A incorporação imobiliária sustentável e as certificações ambientais: um paradigma para o século XXI

A realidade do nosso mundo globalizado, marcada pela transformação permanente, traz consigo inúmeras vantagens tecnológicas e, inversamente, imensos desafios e exigências, se tivermos em perspectiva a continuidade da vida humana no planeta. Como afirmou Hans Jonas, nossa responsabilidade não se volta apenas para o imediato, para nós mesmos, nossos arredores e nosso mundo atual, ou seja, apenas para com a geração presente: ela estende-se para as futuras gerações.¹ À medida em que a consciência ecológica evoluiu em paralelo com as evidências científicas advindas dos estudos e previsões sobre os recursos existentes, foi possível estabelecer com maior clareza quatro problemas fundamentais relacionados aos limites impostos pelas condições materiais de subsistência: alimentação, matéria-prima, energia e o problema térmico.²

Diante de um cenário que vem sendo anunciado, de modo mais incisivo, há décadas, cujos efeitos de desequilíbrio são mais e mais frequentes – os eventos climáticos de maio de 2024 no Rio Grande do Sul são uma triste confirmação disto – surgem muitas indagações. No núcleo do debate estão as questões do meio ambiente e a do modelo socioeconômico do qual depende a redução das desigualdades. Os mais graves dilemas da contemporaneidade passam pela questão: preservação do meio ambiente ou progresso industrial? Diante desse dilema, as possibilidades de resposta são múltiplas. Discute-se, atualmente, se há limites para o progresso e o desenvolvimento nos moldes em que foram pensados pela sociedade industrial. É entre estas posições que se destaca a afirmação do desenvolvimento sustentável, ou seja, uma solução que procura por um equilíbrio no modelo de desenvolvimento. Na quadra histórica em que vivemos, ainda é possível pensar um remanejo dos recursos, com a preservação das condições ecológicas existentes.

Fala-se bastante em “sustentabilidade”, mas, afinal, o que esta palavra significa? Como podemos compreender esta dimensão fundamental e aplicá-la, em especial, no âmbito das incorporações imobiliárias? Com o objetivo de responder a estas questões, propomos, inicialmente, um olhar conceitual sobre a natureza multidimensional da sustentabilidade, a fim de situarmos a agenda internacional para o urbanismo sustentável que veio se construindo desde a década de 1980. A partir desta contextualização, vamos examinar como a sustentabilidade pode ser integrada em toda a cadeia produtiva da construção. Isso nos permitirá formular o conceito de incorporação imobiliária sustentável, analisando os incentivos e vantagens existentes para a implementação deste modelo, bem como os tipos de certificação existentes. Por fim, vamos colocar em relevo o tema do IPTU verde e o aumento do potencial construtivo baseado em certificação ambiental, ambos mecanismos de incentivos de adesão à incorporação sustentável. Por fim, vamos apresentar algumas recomendações para a adoção e a manutenção da certificação.

---

A noção de desenvolvimento sustentável emergiu na esteira de reflexões ecológicas, especialmente, a partir da Conferência de Estocolmo em 1972, que colocou as questões ambientais relacionadas à poluição e escassez de recursos naturais na vanguarda dos debates internacionais. O termo ganhou oficialidade, digamos assim, com o Relatório Brundtland – “Our common future” – publicado em 1987.³ Desde então, o desenvolvimento sustentável, como verdadeiro paradigma axiológico, vem ganhando mais visibilidade, reconhecimento e adesão, como uma diretriz a ser integrada em nosso estilo de vida. Ademais, já nesse documento se encontram algumas diretrizes de medidas voltadas para a incorporação imobiliária, como “uso de novos materiais na construção”, “restruturação das zonas residenciais e industriais”, “uso de recursos energéticos renováveis” e “reciclagem de materiais”.

Com efeito, é fácil constatar que a ideia de sustentabilidade se popularizou. O termo pode ser encontrado em nosso cotidiano nos mais diversos setores sociais, econômicos e culturais. É por isso que uma reflexão preliminar sobre o significado real e complexo da sustentabilidade se mostra tão relevante. Para estabelecer uma resposta delimitada à interrogação sobre o significado desta ideia, mostrando o potencial debate que dela nasce, tomamos como guia a perspectiva de Juarez Freitas, em seu livro Sustentabilidade: direito ao futuro.⁴

Se tomarmos a sustentabilidade como o elemento essencial e condicionante do desenvolvimento, é inevitável considerar a “multidimensionalidade do bem-estar como opção deliberada pelo reequilíbrio dinâmico a favor da vida”.⁵ Este é o ponto que gostaríamos de destacar: quando falamos de sustentabilidade, estamos convocando um exame pluridimensional de aspectos relacionados ao bem-estar das gerações presentes e futuras. Segundo Freitas⁶, além das três dimensões habitualmente consideradas na sustentabilidade (social, econômica e ambiental), devemos ainda acrescentar as dimensões ética e jurídico-política.

Quando pensamos em iniciativas sustentáveis como a dos empreendimentos verdes⁷, ou mesmo de restruturação urbanística e de aproveitamento de fontes alternativas de energia, normalmente a dimensão que primeiramente se destaca é a ambiental. No entanto, e este ponto é fundamental: isso não significa que, nestas mesmas iniciativas, as demais dimensões não estejam presentes ou não interajam com a questão ambiental. Um ponto importante na perspectiva de Freitas é que todas essas dimensões se entrelaçam e constituem mutuamente, em uma “dialética da sustentabilidade”.⁸ Ou seja, não se trata de mera reunião aleatória de características esparsas, mas de dimensões que se encontram intimamente vinculadas e põem em diálogo múltiplos aspectos, colocando em debate a necessária proteção ambiental, os dilemas econômicos, as iniciativas públicas e privadas em favor do desenvolvimento sustentável etc. É assim que a sustentabilidade pode ser afirmada como princípio-síntese que determina e expressa a proteção do direito ao futuro.

---

Nosso propósito é, doravante, colocar em relevo as implicações da afirmação do desenvolvimento sustentável no contexto específico do urbanismo e do planejamento das cidades, nos quais é possível situar a pergunta pelas incorporações imobiliárias sustentáveis. Na última década, a perspectiva do desenvolvimento sustentável apresentada no Relatório Brundtland (1987) não apenas foi confirmada, como amplificada e aperfeiçoada com a Agenda 2030, um plano de ação promovido pelas Nações Unidas com 17 objetivos de desenvolvimento sustentável e 169 metas.⁹ Em sintonia com esta perspectiva, alguns anos depois, por meio do Programa UN-Habitat – A Better Urban Future, agência responsável por assentamentos humanos, dedicada a cidades ambientalmente sustentáveis, a ONU apresentou um importante Relatório, em 2020, The Value of Sustainable Urbanization.¹⁰ Um dos aspectos deste longo documento que merece destaque é o modo como os diversos dados obtidos convergem no sentido de mostrar o quanto a urbanização sustentável carrega consigo importantes valores.

O ambiente construído traz implicações significativas ao ambiente natural. Áreas urbanas que não estão devidamente planejadas, geridas e governadas sobrecarregam os ecossistemas. No entanto, o ambiente construído pode ser concebido por meio de planejamentos estratégicos e designs intencionais, a fim de reduzir os efeitos e impactos negativos, gerando valor ambiental. O planejamento ambientalmente sensível traz cidades compactas, maior densidade, bairros caminháveis e oportunidades para transporte ativo.¹¹

Ocorre que a efetiva implementação de um urbanismo sustentável demanda investimento. É necessário um grande esforço para aumentar o valor econômico, ambiental e social da urbanização, incluindo os valores culturais intangíveis das cidades, todos eles críticos para a concretização da urbanização sustentável. O preenchimento da lacuna do investimento requer ações coordenadas e cooperação entre as diversas partes interessadas, incluindo os diversos níveis do governo, o setor privado e as instituições de desenvolvimento.¹² E quais podem ser, concretamente, essas ações conjugadas?

Uma ideia precisa de como encontrar caminhos para implementar concretamente um modelo de urbanismo sustentável encontra-se, por exemplo, no livro Sustainable Urbanism (2007), do arquiteto Douglas Farr. Depois de presidir por muitos anos a iniciativa do selo Leed (Neighborhood Development), Farr defendeu, neste livro, a tese de que o design urbanístico integrado à natureza, a partir de uma economia do padrão de assentamento humano, pode fornecer as bases para a sustentabilidade nas cidades. Como proposta para atingir a meta do 2030 Architecture Challenge, no sentido de aumentar a eficiência energética dos prédios, Douglas Farr apresentou um conjunto de metas de desempenho escalonado¹³, que envolvem a redução de energia, a diminuição da emissão de gases, a otimização dos materiais e o design integrado. Em grande medida, os certificados ambientais também encontram inspiração neste tipo de modelo.

---

Ao nos voltarmos especificamente para a sustentabilidade no âmbito das incorporações imobiliárias, é importante ter em vista que os impactos do setor começam antes mesmo da produção de qualquer material e se estendem até o fim da vida útil do empreendimento, ou seja, dizem respeito à toda chamada “cadeia produtiva da construção”.¹⁴ É verdade que a indústria da construção civil é o núcleo dentro deste macrossetor, não apenas por sua elevada participação no valor da produção e dos empregos gerados, mas também por representar o destino final da produção, considerando-se todos os segmentos envolvidos (entre os quais o da indústria da produção de materiais de construção, do comércio e das atividades de prestação de serviços).

Visto por este prisma, o tema da sustentabilidade revela uma abrangência notável, passando por questões como responsabilidade social, governança corporativa, transparência, gestão ambiental, produção mais limpa, saúde e segurança do trabalhador, ecoeficiência, empreendedorismo social, inovações ambientais entre outras abordagens e estratégias capazes de tornar as empresas mais sustentáveis, tal como é colocado em relevo pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção.¹⁵

No quadro a seguir, são indicados todos os momentos do macrossetor (produção, construção, uso e término do uso), bem como todas as partes interessadas (no âmbito da pesquisa, da estratégia de construção e financiamento), com os quais se tem em vista a inovação sustentável.¹⁶

O macrossetor da construção tem impactos ambientais difusos e de longo prazo, com muitas peculiaridades em cada caso, o que torna difícil estabelecer uma mensuração dos dados. No entanto, os resultados apresentados, ainda que variados, se mostram significativos quando consideramos o consumo total de água na construção, a emissão de gases, o uso de energia em edifícios, os resíduos produzidos e as pressões sobre os ecossistemas. Por exemplo, de acordo com o 2022 Global Status Report for Buildings and Constructions, em números globais, aproximadamente 100 bilhões de toneladas dos resíduos é causado pela construção, reforma e demolição, com cerca de 35% enviado para aterros.¹⁷ Com o rápido crescimento das economias em desenvolvimento, prevê-se que os materiais de construção vão dominar o consumo de recursos, resultando na duplicação da emissão de gases estufa em atividade até 2060. O carbono incorporado em edifícios (pelas emissões associadas a materiais e processos de construção) é uma questão que necessita ser redimensionada, por meio das reduções de carbono alcançadas com a economia de energia medida¹⁸.

Diante dos imensos desafios que emergem nesse cenário, especialmente, face ao objetivo de promover uma agenda sustentável, o 2022 Global Status Report propõe a adoção de uma Abordagem de ciclo de vida completo e de pensamento sistêmico (Whole-life-cycle and systems-thinking approach).¹⁹ De acordo com essa abordagem, medidas cumulativas devem ser tomadas em todos os setores da construção para permitir o envolvimento das múltiplas partes interessadas e a colaboração intersetorial. A abordagem isolada que atualmente predomina em todo o processo de ambiente construído dificulta a ação coletiva necessária para descarbonizar o setor. O processo do ambiente construído envolve fluxos de energia, materiais e informações em cada uma de suas fases desde a extração inicial do material até o seu destino final, o desmantelamento e a desconstrução. Em síntese, esta abordagem propõe quatro medidas gerais a serem observadas, que reproduzimos no quadro a seguir²⁰: (1) projetar melhor, construir com menos; (2) usar materiais de construção alternativos; (3) descarbonizar materiais convencionais; (4) reduzir o carbono operacional.

---

Tratamos nos itens anteriores da urbanização sustentável e da sustentabilidade na cadeia produtiva da construção, contexto no qual podemos melhor compreender o que significa a incorporação imobiliária sustentável. Como sabemos, além da própria construção (envolvendo projeto, mão-de-obra, materiais e equipamentos), a incorporação congrega os esforços financeiros e a concepção do empreendimento. É neste âmbito, portanto, que gostaríamos de introduzir este conceito.

Somando-se a todos os pré-requisitos legais e técnicos que envolvem a incorporação imobiliária, a sustentabilidade agrega-lhe a governança socioambiental da incorporação (ESG), os elementos de infraestrutura verde e o design biofílico (integrado à natureza). Veja-se que a incorporação se situa (cf. gráfico do item anterior) diretamente no campo da produção e da construção, mas desde já com os olhos voltados para o futuro, vinculando aqueles que irão usar o imóvel, os adquirentes, de acordo com o ciclo de vida do empreendimento e a necessidade de manutenção e renovação.

A adesão à sustentabilidade é algo a ser pensado de modo abrangente. Antes de tratarmos das certificações ambientais, vale sublinhar que todo e qualquer esforço por parte do incorporador para conceber o projeto de construção como um empreendimento sustentável deve ser valorizado. Entre os elementos de infraestrutura verde a serem integrados em um projeto, estão a eficiência energética e hídrica prevista para o empreendimento; o impacto ambiental da obra; o manejo e destinação de resíduos sólidos; o cálculo de sua provável emissão e retenção de poluentes; a preservação e promoção da vida animal e de áreas verdes; a detenção de águas pluviais; a permeabilidade do solo etc.

O Guia CBIC de boas práticas em sustentabilidade na indústria da construção, de 2012,²¹ especifica um conjunto de medidas de gestão para estabelecer um controle desses elementos de infraestrutura verde, a partir de um sistema de gestão de riscos, da introdução das recomendações da ISO – 26000 (responsabilidade social), da elaboração de inventário de gases de efeito estufa, do relatório de sustentabilidade conforme o padrão GRI (Global Reporting Initiave), além de melhorias destinadas especificamente ao processo construtivo, com a implementação de programas para a produção mais limpa em obras, a otimização do processo construtivo (minimizando a geração de resíduos), a melhoria do desempenho ambiental dos canteiros, o aumento da eficiência energética em edificações. Nos últimos anos, por exemplo, o sistema de energia solar fotovoltaica vem recebendo bastante atenção, com a oferta de novas possibilidades de implantação em casas, edifícios e empresas.

No cenário desse amplo conjunto de medidas, muitas são as possibilidades de ação para conferir maior sustentabilidade à incorporação imobiliária. Não há um critério legal prévio que defina, especificamente, quais são as condições jurídicas para o reconhecimento da incorporação imobiliária como sustentável. Ou seja, as incorporações imobiliárias podem ser mais ou menos sustentáveis, a depender das medidas adotadas. É neste ponto que se mostram fundamentais as normas ISO 14000 (Sistema de Gestão Ambiental), destinadas ao setor corporativo, as certificações ambientais oriundas do setor privado e as regras de incentivo público para a construção sustentável. Atualmente, são estes modelos e regras que garantem, objetivamente, a aplicação de critérios sobre o quanto a incorporação imobiliária é sustentável.

É possível que surja a pergunta, do ponto de vista das partes envolvidas na incorporação e na compra e venda de unidades de um empreendimento, acerca dos valores e benefícios da opção pela sustentabilidade. Por isso a importância de termos falado, no início, sobre a natureza multidimensional da sustentabilidade. Além, é claro, do valor ambiental em jogo, há outros valores em questão, inclusive econômico. Eventualmente, o incorporador pode arguir que o empreendimento sustentável não traz o retorno financeiro desejado, se comparado a um empreendimento não-sustentável, ou o adquirente pode levantar o problema dos custos de manutenção do empreendimento sustentável. São questões legítimas.

Parece-nos que as certificações ambientais cumprem aqui um papel essencial, e isto explica por que elas configuram uma verdadeira tendência em crescimento no âmbito da incorporação imobiliária. Vejamos por quê. Em primeiro lugar, trata-se da ferramenta eficaz para a promoção de incorporações imobiliárias sustentáveis, e isso na perspectiva de todas as partes envolvidas: desde a própria incorporadora, que necessita de um modelo seguro para poder investir em projetos sustentáveis, até o adquirente/usuário, que terá a garantia de que o bem adquirido tem um perfil sustentável. Em segundo lugar, na perspectiva específica do adquirente, além dos valores ambientais e sociais agregados à sustentabilidade do imóvel, o adquirente pode ter benefícios econômicos, por exemplo, em relação à eficiência energética do imóvel (diminuição de até 30% de custo). Em terceiro lugar, na perspectiva de investimento da incorporadora, os custos adicionais com elementos sustentáveis configuram um acréscimo médio de 2% ao total da construção, os quais são compensados com outras economias (energia, água, resíduos e emissões).²² Em quarto lugar, com o incentivo público, aumentam as vantagens. Este incentivo ocorre, por exemplo, sob a perspectiva tributária, por meio de descontos, como o IPTU verde, e por meio do aumento do potencial construtivo, além de outros estímulos que podem ser associados ao reconhecimento da sustentabilidade no âmbito da incorporação.

---

Na década de 1990 e no início dos anos 2000, surgiram grandes iniciativas no setor privado com o objetivo de concretizar o ideal da sustentabilidade no âmbito das incorporações imobiliárias. As quatro principais certificações ambientais hoje existentes são o BREEAM; o LEED; o AQUA-HQE; e o DNGB.²³

A sistemática destas certificações segue um mesmo princípio: estimular e promover boas práticas ambientais nas edificações. No caso da certificação LEED, por exemplo, há uma tipologia para atender os diferentes tipos de projeto, como novos empreendimentos, grandes reformas, escritórios comerciais, varejo e, até mesmo, bairros e loteamentos. Além disso, a certificação LEED introduz um sistema de pontuação, por meio do qual se estabelecem diferentes graus ou níveis de certificação: certified (40 a 49 pontos), silver (50 a 59 pontos), gold (60 a 79 pontos) e platinum (acima de 80 pontos).

Já no que diz respeito à certificação AQUA, a sua emissão pode ocorrer em três fases – pré-projeto, projeto e execução. A certificação requer a implantação de um sistema de gestão do empreendimento (SGE) e o atendimento das 14 categorias de qualidade ambiental do empreendimento (QAE) – entre as quais a gestão de energia e gestão da água, por exemplo –, que podem ser classificadas nos níveis bom, superior ou excelente.

Além disso, é preciso avaliar em cada certificação a questão do prazo de validade. Por exemplo, o LEED para projetos de operação e manutenção predial requer recertificação a cada 1 a 5 anos, dependendo do tipo de projeto. Para outros sistemas de classificação LEED, não há data de validade definida, mas é recomendável atualizar e melhorar continuamente o desempenho da edificação, para manter seu status de instalação sustentável.

No âmbito corporativo, o grande número de normas ambientais levou a uma pressão internacional para que houvesse uma unificação das referências para a melhoria do desempenho, produtos e serviços, o que resultou em um amplo questionamento sobre a necessidade de uma norma internacional para o gerenciamento ambiental.²⁴ A partir de 1996, a ISO (International Organization for Standardization), com sede na Suíça, e representada no Brasil pela ABNT, criou um conjunto especial de normas de procedimento (ISO 14000), conhecidas como Sistema de Gestão Ambiental, voltadas para a sustentabilidade e a responsabilidade corporativa. São as normas ISO que oferecem parâmetros internacionais para a gestão ambiental (14001); a gestão ambiental destinada ao uso interno das empresas (14004); auditoria ambiental em processos de certificação ambiental (14010); desempenho ambiental (14031); rotulagem ambiental (14020); análise do ciclo de vida (14040). Em síntese, na norma ISO 14000 são estabelecidos os requisitos, por etapas projetadas, para ajudar as empresas a alcançarem equilíbrio entre a manutenção da viabilidade econômica, a proteção do meio ambiente e o bem-estar social.

Ao longo do tempo, surgiram no Brasil outros tipos de certificação, como, por exemplo, a Etiqueta Procel Edifica, da Eletrobrás, e o selo Casa Azul, da Caixa Econômica. Em especial, no setor público, diversos Municípios criaram sistemas de certificação ambiental, integrados à política de desenvolvimento urbano. A base para isso assenta-se no art. 182 da Constituição Federal, segundo o qual é de competência do Poder Público municipal estabelecer as diretrizes para o desenvolvimento da função social das cidades e a garantia do bem-estar de seus habitantes. Este dispositivo foi regulamentado pela Lei nº 10.257/2001, o Estatuto da Cidade, verdadeiro marco regulatório para os instrumentos de política urbana. Com base nessa importante prerrogativa regulatória, percebeu-se que, de acordo com seus respectivos planos diretores e por meio de incentivos legais, os Municípios poderiam fomentar políticas destinadas à sustentabilidade, em especial, no âmbito da construção civil. Entre as medidas que foram tomadas nesse sentido, colocamos em destaque dois incentivos: o “IPTU verde” e o aumento do potencial construtivo baseado em certificação ambiental.

O IPTU verde ou ecológico já é uma realidade, há muitos anos, em diversas cidades no Brasil, como São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador, Belo Horizonte, Porto Alegre e muitas outras. Em sua natureza extrafiscal (com finalidade não estritamente arrecadatória, mas, especialmente, de inibição ou estímulo de um determinado comportamento), o IPTU desdobra-se em “progressivo no tempo”, mecanismo previsto no art. 182, §4, II, da Constituição Federal, e no art. 7º do Estatuto da Cidade. No entanto, diferentemente do IPTU progressivo no tempo, o IPTU verde evidencia extrafiscalidade não-coercitiva, ou de estímulo positivo, apresentando a característica de incentivo fiscal. Com base nesta lógica, a extrafiscalidade do tributo não é sancionadora ou inibidora, mas indutora de comportamentos e boas práticas ambientais nas cidades.

A título exemplificativo, a cidade de Salvador propõe um sistema de certificação do IPTU verde em três categorias: bronze, prata e ouro (com descontos respectivos de 5%, 7% e 10%). Para alcançar a redução, basta observar as iniciativas constantes no Anexo I do Decreto nº 36.288/2022 e integrar o máximo em seu projeto de construção ou reforma. Ao dar entrada no pedido de Alvará na Secretaria Municipal de Desenvolvimento e Urbanismo (SEDUR), deve-se anexar o formulário elencando cada uma das iniciativas a serem adotadas. No pedido de Habite-se, ocorre a fiscalização da execução dos requisitos com posterior emissão do Certificado do IPTU Verde na categoria alcançada. As definições de requisitos de sustentabilidade no sistema de pontuação são distribuídas entre as seguintes categorias: gestão sustentável das águas; eficiência e alternativas energéticas; projeto sustentável; qualidade urbana; verde urbano; contribuição para adaptação em ecossistemas; gestão de resíduos; bonificações.

Vejamos outro exemplo. Em Porto Alegre, além do IPTU verde, previsto na Lei Complementar nº 974/23, que dispõe sobre a concessão de redução de até 10% no valor do tributo, a cidade conta com um Programa de Premiação e Certificação em Sustentabilidade, regulamentado pelo Decreto nº 21.789/2022, cujo incentivo visado é o aumento do potencial construtivo para as edificações que atendam os requisitos estabelecidos. Trata-se de um sistema de pontuações (diamante, ouro, prata e bronze), de acordo com a adoção de ações ou práticas de sustentabilidade: conservação da biodiversidade local; adequação às condições climáticas; energia e emissão de gases de efeito estufa (GEE); água; resíduos; materiais; acessibilidade, mobilidade e humanização das edificações e dos espaços urbanos. São, portanto, dois incentivos: o IPTU verde e o Programa de Certificação em Sustentabilidade. No caso do IPTU verde, o grande beneficiado será notadamente o proprietário/adquirente, enquanto, no caso do Programa de Certificação, o incentivo visa, em especial, as incorporadoras, que podem obter um aumento da altura máxima da edificação de 10% (certificação prata) a 20% (certificação diamante). Em ambos os incentivos, há uma previsão de 3 anos de validade da certificação²⁵, que é realizada pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade (Smamus).

---

Ganhou relevo o debate nos Tribunais, no âmbito do direito público, sobre a constitucionalidade do IPTU verde. Ocorre que esta modalidade de tributo não se encontra prevista especificamente na Constituição, nem no Estatuto da Cidade ou no Código Tributário. Trata-se de instrumento emergente no manejo urbano-ambiental nas próprias cidades, tendo características “bottom-up”, isto é, surgindo em nível municipal e, possivelmente, vindo a encontrar respaldo nacional.²⁶ Atualmente, tramita no Congresso Nacional a Proposta de Emenda à Constituição n° 13/2019, a chamada “PEC do IPTU verde”, com vistas a estabelecer critérios ambientais para a cobrança de IPTU, desonerando a parcela do imóvel com vegetação nativa. É uma forma de incentivo à sustentabilidade e, também, à preservação ambiental, pois prevê que o IPTU não incidirá sobre áreas de vegetação nativa e que a alíquota poderá ser fixada com base no reaproveitamento de águas pluviais, no reuso da água servida, no grau de permeabilização do solo e na utilização de energia renovável. De certa forma, a Proposta de Emenda, caso aprovada, traduzirá o movimento que se iniciou diretamente nos Municípios.

As Ações Diretas de Inconstitucionalidade que tramitaram ou ainda tramitam sobre o tema²⁷ não dizem respeito à possibilidade genérica de os Municípios instituírem o IPTU verde, mas a questões como (1) o vício de iniciativa (pelo Poder Legislativo municipal e não pelo Executivo); (2) por ilegalidade de normas de IPTU verde frente à Lei de Responsabilidade Fiscal – considerando-se a invasão de competência quanto à organização administrativa local; (3) por renúncia de receita, sem a devida compensação, com base no art. 14 da Lei de Responsabilidade Fiscal.

Quanto ao primeiro ponto, sobre vício de iniciativa, o STF superou a questão, consolidando entendimento, por meio do Tema 682, de que as leis em matéria tributária se enquadram na regra da iniciativa geral: “Inexiste, na Constituição Federal de 1988, reserva de iniciativa para leis de natureza tributária, inclusive para as que concedem renúncia fiscal.” Ou seja, são, ainda, as duas outras questões que permanecem em discussão, processualmente, no âmbito do controle abstrato de constitucionalidade em ADI, em ações ajuizadas por Chefes do Poder Executivo local. Não obstante, veja-se que a obediência à Lei de Responsabilidade Fiscal sana qualquer alegação à renúncia de receita, quando se cumpre ao menos uma das seguintes condições: art. 14, I: demonstração pelo proponente de que a renúncia foi considerada na estimativa de receita da lei orçamentária, na forma da Lei, e de que não afetará as metas de resultados fiscais previstas no anexo próprio da lei de diretrizes orçamentárias; art. 14, II: a concessão é acompanhada de medidas de compensação, por meio do aumento de receita, proveniente da elevação de alíquotas, ampliação da base de cálculo, majoração ou criação de tributo.

---

Passemos, agora, a análise de algumas precauções importantes que se deve ter em relação ao contrato, à sub-rogação do condomínio e ao compromisso dos condôminos com as práticas e ações sustentáveis para a manutenção da certificação obtida. Um primeiro aspecto que vale sublinhar é que a certificação a ser buscada deve ser planejada desde a concepção do projeto de uma nova edificação. Na cidade de Porto Alegre, por exemplo, considerando o incentivo de concessão de potencial construtivo, a questão se torna decisiva até mesmo para que se estruture o lançamento do empreendimento com um número maior de unidades. Não é preciso insistir no fato de que o adquirente é atraído por este tipo de empreendimento pelo fator da sustentabilidade. Ou seja, este valor, por si só, já é um atrativo para o empreendimento desde o seu lançamento.

É de fundamental importância que se observe a vigência da certificação pela qual se opta. Como vimos, no caso de Porto Alegre, é de três anos a vigência das certificações para o IPTU verde e do Programa de Premiação em Sustentabilidade. Isso significa que, ao longo da vida útil do imóvel, o órgão competente (Smamus), em sua reavaliação, pode modificar a concessão do benefício ou do tipo de certificação.

Ademais, veja-se que os adquirentes do imóvel, ao recebê-lo com uma certificação ambiental, podem perdê-la ao longo do tempo. Nesse sentido, é importante especificar, no contrato, a sub-rogação do condomínio nas obrigações de conservação dos requisitos de sustentabilidade para a manutenção da certificação. Além das especificações de praxe que devem constar no memorial descritivo, em conformidade com o projeto de instalações sustentáveis (por exemplo: telhado verde, eficiência energética, uso de retrofit etc.), é preciso dar atenção especial ao manual do proprietário, que é entregue ao adquirente juntamente com as chaves do imóvel.

O documento deve ser elaborado segundo a regra da ABNT NBR 14037, que estipula atualmente as diretrizes gerais para elaboração do manual de uso, operação e manutenção das edificações. Veja-se que, entre as “informações complementares” previstas nesta regra, encontra-se um tópico especial (5.7.1) sobre Meio ambiente e sustentabilidade, no qual consta o seguinte: “O manual deve apresentar recomendações para o uso racional de água, energia, gás e coleta seletiva de lixo, incluindo resíduos de construção e demolição, a fim de utilizar os recursos de forma consciente e racionalizada”. E, em seguida, o mais importante: “O manual deve conter informações sobre consequências advindas do não cumprimento às recomendações fornecidas ou estabelecidas em projeto, e executadas, que possam acarretar a perda do desempenho ambiental preestabelecido inicialmente, e/ou risco à saúde do usuário”. Este ponto é de central observação. Não apenas o adquirente tem o direito à informação adequada e clara, inclusive sobre riscos do imóvel, segundo o art. 6º do CDC. A informação apresenta a contrapartida e o esclarecimento ao consumidor de que ele terá papel ativo, como proprietário adquirente (e condômino), na manutenção da certificação ambiental ao longo da vida útil do imóvel.

---

Muitos são os caminhos para colocar em prática a sustentabilidade no âmbito da incorporação imobiliária, mas sempre surgirá a questão de como fazer isso de modo menos dispendioso, mais seguro e efetivo, com resultados garantidos, em termos de desenvolvimento sustentável. É neste sentido que as certificações ambientais cumprem uma função ímpar neste processo.

As certificações oriundas do setor privado ganham mais e mais espaço no mercado, mas, igualmente, o Poder Público, na esfera de competência dos Municípios, tem atuado no sentido de promover instrumentos e certificações que incentivem a sustentabilidade nas edificações. Trata-se de uma tendência internacional da incorporação civil, da qual o Brasil certamente faz parte. Embora do ponto de vista dos custos, seja necessário colocar na balança, em cada caso, se há equilíbrio orçamentário, é inegável que o fato de um empreendimento ter uma certificação ambiental já lhe agrega valor. Além disso, e aqui entra em questão a política de desenvolvimento urbano: o Poder Público pode tornar mais atrativa a incorporação imobiliária sustentável, por meio de incentivos diretos ao incorporador e ao consumidor final.

A adoção de uma certificação ambiental, entretanto, merece uma atenção jurídica específica no âmbito da incorporação imobiliária, desde a concepção e a aprovação do projeto, da escolha da certificação, da elaboração dos contratos, até a entrega da chave, juntamente com o manual do proprietário. É fundamental que o adquirente tome conhecimento não apenas da certificação, mas de suas obrigações para a sua manutenção, considerando as peculiaridades de cada caso.

---