futuros condomínios (edilícios ou de lotes).

Como ponto de partida, o estatuto social da associação deverá considerar as características específicas da área de lazer compartilhada, bem situando a sua finalidade social. Ou seja, além dos elementos obrigatórios elencados no art. 54 do Código Civil, é recomendável que o estatuto especifique: (i) o patrimônio inicial da associação, em especial, os imóveis dos quais ela será titular; (ii) o quadro social e as regras relativas à sub-rogação dos associados em caso de transferência da titularidade das unidades autônomas; e (iii) os critérios para a definição do valor das contribuições associativas; (iv) as regras de governança; entre outras questões.

Para ilustrar a estruturação da associação como alternativa ao compartilhamento de áreas de lazer para diferentes empreendimentos, apresenta-se o seguinte exemplo. Um incorporador, proprietário de três terrenos, pretende desenvolver projetos imobiliários distintos em dois desses terrenos, que estão situados lado a lado. No terceiro terreno, localizado do outro lado da rua, ele planeja construir áreas de lazer, como piscinas, quadras esportivas e parques, que serão compartilhadas entre os dois empreendimentos imobiliários. Vejamos o quadro abaixo:⁹

Neste caso, a criação de uma associação civil surge como uma alternativa jurídica viável para o compartilhamento das áreas de lazer comuns entre os diferentes empreendimentos. Sendo uma entidade com personalidade jurídica, a associação pode ser a proprietária do imóvel compartilhado. Assim, no exemplo apresentado, a área do terceiro terreno, localizado do outro lado da rua e dedicada a abrigar os espaços de lazer, pode ser transferida à titularidade da associação, garantindo que esses espaços estejam acessíveis e possam ser utilizados por todos os condôminos dos empreendimentos adjacentes, na condição de associados.

Os associados fundadores, via de regra, serão os empreendedores, responsáveis pelo desenvolvimento dos empreendimentos e comercialização das unidades. Na medida em que as unidades vão sendo vendidas, as quotas serão transferidas concomitantemente pelos empreendedores. Por ocasião da assinatura dos contratos de compra e venda, os adquirentes deverão assinar, em ato contínuo, um termo de inscrição como associado. Dessa forma, todos os adquirentes, proprietários, promitentes compradores e titulares de direitos de imóveis dos condomínios envolvidos passam a ter status de associados, formando assim o quadro associativo, o qual será beneficiado pela estrutura compartilhada.

Além dos requisitos obrigatórios já mencionados, o estatuto social deve estabelecer regras claras para a utilização das áreas e equipamentos de propriedade da associação, o pagamento das taxas associativas etc. Entre estas regras, destaca-se o rateio de despesas e pagamento de taxas pelos associados. Com o advento da Lei nº 13.465/2017, que incluiu o art. 36-A na Lei de Parcelamento de Solo, foi regulamentada esta questão, com a equiparação da “atividade exercida pelas associações à administração de imóveis”¹⁰. Fixou-se, assim, conforme o entendimento do STF, o marco temporal a partir do qual “a obrigatoriedade de cotização, entre os beneficiários, das atividades desenvolvidas por associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações respectivas”.¹¹

Sendo assim, para custear as despesas relativas à conservação, manutenção e segurança das dependências, bens e equipamentos, bem como o pagamento de impostos e taxas sobre os bens imóveis de sua titularidade, a associação poderá cobrar dos associados contribuições periódicas. O valor dessa contribuição associativa, geralmente, corresponde ao total das despesas da associação, rateada em proporção a ser definida pelo estatuto social.

Outro ponto a ser destacado são as situações que envolvem a alienação da unidade autônoma integrante de qualquer um dos condomínios, por parte dos associados. Neste caso, o estatuto social deverá estabelecer que a condição de associado será automaticamente transferida ao futuro adquirente, independentemente de aprovação dos demais membros da associação, assumindo o novo associado todos os direitos e obrigações previstas no estatuto.

Considerando o exposto, desde que bem regulamentada, a constituição da associação permite uma gestão unificada e eficiente das áreas lazer, beneficiando todos os condôminos dos empreendimentos envolvidos, os quais contarão com o acesso e fruição às suas instalações e com a diminuição dos custos individuais de manutenção.

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Considerando a crescente valorização das áreas de lazer no mercado imobiliário pós-pandemia e a dificuldade crescente na aquisição de terrenos nos grandes centros urbanos, explorar alternativas jurídicas como a instituição de servidões prediais de uso e a constituição de associações civis, visando o compartilhamento de áreas comuns entre diferentes empreendimentos, apresenta-se como uma solução para desenvolvedores de empreendimentos imobiliários.

As alternativas apresentadas neste artigo têm como objetivo oferecer possíveis soluções para a otimização de espaços comuns para diferentes empreendimentos, agregando valor comercial às unidades ofertadas. No entanto, será indispensável considerar as peculiaridades inerentes à implementação de cada uma dessas alternativas ante o caso concreto.

Nesse sentido, será necessária uma ampla compreensão do modelo dos empreendimentos que se pretende desenvolver e, a partir desta análise, identificar qual das alternativas jurídicas melhor se adapta às características dos respectivos projetos. Esta análise é essencial para garantir não apenas a viabilidade econômica e jurídica dos empreendimentos, mas também para assegurar a satisfação e o bem-estar dos futuros adquirentes.

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