A alienação de imóveis em inventário: uma análise das Resoluções nº 571/2024 e nº 197/2025 do CNJ e seus impactos

No ordenamento jurídico, o inventário constitui o procedimento fundamental para a apuração do acervo de bens, direitos e dívidas deixados pelo falecido, culminando na formalização da transferência da propriedade aos seus herdeiros. Historicamente, este processo era predominantemente judicial, caracterizado por sua complexidade, morosidade e pelos custos inerentes à prestação do serviço pelo Poder Judiciário. Tudo, absolutamente tudo, haveria de passar pela caneta do magistrado.

A busca por maior presteza e celeridade, aliada à necessidade de desafogar o sistema judicial, vem impulsionando, ao longo dos últimos anos, uma crescente desjudicialização no Brasil¹. Nesse cenário de busca por agilidade e dinamismo, a Lei nº 11.441, de 04 de janeiro de 2007, representou um marco inicial ao permitir que inventários, partilhas, separações e divórcios consensuais fossem realizados extrajudicialmente por meio de escritura pública em tabelionatos de notas, desde que não houvesse testamento deixado pelo de cujus ou herdeiros incapazes². Pouco depois, em 24 de abril do mesmo ano, sobreveio a Resolução nº 35/2007 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), objetivando, primordialmente, sanar as divergências geradas pela Lei Federal nº 11.441/2007, bem como disciplinar e uniformizar a aplicabilidade da referida norma no âmbito extrajudicial.

Todavia, a necessidade de autorização judicial persistia, tanto para a realização judicial de inventário e divórcio (quando havia interesses de menores e/ou incapazes envolvidos³), quanto para a alienação dos bens⁴, limitando a eficácia das medidas de desburocratização. Veja-se, a venda do patrimônio do espólio, mesmo na modalidade judicial, era invariavelmente condicionada à obtenção de um alvará expedido pelo Juízo do inventário. Essa exigência decorria da natureza indivisível da herança até a efetivação da partilha, conforme preceitua o parágrafo único do art. 1.791 do Código Civil. A alienação de um bem específico, antes da partilha, era vista como uma disposição de parte da universalidade, demandando a chancela judicial para resguardar os interesses de todos os coerdeiros e, eventualmente, de credores do espólio.

O procedimento para a obtenção do alvará judicial, muitas vezes, se apresentava dificultoso e demorado, gerando custos adicionais e atrasos significativos na conclusão do inventário. Para aumentar as chances de se lograr êxito, o pleito deveria apresentar justificativas detalhadas para a venda, tais como a depreciação do bem, a urgência no pagamento de dívidas do espólio, a necessidade de custear despesas do inventário e de manutenção do próprio bem, sem contar que a data de validade era demasiadamente exígua, o que acarretava sucessivos pedidos de revalidação da concessão judicial. Outrossim, era imperativa a indicação do preço de mercado do imóvel, frequentemente acompanhada de uma avaliação mercadológica idônea, e a informação sobre a existência de consenso ou divergência entre os herdeiros.⁵

A necessidade de se aguardar o cumprimento da ordem de expedição do alvará pelo cartório judicial – muitas vezes sobrecarregado e/ou com número insuficiente de servidores para dar conta do volume de trabalho – gerava atrasos significativos na conclusão do inventário, postergando indefinidamente a concretização do negócio jurídico e gerando incertezas para os potenciais adquirentes. Em um mercado imobiliário dinâmico, a demora na liberação de um bem para venda pode resultar na perda de oportunidades vantajosas, seja pela desvalorização do imóvel, seja pela mudança nas condições de mercado.

Essa ineficiência prática foi uma das principais motivações para a providencial interferência do CNJ. A necessidade de uma regulamentação que permitisse a alienação extrajudicial da propriedade imobiliária em inventário, com mecanismos de controle e segurança que dispensassem o aval judicial, tornou-se premente. O CNJ, ao editar a Resolução nº 571/2024 – e recentemente a Resolução nº 197/2025, que versa sobre a conta notarial, exsurgindo como uma provável forma de preenchimento do pressuposto normativo de vinculação de parte ou todo o preço ao pagamento das despesas do inventário (art. 11-A, inciso II, da Resolução nº 35/2007, com a redação dada pela Resolução nº 571/2024) –, reconheceu essa lacuna e privilegiou a autonomia dos herdeiros e a atuação preventiva dos tabeliães e advogados, com o intuito de atribuir mais celeridade e previsibilidade aos negócios imobiliários envolvendo bens de espólio.

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A Resolução nº 571/2024 do CNJ, que altera a Resolução nº 35/2007, introduz uma transformação substancial no direito sucessório e notarial brasileiro. A principal inovação consiste na dispensa da permissão judicial para a venda do acervo hereditário, mediante a inserção do art. 11-A na Resolução nº 35/2007 do CNJ. A decisão de alienar um imóvel, antes submetida ao crivo judicial, agora pode ser tomada de forma mais célere e direta, desde que haja consenso entre os sucessores, obrigatoriamente maiores e capazes. A agilidade é um benefício inegável, pois elimina os trâmites e prazos atinentes à ação judicial – contados em dias úteis –, permitindo que a transação seja concluída em um tempo significativamente menor. E mais, os notários e advogados ganham especial importância em relação à observância e à satisfação dos requisitos formais e materiais, rigorosos e cumulativos, uma vez que trabalham como defensores da segurança jurídica da transação e da proteção dos interesses dos herdeiros, terceiros adquirentes e de eventuais credores.

Destarte, para que a alienação extrajudicial seja válida e eficaz, o precitado art. 11-A estabelece, em seu inciso I, que a escritura pública de transmissão deve detalhar todas as despesas inerentes ao inventário, incluindo impostos de transmissão (ITCMD), honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais, e outros tributos e despesas decorrentes da lavratura da escritura, preservando a transparência e a correta destinação do preço acordado⁶. Ao depois, o inciso II determina que parte ou a totalidade do valor obtido com a venda deve ser expressamente vinculada ao pagamento das despesas discriminadas, de modo a assegurar que os recursos advindos da transferência do imóvel sejam prioritariamente destinados à quitação das obrigações do espólio, evitando desvios ou a dilapidação do patrimônio antes da regularização fiscal e cartorária.

Já o inciso III impõe como condição a inexistência de restrições de indisponibilidade de bens em nome de quaisquer dos herdeiros ou do cônjuge/convivente sobrevivente, sendo essa verificação crucial para a validade do ato e para a segurança do adquirente. A escritura pública deve, ainda, registrar que as guias de pagamento de todos os impostos de transmissão foram devidamente apresentadas e indicar seus respectivos valores (inciso IV), haja vista a quitação tributária – ou a sua reserva – ser um pressuposto para a regularidade da transmissão.

Objetivando conferir clareza aos custos da operação e facilitar o planejamento financeiro do espólio, a normativa prevê que o valor dos emolumentos notariais e registrais estimados, bem como a indicação das serventias extrajudiciais que forneceram os orçamentos, devem ser consignados no texto da escritura (inciso V). Por fim, o inventariante deve oferecer garantia, seja real ou fidejussória, para assegurar que o produto da alienação seja efetivamente utilizado para quitar as despesas discriminadas (inciso VI), sob pena de execução da garantia. Esta, por sua vez, será extinta após o adimplemento da obrigação, que deve ocorrer no prazo máximo de um ano a partir da transmissão do bem (sendo autorizada a estipulação de prazo inferior pelas partes), nos termos dos §§ 1º e 2º, do aludido art. 11-A da Resolução nº 35/2007 do CNJ. Frisa-se que essa delimitação temporal confere melhor compreensão ao cronograma financeiro do espólio e impõe uma espécie de “pressão” para a rápida regularização das despesas, evitando o alongamento indevido do procedimento e a manutenção da reserva de valores por tempo excessivo.

O bem alienado, embora não componha a partilha final de forma individualizada, deve ser relacionado no acervo hereditário para fins de apuração dos emolumentos do inventário, cálculo dos quinhões hereditários e apuração do imposto de transmissão causa mortis. Sua transferência prévia deve ser consignada na escritura do inventário, promovendo a publicidade e a adequada contabilização do patrimônio do espólio, tal como preceitua o § 3º do novel art. 11-A da Resolução nº 35/2007 do CNJ.

A partir do preenchimento das medidas retro, as quais nitidamente visam, sob todos os pontos de vista, a segurança jurídica, fica então substituído o controle judicial prévio. Assim não fosse, o intento de venda antecipada do bem incluído no inventário seria rechaçado de plano. Nesse sentido, o art. 32, § 2º, da Resolução nº 35/2007, com a redação dada pela Resolução nº 571/2024, confere ao titular do tabelionato de notas um importante sistema de controle e prevenção, qual seja a recusa da lavratura de escritura caso identifique “fundados indícios de fraude, simulação ou em caso de dúvidas sobre a declaração de vontade” das partes, devendo fundamentar a negativa por escrito.

Esta previsão cria a necessidade de se elaborar uma due diligence, ocasião em que não apenas amplia o escopo de trabalho do notário na prevenção de litígios, mas enaltece a importância do advogado especialista em Direito Imobiliário, que poderá atuar tanto na defesa dos interesses do inventariante, dos herdeiros e/ou do adquirente, quanto ao lado do tabelião de notas. Em outras palavras, a sua participação será de fiscal da norma e de viabilizador da transação pretendida.

Muito embora não sejam objeto do presente artigo, merecem destaque outros dois aspectos relevantes e inovadores trazidos pela Resolução nº 571/2024 do CNJ, quais sejam, a possibilidade de realização de inventário extrajudicial na qual (i) figure como herdeiro pessoa menor ou incapaz (art. 12-A da Resolução nº 35/2007); e (ii) o autor da herança tenha deixado testamento (art. 12-B da Resolução nº 35/2007). Na primeira situação, faz-se obrigatória a manifestação favorável do Ministério Público, cuja promoção deverá ocorrer previamente à assinatura da escritura de inventário e partilha. Essa intervenção ministerial, embora extrajudicial, mantém a proteção dos interesses dos vulneráveis, conferindo maior grau de zelo ao ato. E mais, restou vedada pelo legislador a prática de atos de disposição relativos aos bens ou direitos do interessado menor ou incapaz. Na hipótese do testamento, igualmente impôs-se a necessidade de que todos os interessados sejam capazes e concordes, bem como haja expressa autorização do Juízo sucessório competente em ação de abertura e cumprimento de testamento válido e eficaz, em sentença transitada em julgado.

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O “escrow account”, originário do direito anglo-saxônico⁷, é um instrumento no qual as partes pactuam as regras condicionantes sobre as quais o montante investido será liberado. Até que os critérios avençados não se perfectibilizem, o valor ficará depositado em instituição bancária sob administração do agente escrow⁸. Inspirada nesse instrumento jurídico-financeiro, a conta notarial foi incluída no § 1º, art. 7º-A, da Lei nº 8.935/1994 (Lei dos Cartórios de Notas e de Registros), pela Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) objetivando outorgar máxima segurança jurídica ao negócio imobiliário pretendido.

No mês de junho de 2025, publicou-se o Provimento nº 197/2025 do CNJ para o fim de regulamentar o serviço de conta notarial, formalizando e incorporando no ordenamento jurídico brasileiro, de maneira mais concisa, um mecanismo extrajudicial que visa segurança, clareza e eficiência para o depósito e administração fiduciária de valores vinculados a atos jurídicos públicos ou particulares. De acordo com o parágrafo único do art. 1º do referido Provimento nº 197/2025 do CNJ, a conta notarial é definida como o “serviço prestado pelos tabeliães de notas que permite o recebimento, depósito e administração de valores relacionados a negócios jurídicos, mediante depósito em conta vinculada em instituição financeira conveniada, com movimentação condicionada à verificação de fatos e circunstâncias previamente estabelecidas pelas partes”.

Como se pode perceber, o agente delegado do Cartório de notas desempenha a função de terceiro fiduciário, afiançando que os fundos sejam liberados somente após a satisfação das premissas acordadas. Entendemos se tratar de uma excelente alternativa para os casos em que o administrador do espólio e os herdeiros não possuam patrimônio disponível para oferecer em garantia.

Diante disso, certamente surgirá o questionamento acerca do (des)cabimento da utilização da conta notarial como ferramenta apta a caucionar o adimplemento das despesas do inventário extrajudicial. Isto porque o inciso VI, art. 11-A, da Resolução nº 35/2007 do CNJ, impõe como um dos requisitos a “prestação de garantia, real ou fidejussória, pelo inventariante quanto à destinação do produto da venda para o pagamento das despesas” do inventário.

No entanto, a conta notarial pode ser mais efetiva do que a garantia real ou fidejussória. O custeio das despesas do inventário terá satisfação assegurada por meio do valor depositado pelo adquirente do imóvel arrolado no inventário, haja vista a conta bancária (notarial) ser administrada exclusivamente pelo tabelião. Neste caso, não haverá a necessidade da realização dos trâmites tendentes à execução judicial ou extrajudicial da garantia ofertada. Bastaria, então, o direcionamento pelo notário, na plataforma gerenciadora da conta notarial, para a correta destinação dos valores, em obediência ao previsto nos incisos I e II do precitado art. 11-A.

É importante destacar que, assim como disposto na Resolução nº 35/2007⁹, o titular do tabelionato de notas possui a prerrogativa de recusar a prestação do serviço da conta notarial quando houver indícios de fraude ou ilicitude na operação¹⁰. Para tanto, o Provimento nº 197/2025 do CNJ determina que o agente delegado do Cartório notarial deverá realizar consultas para verificação de impedimentos ou alertas de risco à utilização do serviço de conta notarial, ocasião em que elenca certidões fiscais e forenses, se alguma das partes for pessoa jurídica, e certidões forenses quando a parte for pessoa física. Em outras palavras, está-se a falar da conhecida due diligence. A responsabilidade expressa dos tabeliães pelos atos praticados na prestação deste serviço, nos termos da Lei nº 8.935/1994 (art. 12 do Provimento nº 197/2025), reforça ainda mais a segurança de sua utilização e aplicabilidade.

Para ilustrar, traça-se um paralelo entre os ritos judicial e extrajudicial para a alienação do acervo hereditário. Na seara judicial, temos uma motivação específica a ser apreciada pelo magistrado – em que o inventariante deverá demonstrar a necessidade e urgência¹¹ –, cujo pedido, se deferido, o será condicionado mediante depósito judicial na conta dos autos e conseguinte liberação dos valores sob compromisso de prestação de contas futura. Aqui, a concessão é medida de caráter excepcional, sendo autorizada apenas quando há concordância de todos os herdeiros e justificativa plausível, nos termos do art. 619, I, do CPC.¹²

No âmbito extrajudicial, o notário executará as consultas previstas nas normas especiais – por si ou através de escritório de advocacia contratado, assim como costumeiramente ocorre com diversos Cartórios de Registro de Imóveis – e contará, ainda, com a banca jurídica patrocinadora da(s) parte(s). Em sendo admitida a prestação do serviço em face da não identificação de óbices fiscais e jurídicos, a conta notarial será disponibilizada sob a exigência de reserva parcial ou total dos valores para a quitação das despesas do inventário. Analisando e comparando ambas as esferas, é inconteste que a utilização da conta notarial se mostra plenamente segura, célere e eficiente.

É senso comum que a conta notarial praticamente não teve aplicação pelos tabelionatos – a sua regulamentação ocorreu muito recentemente, em 13 de junho de 2025 – e que a normativa ainda deixou algumas lacunas¹³. Todavia, a existência de uma conta notarial gerenciada pelo tabelião, com seus valores segregados e liberados apenas mediante a ocorrência de requisitos objetivamente verificáveis, diminui drasticamente o risco de desvio dos fundos, fortalecendo a confiabilidade da transação e a previsibilidade de quitação das despesas do inventário. Demais disso, apresenta-se fundamental o papel do advogado para a realização dos alinhamentos pertinentes junto ao titular do tabelionato de notas, com vistas a demonstrar a lisura da operação e a inexistência de risco à utilização da conta notarial como garantia de pagamento das despesas do inventário.

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A transmissão de imóveis em inventário extrajudicial, introduzida pela Resolução nº 571/2024 do CNJ, dá outro tom à dinâmica de responsabilidades entre os principais atores envolvidos, quais sejam, o administrador do espólio, os herdeiros, o notário e o advogado. Essa (re)definição é um reflexo direto da transferência de competências do Poder Judiciário para o âmbito extrajudicial, exigindo uma maior diligência e um novo arranjo de garantias.

O inventariante, ao alienar bens do espólio sem a necessidade de alvará judicial, assume a responsabilidade direta e substancial pela destinação do produto da venda, obrigando-se a afiançar que os valores obtidos sejam utilizados para o pagamento das despesas discriminadas do inventário, as quais incluem, exemplificadamente, impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos e outros tributos. Para reforçar essa obrigação, a normativa impõe a prestação de garantia real ou fidejussória, assegurando a correta destinação do produto da venda. Não se pode olvidar de que a conta notarial também poderia, suficiente e eficazmente, cumprir o papel da garantia.

O prazo máximo para o pagamento das despesas é de 01 (um) ano a partir da transferência do bem, extinguindo-se a garantia somente após o integral adimplemento desta obrigação. A inobservância dessas condições, como, por exemplo, o desvio dos recursos ou a má gestão do espólio, pode configurar má-fé ou negligência, sujeitando o administrador do espólio a responsabilidades civis¹⁴ e, em casos mais graves, a implicações criminais¹⁵, além da execução da garantia prestada.

Quanto aos herdeiros, o acordo unânime entre si é premissa fundamental para a viabilidade da alienação extrajudicial. A ausência de consentimento de apenas um herdeiro inviabiliza a via administrativa, remetendo o processo à seara judicial. Isso eleva a importância do acordo familiar e do papel do advogado na mediação e formalização desse consenso, tornando-o o principal vetor da eficiência extrajudicial. Além disso, os herdeiros são responsáveis pela veracidade das informações prestadas ao tabelionato e pela conformidade com os pressupostos legais estabelecidos pela novel normativa extrajudicial.

É inconteste o protagonismo conferido ao agente delegado do Cartório de notas pelo CNJ através da Resolução nº 571/2024 e do Provimento nº 197/2025 (esta que vem a regulamentar a conta notarial estabelecida pela Lei nº 14.711/2023 – Marco Legal das Garantias). Nem poderia ser diferente, afinal, o tabelião assume a figura do magistrado na condução do inventário extrajudicial, na verificação e cumprimento dos requisitos, especialmente no que toca aos interesses dos vulneráveis, à prévia manifestação prévia do Ministério Público, bem como à análise de risco quanto a eventual fraude. O olhar atento e escorreito do titular do tabelionato é crucial para o êxito da venda do bem imóvel pertencente ao monte-mor no curso do inventário extrajudicial, assim como para mitigar a responsabilidade do expert.

Por outro lado, a omissão do notário em requerer ou em atentar para o conteúdo de certidões que revelem litígios pode fundamentar a sua responsabilização se resultar em dano. A partir da Lei nº 13.286/2016, que alterou o art. 22 da Lei nº 8.935/94, a responsabilidade civil dos tabeliães e oficiais de registro passou a ser subjetiva, exigindo a comprovação de culpa ou dolo (pessoalmente, ou de seus substitutos e escreventes) para a sua responsabilização por prejuízos causados a terceiros, assegurado o direito de regresso¹⁶. Vale lembrar, ainda, que o Estado responde, objetivamente, pelos atos dos titulares de tabelionatos de notas e de registros de imóveis que, no exercício de suas funções, causem danos a terceiros, assentado o dever de regresso contra o responsável, nos casos de dolo ou culpa, sob pena de improbidade administrativa, consoante tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no julgamento do Recurso Extraordinário nº 842.846 (Tema 777 de Repercussão Geral).¹⁷

Mesmo com a desjudicialização, a aparente simplificação dos procedimentos de inventário e alienação do acervo hereditário, e a importância do notário em salvaguardar a conformidade legal da transação, a presença de um advogado continua sendo fundamental e obrigatória para a lavratura da escritura pública. A Resolução nº 571/2024 do CNJ, ao mesmo tempo em que agiliza o processo, estabelece premissas técnicas e formais que demandam conhecimento aprofundado e acompanhamento profissional. O advogado trabalha não apenas como assistente jurídico das partes, mas também como se fosse um “braço direito e forte” do tabelião, envidando sua experiência e presteza, a fim de que todo o rito transcorra dentro da legalidade e sem riscos para os herdeiros e terceiros adquirentes, mitigando os riscos de nulidades ou futuras disputas judiciais.

Vale dizer, a atuação do advogado é indispensável em todas as etapas. O advogado se torna a figura central na assessoria e orientação ao inventariante e aos herdeiros, assegurando que a partilha seja justa e em consonância à legislação vigente, especialmente quanto aos requisitos do art. 11-A da Resolução nº 571/2024 e à correta destinação do produto da venda. Sua expertise é vital para que os herdeiros compreendam as implicações da alienação extrajudicial e as responsabilidades assumidas, bem como para que tomem decisões previamente informadas, principalmente na negociação das garantias e na formalização dos instrumentos fidejussórios ou reais exigidos pela Resolução.

Com a introdução da conta notarial e a conseguinte permissão do agente delegado do Cartório de notas para utilização da ferramenta em substituição à garantia real ou fidejussória, o advogado também terá um papel fundamental na orientação sobre a utilização desse serviço, laborando para que as condições de movimentação dos valores estejam inequívocas e alinhadas aos interesses das partes. O advogado será o responsável por assegurar que a redação da escritura esteja em conformidade com todos os requisitos legais e com as exigências do tabelião, evitando vícios que possam comprometer a validade da transação. Além disso, sua assessoria é fundamental para a compreensão das implicações fiscais e sucessórias decorrentes da disposição patrimonial antecipada, de modo que os interesses de todos os herdeiros sejam devidamente protegidos.

O profissional deve, ainda, advogar pela obediência à Resolução nº 571/2024 do CNJ, verificando o atendimento de todos os pressupostos da nova norma, com vistas a evitar contestações sobre a validade da venda, dificuldades na regularização do imóvel para o comprador ou litígios decorrentes da partilha em condomínio, por exemplo. A experiência prática demonstra que a correta análise da documentação existente – em nome do falecido, dos herdeiros e dos bens –, da criatividade e da instrução minuciosa do procedimento extrajudicial faz toda a diferença para o êxito da alienação no curso do inventário, pois, do contrário, mesmo no âmbito extrajudicial, a tramitação do processo administrativo instaurado no Ofício Imobiliário pode não ser tão célere como previsto.

Muito embora a Resolução nº 571/2024 do CNJ não tenha sido explícita em relação à busca de certidões – diversamente do que dispõe o Provimento nº 197/2025 do CNJ –, a norma atribui ao notário a responsabilidade de rejeitar o pedido de venda antecipada na hipótese de existirem fundados indícios de fraude ou simulação, consoante determina o §2º do art. 32 da Resolução nº 35/2007 do CNJ. Ou seja, trata-se de claro indício de que a due diligence permanece sendo altamente recomendável a fim de que se obtenha não apenas a caracterização da boa-fé das partes, como também a segurança jurídica da operação pretendida. Explica-se.

Como é sabido, o parecer jurídico é capaz de ir além da verificação se os herdeiros ou cônjuge supérstite possuem ordem de indisponibilidade de bens em seus nomes (inciso III do art. 11-A da Resolução nº 35/2007 do CNJ). A busca completa de certidões permite identificar eventuais dívidas em nome dos herdeiros ou cônjuge sobrevivente e, ato seguinte, avaliar se tais pendências são capazes de torná-los insolventes ou se o patrimônio existente é suficiente para suportar a quitação dos débitos. Em outras palavras, uma due diligence criteriosa, como deve ser, é capaz de antever situações que possam caracterizar fraude à execução, afastando-se premonitoriamente eventuais óbices.¹⁸

Em suma, a presença do advogado transcende a mera formalidade. Ele se torna o elo de ligação do seu cliente com o titular do tabelionato de notas e o registrador, cabendo-lhe elaborar os requerimentos e organizar a documentação necessária, demonstrando o preenchimento de todos os pressupostos normativos. O seu agir é proativo e preventivo, essencial para a perfectibilização e a eficiência das transações no ambiente extrajudicial.

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Os impactos das mudanças propostas pela Resolução nº 571/2024 na Resolução nº 35/2007, na prática do direito das sucessões e do direito notarial e registral são profundos, na medida em que promove a celeridade e a economia processual ao eliminar a necessidade de distribuição de um processo judicial moroso para a alienação do ativo do espólio e também para o próprio inventário em si, pois a normativa também possibilita a realização de inventário mesmo com a presença de menores e incapazes e com a existência de testamento. Além disso, alinha-se à tendência de desjudicialização, contribuindo para a redução da sobrecarga do Poder Judiciário, permitindo que este se concentre em casos mais complexos e litigiosos. Em sua essência, a Resolução busca um equilíbrio entre a desburocratização e a proteção patrimonial, resguardando os direitos dos herdeiros e de terceiros, por meio de um sistema de garantias e controles extrajudiciais.

O mecanismo de controle, deslocando do âmbito judicial para a esfera extrajudicial, implica uma maior responsabilidade para os tabeliães e para os advogados, que passam a ser os principais vetores da legalidade e da preservação dos interesses envolvidos. A exigência de consentimento unânime de todos os herdeiros, a discriminação detalhada das despesas, a vinculação do preço da venda aos pagamentos e o caucionamento da quitação das ditas despesas do inventário são salvaguardas que asseguram a integridade da tramitação em cartório, transformando o inventário extrajudicial em um procedimento sólido e confiável.

Nesse contexto, o titular do tabelionato de notas e o advogado assumem papéis de destaque. A due diligence, com suas etapas rigorosas de verificação e controle executadas pela assessoria jurídica especializada do advogado são mais do que meros requisitos formais, são pilares essenciais para a validade, eficácia e segurança das transações, protegendo os direitos de herdeiros, credores e terceiros adquirentes. O advogado, em particular, assume um papel proativo na mediação do consenso e na prevenção de litígios futuros, sendo indispensável para a navegação segura por este novo cenário.

Por importante, ressalta-se que referida assessoria jurídica pode perfeitamente ser prestada aos notários, tendo em vista o volume de trabalho diário enfrentado pelos Cartórios de notas. Da mesma maneira que muitos oficiais registradores têm se amparado em escritórios de advocacia para consultas e pareceres específicos, sugere-se que os agentes delegados dos Cartórios notariais também busquem apoio de uma banca especializada em Direito Imobiliário para a elaboração da due diligence.

As perspectivas futuras da aplicação da Resolução nº 571/2024 e do Provimento nº 197/2025 são promissoras. A consolidação do novo rito dependerá da sinergia entre o CNJ, as corregedorias estaduais, os tabeliães e a advocacia. A colaboração entre esses partícipes, aliada ao desenvolvimento de normativas complementares e à adaptação das práticas cartorárias, será fundamental para que a alienação de imóveis em inventário se estabeleça como uma ferramenta eficaz, conferindo elevada agilidade, previsibilidade e solidez aos negócios imobiliários no Brasil.

A conta notarial, agora formalmente regulamentada pelo Provimento nº 197/2025 do CNJ, mostra-se como uma medida robusta e segura para a garantia do recebimento do produto da venda, sobretudo o pagamento das despesas do inventário. Ao permitir que o titular do tabelionato de notas atue como intermediário neutro na custódia dos valores, a conta notarial fortalece a confiança nas transações extrajudiciais, mitigando riscos de inadimplemento e preenchendo uma lacuna de segurança que antes era suprida pela intervenção judicial. A utilização da conta notarial como substitutivo da prestação de garantia real ou fidejussória será um desafio para a advocacia – em razão da ausência de previsão legal – e quiçá seja bem recebido pelos tabeliães, haja vista a exequibilidade da reserva de valores para o pagamento das despesas do inventário e o baixo custo para as partes.

Em última análise, as normativas do CNJ não apenas simplificam um procedimento que antes era moroso e oneroso, mas também reforçam a importância da atuação extrajudicial como um dispositivo eficaz de acesso à Justiça e de promoção da segurança jurídica. A sua aplicação e o seu aprimoramento contínuo serão essenciais para consolidar os benefícios prometidos: celeridade, previsibilidade e autonomia dos herdeiros na gestão do patrimônio causa mortis.

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