Tema 1099 do STJ: o prazo prescricional para a restituição da comissão de corretagem em casos de inadimplemento da incorporadora

O mercado imobiliário brasileiro envolve múltiplos agentes e interesses, tornando suas relações contratuais complexas e demandando normas claras para regular a intermediação dos negócios. Nesse cenário, o corretor de imóveis exerce papel essencial, ao aproximar as partes e viabilizar a concretização de contratos de promessa de compra e venda.

A comissão de corretagem, paga em contraprestação pelo serviço do corretor, tem sido objeto de debates doutrinários e jurisprudenciais, especialmente em casos de rescisão do contrato de promessa de compra e venda. O tema envolve a colisão de princípios como autonomia da vontade, boa-fé objetiva e função social do contrato, bem como a análise do direito à remuneração do corretor diante de distratos motivados por inadimplemento do adquirente ou da construtora.

O presente artigo propõe uma análise da natureza jurídica do contrato de corretagem no âmbito da incorporação imobiliária, bem como da sua autonomia em relação ao contrato principal e dos efeitos da resolução contratual sobre a comissão, considerando a utilidade do serviço prestado, os deveres do corretor e a conduta das partes.

Nesse contexto, destaca-se a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1099, que definiu o prazo prescricional para a restituição da comissão de corretagem nos casos de rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora, em razão do atraso na entrega do imóvel. A Corte Superior, ao pacificar o entendimento, estabeleceu uma diferenciação clara entre esta situação e as hipóteses analisadas no Tema 938, que tratam de cláusulas abusivas. Com isso, ficou delimitado que os Temas 1099 e 938 possuem naturezas distintas e, portanto, regras prescricionais próprias.

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No âmbito da aquisição de imóveis na planta, é recorrente a estipulação de cláusula contratual que transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem. Esta prática, embora reconhecida como válida pelo STJ, tem sido objeto de controvérsias quanto à legitimidade da cobrança em determinadas hipóteses, especialmente quando o contrato de promessa de compra e venda é posteriormente distratado. A controvérsia central, portanto, gira em torno dos requisitos necessários à constituição do direito à remuneração do corretor e da validade da cláusula contratual que imputa tal encargo ao adquirente.

A comissão de corretagem é regulada pelos arts. 723 a 729 do Código Civil como uma atividade profissional destinada à aproximação entre pessoas interessadas na celebração de negócios jurídicos. Nessa lógica, o corretor atua como um agente que, mediante remuneração, facilita a convergência de vontades entre as partes, criando condições para que o negócio se concretize¹.

Nos termos do art. 725 do Código Civil, a remuneração do corretor é devida quando ele atinge o resultado previsto no contrato. No contexto da intermediação imobiliária, entre adquirente e incorporadora, entende-se que esse resultado útil se configura com a celebração da promessa de compra e venda, independentemente da efetiva conclusão do negócio por meio de escritura ou da entrega do imóvel. Assim, ainda que o negócio venha a ser desfeito por arrependimento posterior, o serviço de corretagem é, em regra, considerado prestado.

Esse entendimento decorre da natureza da obrigação assumida pelo corretor, que a doutrina majoritariamente classifica como obrigação de resultado. Persiste, no entanto, controvérsia quanto a definir com precisão quando a atuação do corretor atinge um patamar útil e suficiente para justificar a remuneração². Apesar disso, uma vez formalizado o contrato de promessa de compra e venda entre a incorporadora e o adquirente, mesmo que o negócio jurídico não se perfectibilize posteriormente, a jurisprudência tende a reconhecer a legitimidade da cobrança da comissão.

O direito à comissão, portanto, não se desfaz automaticamente com a rescisão do contrato principal, pois decorre da efetiva aproximação das partes e da formação do vínculo obrigacional, ainda que posteriormente venha a ser desfeito. Essa autonomia da comissão de corretagem em relação ao contrato principal é fundamental não apenas para definir a obrigação quanto ao pagamento, mas também para delimitar as consequências jurídicas da resolução contratual, inclusive no que diz respeito ao prazo prescricional para requerer a restituição dos valores pagos.

Não obstante, a validade da cláusula que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem está condicionada ao cumprimento de requisitos formais e materiais. Em especial, exige-se que a informação seja prestada de forma clara, prévia e destacada, assegurando a plena ciência das partes quanto aos encargos assumidos. A forma mais adequada de atender a essas exigências é a inclusão das informações relativas à comissão de corretagem no quadro-resumo do contrato, uma vez que se trata de dado basilar à compreensão acerca da conotação econômica do negócio jurídico.³

Na prática do mercado imobiliário, a clareza nas cláusulas que estipulam a comissão de corretagem é fundamental para evitar futuros litígios. Contratos que não destacam adequadamente os encargos ao adquirente frequentemente resultam em ações judiciais, atrasando a conclusão de negócios e gerando insegurança jurídica. Dessa forma, a transparência na informação sobre a corretagem não é apenas um requisito formal, mas também instrumento de proteção para todas as partes envolvidas.

Tal entendimento foi consolidado no julgamento do REsp 1.599.511/SP⁴, em que o STJ reconheceu a validade da cobrança da comissão de corretagem, desde que o comprador tenha sido previamente informado, de forma clara e destacada, sobre a sua responsabilidade pelo pagamento. Por outro lado, a ausência dessa informação pode comprometer a transparência contratual e ensejar a nulidade da respectiva cláusula e a devolução dos valores pagos a título de comissão.

Diante desse cenário, a doutrina destaca a importância da observância de princípios como a boa-fé objetiva, a transparência e a autonomia da vontade. Considera-se indispensável que as cláusulas contratuais relativas à corretagem sejam redigidas de forma transparente e que estejam em destaque, como condição para garantir a segurança jurídica e a estabilidade das relações negociais no âmbito do mercado imobiliário.

O reconhecimento do direito à comissão de corretagem pressupõe não apenas a efetiva prestação do serviço de intermediação, mas também o cumprimento dos deveres de informação e a autonomia do contrato de corretagem em relação ao contrato de promessa de compra e venda. Com base nessas premissas, passa-se à análise dos efeitos da resolução contratual da promessa de compra e venda sobre o direito à comissão.

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Partindo da premissa de que a corretagem é autônoma em relação ao contrato principal, cumpre examinar de que modo os efeitos de uma possível resolução do negócio repercutem sobre a obrigação de pagar a comissão. Trata-se de um tema que envolve não apenas fundamentos contratuais, mas também aspectos práticos e normativos relacionados à função desempenhada pelo intermediador do negócio.

A independência entre os contratos não afasta a necessidade de que o serviço de intermediação tenha sido efetivo e prestado em conformidade com os deveres legais. Assim, mesmo que o contrato de promessa de compra e venda firmado entre a incorporadora e o adquirente seja posteriormente resolvido, a remuneração do corretor será mantida, se a sua atuação tenha contribuído para a realização do negócio, promovendo a aproximação das partes e possibilitando a formalização do compromisso de compra e venda.

A doutrina reconhece que a comissão decorre do cumprimento da finalidade da intermediação, que é a formação do vínculo obrigacional entre as partes, e não da conclusão definitiva do negócio. Essa compreensão reflete-se também na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a qual tem reiterado que a comissão é geralmente devida quando há a formalização da promessa de compra e venda e o serviço de intermediação é prestado de forma eficaz e regular⁵. Nesse sentido, entende-se que a remuneração do corretor está condicionada à efetiva concretização do objetivo da intermediação, ou seja, à aproximação bem-sucedida entre as partes. Caso o trabalho do corretor se revele inútil, não há que se falar em pagamento de comissão.⁶

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial n.º 1.266.937/MG⁷, ressaltou que o corretor deve agir com diligência e fornecer informações relevantes às partes envolvidas, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis. Caso se constate omissão ou negligência em relação aos seus deveres, o profissional poderá ser responsabilizado por eventuais prejuízos causados. Assim, a comissão é devida quando o corretor cumpre suas obrigações e há a formalização da promessa de compra e venda, sendo que o desfazimento posterior do contrato, desde que desvinculado de falha na intermediação, não afeta o direito à remuneração.

Já nos casos em que a rescisão do contrato decorre de conduta imputável ao corretor, como a omissão de informações essenciais, negligência na apuração da regularidade documental ou ausência de suporte ao comprador, deveres elencados nos arts. 723 a 729 do Código Civil, admite-se a restituição da comissão de corretagem, pois se trata de claro inadimplemento contratual por parte do intermediador⁸. Também é legítima a devolução da quantia quando o negócio é desfeito sem que o comprador tenha obtido qualquer vantagem concreta com a intermediação.⁹

Na seara normativa, a Lei nº 13.786/18, que introduziu alterações na Lei nº 4.591/64, prevê consequências distintas conforme a parte que dá causa à resolução do contrato. Quando a construtora é responsável pelo distrato, a lei assegura ao adquirente a restituição integral dos valores pagos, em regra incluindo a comissão de corretagem. Por outro lado, quando a resolução decorre do inadimplemento ou por iniciativa do adquirente, admite-se a retenção da comissão de corretagem, sendo devida apenas devolução total ou parcial das quantias pagas pelo imóvel, conforme pactuado no contrato principal.

Diante dessas variáveis, a análise do direito à comissão quando da resolução do contrato, exige avaliação cuidadosa das circunstâncias do caso concreto, especialmente quanto à conduta do corretor, das partes envolvidas no negócio imobiliário, bem como quanto à origem da resolução contratual e ao estágio da negociação.

Dentro desse contexto, surge ainda uma questão de ordem prática e recorrente, que diz respeito ao prazo que os adquirentes possuem para buscar judicialmente a restituição desses valores, especialmente nos casos em que o distrato ocorre por fato imputável à construtora. Essa questão foi recentemente pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1099, em sede de recursos repetitivos, o que, conforme veremos na análise realizada a seguir, uniformizou a jurisprudência quanto ao prazo prescricional aplicável.

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Recentemente, em 13 de agosto de 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento decisivo sobre o prazo prescricional aplicável à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem quando ocorre a resolução do contrato por culpa exclusiva da incorporadora, em razão de atraso na entrega do imóvel. A definição ocorreu no julgamento do Tema 1099, afetado ao rito dos recursos repetitivos, promovendo importante pacificação jurídica.

A controvérsia teve origem no Recurso Especial nº 1.897.867, proveniente do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará (TJCE), que tratava especificamente do prazo prescricional para a restituição da comissão de corretagem quando o contrato é rescindido por inadimplemento da construtora.

Durante o julgamento, a Corte distinguiu explicitamente o Tema 1099 da tese consolidada no Tema 938, que trata da abusividade da cláusula contratual que transfere ao consumidor o ônus de pagar a comissão de corretagem. O Tema 938 do STJ fixou o prazo prescricional em 3 (três) anos, nas hipóteses envolvendo enriquecimento sem causa decorrente de cláusula contratual abusiva. Em contrapartida, o Tema 1099 refere-se à restituição motivada pela culpa da construtora na entrega tardia do imóvel, justificando a aplicação do prazo geral decenal, previsto no art. 205 do Código Civil.

Por unanimidade, a 2ª seção do STJ firmou a seguinte tese no Tema 1099:

Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.

Esta decisão trouxe impacto direto tanto para consumidores quanto para construtoras, uniformizando a interpretação em torno de uma questão que gerava intensa divergência jurisprudencial. Assim, o Tema 938 e o Tema 1099 do STJ passaram a tratar de cenários distintos e bem delimitados, conforme ilustrado no quadro comparativo abaixo:

	Tema 938	Tema 1099
Objeto da discussão	Abusividade da cláusula contratual que transfere ao consumidor o ônus de pagar a comissão de corretagem.	Rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da construtora.
Fundamento jurídico	Enriquecimento sem causa (art. 206, § 3º, IV, CC).	Inadimplemento contratual (art. 205, CC).
Prazo prescricional	3 anos.	10 anos.
Natureza da pretensão	Restituição da comissão de corretagem com base em cláusula contratual considerada abusiva.	Restituição da comissão de corretagem em razão do inadimplemento contratual.
Responsabilidade da construtora	Não decorre de inadimplemento, mas da nulidade de cláusula contratual.	Decorre diretamente da culpa pela mora na entrega do imóvel.

Durante o julgamento do Tema 1099, a 2ª Seção do STJ observou que a jurisprudência oscilava entre aplicar o prazo trienal e o decenal. No seu voto, o Ministro Relator Humberto Martins, destacou que a restituição da comissão de corretagem, em casos como o do Tema 1099, decorre de um inadimplemento contratual. Portanto, com o encerramento da relação obrigacional é que surge a relação de liquidação, na qual serão tratados os direitos dos credores e dos devedores à restituição das parcelas pagas e o direito do credor à indenização por perdas e danos. A resolução contratual, portanto, não gera um novo contrato, mas inaugura uma relação jurídica que impõe às partes a obrigação de retornar ao status quo ante, complementada pela reparação de prejuízos eventualmente sofridos.¹⁰

Por outro lado, no Tema 938, o STJ analisou casos sob a ótica dos consumidores que buscam a restituição dos valores pagos pela comissão de corretagem por considerarem abusiva a cláusula contratual que transfere a eles a responsabilidade pelo pagamento. Nesses casos, a Corte entendeu que o direito de restituição está baseado no enriquecimento sem causa, aplicando-se o prazo prescricional de três anos, previsto no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil.

Esse novo entendimento, adotado no Tema 1099, vem amparado por evoluções doutrinárias, jurisprudenciais e legislativas. A Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018), por exemplo, já havia estabelecido parâmetros objetivos para rescisões contratuais nos compromissos de compra e venda de imóveis, assegurando critérios transparentes para o desfazimento do negócio. Ainda assim, permaneciam dúvidas sobre qual prazo prescricional era aplicável para a restituição dos valores pagos à título de comissão de corretagem, quando a rescisão decorre por culpa da construtora, em razão do atraso de obra, questão que agora está definitivamente pacificada.

Do ponto de vista prático, a adoção do prazo decenal no Tema 1099, confere maior previsibilidade e segurança jurídica ao mercado imobiliário. Para os adquirentes, amplia-se consideravelmente o período para postular a restituição dos valores pagos à título de comissão de corretagem, nas situações de atraso na entrega das obras. Por outro lado, para as construtoras, impõe-se maior atenção contratual e administrativa, pois a possibilidade do ajuizamento de demandas relacionadas à restituição da comissão de corretagem se estende por uma década, o que impõe maior rigor na gestão contratual e no cumprimento dos prazos de entrega do empreendimento.

Além disso, o posicionamento do STJ reforça a importância de as incorporadoras manterem registros claros dos cronogramas de obra e notificações formais aos adquirentes, sob pena de ficarem expostas a ações de devolução de valores por um período significativamente mais longo, o que reforça, por si só, a necessidade de uma atuação preventiva e de um controle mais rigoroso das relações contratuais, a fim de reduzir riscos jurídicos e financeiros decorrentes de eventuais litígios.

Em um panorama mais amplo, a decisão do STJ no Tema 1099 representa um momento importante para o setor, pois esclarece, com amparo jurisdicional, as responsabilidades e os prazos reais envolvidos nas rescisões contratuais por atraso na entrega de obra. Isso proporciona um marco normativo sólido para o setor imobiliário, que deverá influenciar práticas negociais, políticas de compliance e gestão de risco pelas construtoras, assim como oferece maior segurança jurídica aos consumidores.

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Como visto, existem diversas discussões complexas que envolvem o tema da comissão de corretagem no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta. Ao compreendermos que a remuneração dos corretores de imóveis decorre da utilidade do serviço prestado e não se desfaz automaticamente com a resolução do negócio, fica evidente a autonomia do contrato de corretagem em relação ao contrato principal.

No que concerne aos efeitos da resolução contratual sobre a comissão de corretagem, foi possível concluir que devem ser analisados à luz da boa-fé objetiva, da diligência do corretor e da origem da rescisão. Nessa perspectiva, a jurisprudência majoritária tem admitido a manutenção da remuneração do corretor quando a intermediação do negócio cumpriu seu objetivo útil, ressalvando, entretanto, as hipóteses em que falhas de conduta ou omissão de informações tornem legítima a restituição dos valores.

Como vimos, recentemente, no Tema 1099, o STJ firmou entendimento pelo prazo prescricional decenal no tocante à restituição dos valores pagos à título de comissão de corretagem nos casos de resolução contratual por culpa atribuída exclusivamente à construtora, em razão do atraso na entrega do imóvel. Ao firmar o prazo decenal, o STJ diferenciou esta hipótese daquela tratada no Tema 938, o que, para além de trazer uniformidade jurisprudencial, certamente contribuirá para uma maior previsibilidade nas relações jurídicas do setor imobiliário.

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