Os 10 anos do sistema de precedentes no CPC e as principais temas que impactaram o direito imobiliário

Promulgado há 10 anos, o Código de Processo Civil de 2015 (CPC/2015) inaugurou um sistema que parte de garantias constitucionais elencadas ao longo dos artigos do Livro 1, Capítulo 1, a fim de guiar a aplicação do direito por meio de um processo justo, comprometido com a administração democrática da justiça, com o direito à tutela jurisdicional adequada, efetiva e tempestiva e com o modelo cooperativo de processo.

Nesse contexto de processo civil do Estado Constitucional contemporâneo, a tutela dos direitos é concretizada por meio de duas dimensões: a particular, centrada na necessidade de resolver os casos concretos, sendo as partes as suas principais destinatárias, e a geral, voltada à promoção da unidade do direito mediante a formação de precedentes.¹

No que concerne à dimensão geral, o CPC/2015 aprimorou a estrutura organizacional criada a partir da Emenda Constitucional nº 45/2004, conhecida como a Reforma do Judiciário, trazendo nos arts. 926 e 927 a concepção a respeito das diferentes funções exercidas por cada Corte que compõe a Justiça Civil. O Supremo Tribunal Federal (STF) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) têm o dever de dar unidade ao direito, estabelecendo os precedentes constitucionais e federais que serão observados pelos Tribunais Regionais Federais e Tribunais de Justiça. Estes últimos possuem o dever de controlar a aplicação dos precedentes² no âmbito das decisões proferidas por juízes de primeiro grau, por meio dos recursos de apelação e de agravo de instrumento, oportunizando a ampla discussão e o reexame da causa, em todos os aspectos fáticos-probatórios, realizando o controle da justiça para o caso concreto.³

O STF e o STJ, por sua vez, vêm se encaminhando para o desempenho das funções de Cortes Supremas⁴, a fim de atuar não para conhecer de cada caso concreto julgado pelos demais Tribunais, mas sim para guiar as suas futuras decisões, outorgando unidade ao direito mediante a sua adequada interpretação, julgando a partir de um amplo contexto formado pela junção de dois ou mais recursos que apresentem de forma completa os fundamentos contrastantes para a solução das questões postas.⁵

Assim, o presente estudo apresenta a estrutura do sistema de precedentes brasileiro inaugurado pelos arts. 926 e 927 do CPC/2015 e, em seguida, realiza um breve estudo sobre as particularidades dos julgamentos dos recursos pelo STF e pelo STJ, além de analisar o impacto dos precedentes qualificados destas Cortes Supremas sobre o direito material, reunindo as principais decisões do STJ dos últimos 10 anos de vigência do CPC/2015, com foco específico sobre o direito imobiliário.

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A jurisprudência é o modo como o Poder Judiciário interpreta a lei, contribuindo para a construção e evolução do direito e servindo de base para outras decisões, sobretudo porque a complexidade das sociedades atuais inviabiliza a previsão legislativa para todos os possíveis conflitos. As decisões judiciais, portanto, são dotadas de carga normativa, de modo que a jurisprudência não pode mudar repentinamente, não pode ser contraditória e deve guardar coerência.⁶

O CPC/2015, neste sentido, preocupou-se com a necessidade de que todos os Tribunais uniformizem a sua jurisprudência, trazendo no art. 926 o dever de manutenção da sua estabilidade, integridade e coerência. Na sequência, elencou no art. 927 os elementos que formam a jurisprudência, os quais, todavia, ostentam diferentes graus de vinculatividade.⁷

Com efeito, os juízes e os Tribunais devem observar i) as decisões do STF em controle concentrado de constitucionalidade; ii) os enunciados de súmula vinculante; iii) os acórdãos em incidente de assunção de competência ou de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos extraordinários e especial repetitivos; iv) os enunciados das súmulas do STF em matéria constitucional e do STJ em matéria infraconstitucional; v) a orientação do plenário ou do órgão especial aos quais estiverem vinculados.

A doutrina considera que o rol do art. 927, acima elencado, é exemplificativo, e que da leitura conjunta com os seus parágrafos decorre certa confusão conceitual entre os elementos destacados pelo legislador. Evidencia-se o exposto por meio da menção às súmulas, temas e teses, conceitos que não devem ser confundidos com a noção de precedente. Isso porque as súmulas constituem enunciados que retratam de modo simples e direto os precedentes. Os temas, por sua vez, constituem o modo de indexação de questões que se encontram sob a apreciação das Cortes Supremas. Já as teses são a interpretação dada pela Corte Suprema ao precedente.⁸

O art. 927 confunde, ainda, os conceitos de jurisprudência uniforme, que é o resultado de vários julgados de um Tribunal acerca da interpretação da lei ou da devida solução jurídica de uma questão de direito, com o conceito de precedente, meio pelo qual as Cortes Supremas efetivamente atribuem sentido ao direito.

Para a formação do precedente, mostra-se relevante a moldura fática delineada na decisão, a qual deve conferir condições para aplicação em outros casos, sendo universalizável, isto é, capaz de ser aplicado em situações racionalmente iguais, consideradas as razões jurídicas e os fatos do precedente.⁹

Nesse sentido, os precedentes constituem as razões generalizáveis que podem ser identificadas a partir das decisões e que emanam exclusivamente das Cortes Supremas, sendo sempre de aplicação obrigatória¹⁰. A ratio é a essência do raciocínio jurídico e a parte vinculante do precedente, sendo utilizada para decidir tanto o caso concreto como posteriores, idênticos ou semelhantes.¹¹

Em suma, o precedente está relacionado à autoridade das Cortes Supremas e às razões constantes da justificação que devem ser pertinentes e suficientes para a solução de determinada questão de direito¹². Como nem toda decisão judicial é um precedente e nem todo material exposto na justificação tem força vinculante, a aplicação dos precedentes não dispensa a interpretação do significado do caso e das razões empregadas para sua solução, exigindo por parte dos juízes a atenção às particularidades fáticas e à apreensão e universalização de suas razões.¹³

É certo que o sistema de precedentes inaugurado pelo CPC/2015 buscou, fundamentalmente, resolver ou pelo menos minimizar o problema da litigância repetitiva e, nestes casos, é dispensado o emprego da analogia, bastando reproduzir, pura e simplesmente, a decisão do caso anterior, dispensando inclusive a necessidade de leitura do acórdão para a identificação da ratio. Todavia, há casos em que o curto enunciado que compõe as teses editadas pelo STF e STJ não será capaz de absorver integralmente a complexidade das questões fáticas subjacentes, inviabilizando a aplicação automática de uma tese, sendo exigida a identificação e intepretação pelos juízes e desembargadores à luz da ratio.¹⁴

Não obstante a inequívoca facilidade na identificação e aplicação dos precedentes qualificados, além do significativo potencial de resolver um número muito grande de ações que tratam de questões idênticas, é imprescindível relembrar que os conceitos de tese e ratio não devem ser confundidos, conforme esclarecido no primeiro tópico do presente artigo. A tese é um resumo da decisão proferida em um caso específico, sendo aplicada para a resolução de casos futuros e idênticos ao já julgado, servindo para casos binários, atrelados à litigância de massa. A ratio, por sua vez, serve para que se decida, com base nela, casos análogos e, considerando o seu grau de complexidade, não pode se limitar a um simples enunciado normativo, tampouco poderá ser aplicada de forma automática.

Consoante o disposto no art. 489, §1º, V e VI, do CPC/2015, não se considera suficientemente fundamentada a decisão que invoca precedente sem identificar os fundamentos determinantes nem demonstra a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento, ou, ainda, deixa de seguir precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.

No que concerne à força vinculante das decisões judiciais, diferentemente do que ocorre no âmbito da jurisprudência dos Tribunais Regionais Federais e dos Tribunais de Justiça, em que se exige a forma específica de incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência para que haja aplicação obrigatória, no âmbito das Cortes Supremas o precedente não é formado apenas em sede de recursos repetitivos ou de incidentes de assunção de competência¹⁵. Ao decidir um caso que pode ou não se repetir, as Cortes Supremas podem elaborar um precedente, sendo equivocado supor que há precedente apenas em casos repetitivos e que não há precedente em casos não suscetíveis à repetição.¹⁶

Destarte, o art. 927 do CPC/2015 possui caráter meramente exemplificativo, determinando que juízes e desembargadores observem hipóteses que não guardam homogeneidade¹⁷. De toda sorte, o dispositivo consiste na lembrança de alguns precedentes, além de súmulas e de decisões tomadas em incidentes com natureza vinculante que deverão ser observados¹⁸, evidenciando a necessária compreensão acerca da administração da Justiça Civil dentro de uma perspectiva demarcada por competências claras a respeito de quem dá a última palavra a respeito do significado do direito.¹⁹

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As decisões proferidas pelo STJ no julgamento de recursos submetidos ao rito dos repetitivos são classificadas pela própria Corte como precedentes qualificados, os quais são organizados e divulgados por meio de enunciados de temas com numeração sequencial, contendo o registro da matéria a ser decidida e, após o julgamento, a tese firmada e seus fundamentos determinantes, na forma disciplinada pelo art. 121-A do Regimento Interno.

Segundo a intepretação conferida pelo STJ, os precedentes qualificados possuem o objetivo de concretizar os princípios da celeridade na tramitação de processos, da isonomia de tratamento às partes processuais e da segurança jurídica.²⁰

Assim, considerada a relevância e o impacto das matérias de direito federal uniformizadas pelo STJ ao longo dos últimos 10 anos de vigência do CPC/2015 sobre inúmeros litígios, mostra-se essencial a análise atenta das principais teses fixadas em recursos repetitivos que versam sobre o direito imobiliário, as quais seguem destacadas abaixo, observando como critério temporal a decisão de afetação proferida a partir de 18/03/2016²¹:

Tema	Questão submetida a julgamento	Tese firmada
938	(i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor; (ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).	(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp nº 1.551.956/SP). (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp nº 1.599.511/SP). (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp nº 1.599.511/SP).
960	Discute-se a validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa ‘Minha Casa, Minha Vida’.	Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
970	Definir acerca da possibilidade ou não de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda.	A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
971	Definir acerca da possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.	No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
985	Definir se o reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento de seus requisitos específicos, pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal.	O reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal.
996	Definir se: 1.1) na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel. 1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada. 1.3) é lícito o repasse dos “juros de obra”, ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4) o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.   Será submetido à deliberação da Segunda Seção, por ocasião do julgamento do mérito do recurso especial, se apropriado atribuir tratamento distinto, a depender da origem e da finalidade do financiamento, na fixação e aplicação das teses firmadas, a saber: a) se alcançam apenas a aquisição de imóvel residencial ou também o comercial; e b) se a aquisição do imóvel se deu a título de investimento ou com o objetivo de moradia da família.	As teses firmadas, para os fins do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
1002	Definir o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador.	Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
1091	Penhorabilidade (ou não) do bem de família de propriedade do fiador dado em garantia em contrato de locação comercial.	É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3º da Lei nº 8.009/1990.
1095	Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.	Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
1099 * Acórdão publicado em 21/08/2025, sem trânsito em julgado ao tempo da elaboração do presente artigo.	Prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel.	Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.
1113 * Acórdão publicado em 03/03/2022, sem trânsito em julgado ao tempo da elaboração do presente artigo.	Definir: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.	a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
1134	Responsabilidade do arrematante pelos débitos tributários anteriores à arrematação, incidentes sobre o imóvel, em consequência de previsão em edital de leilão.	Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.
1158 * Acórdão publicado em 19/03/2025, sem trânsito em julgado ao tempo da elaboração do presente artigo.	Definir se há responsabilidade tributária solidária e legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária.	O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.
1204	As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores ou, ainda, dos sucessores, à escolha do credor.	As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo possível exigi-las, à escolha do credor, do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores, ou de ambos, ficando isento de responsabilidade o alienante cujo direito real tenha cessado antes da causação do dano, desde que para ele não tenha concorrido, direta ou indiretamente.
1234	Definir sobre qual das partes recai o ônus de provar que a pequena propriedade rural é explorada pela família para fins de reconhecimento de sua impenhorabilidade.	É ônus do executado provar que a pequena propriedade rural é explorada pela família para fins de reconhecimento de sua impenhorabilidade.
1261* Acórdão publicado em 13/06/2025, sem trânsito em julgado ao tempo da elaboração do presente artigo.	(i) Necessidade de comprovação de que o proveito se reverteu em favor da entidade familiar na hipótese de penhora de imóvel residencial oferecido como garantia real, em favor de terceiros, pelo casal ou pela entidade familiar nos termos do art. 3º, V, da Lei nº 8.009/1990; (ii) Distribuição do ônus da prova nas hipóteses de garantias prestadas em favor de sociedade na qual os proprietários do bem têm participação societária.	I) a exceção à impenhorabilidade do bem de família nos casos de execução de hipoteca sobre o imóvel, oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar, prevista no art. 3º, V, da Lei nº 8.009/1990, restringe-se às hipóteses em que a dívida foi constituída em benefício da entidade familiar: II) em relação ao ônus da prova, a) se o bem for dado em garantia real por um dos sócios de pessoa jurídica, é, em regra, impenhorável, cabendo ao credor o ônus de comprovar que o débito da pessoa jurídica se reverteu em benefício da entidade familiar; e b) caso os únicos sócios da sociedade sejam os titulares do imóvel hipotecado, a regra é da penhorabilidade do bem de família, competindo aos proprietários demonstrar que o débito da pessoa jurídica não se reverteu em benefício da entidade familiar.

Outrossim, é essencial o acompanhamento das questões de direito imobiliário submetidas a julgamento por temas afetados pelo STJ a partir de 18/03/2016, mas que ao tempo da elaboração do presente artigo ainda não foram julgadas no mérito:

Tema	Questão submetida a julgamento
1349	Proposta de revisão do Tema Repetitivo nº 886/STJ para definir se há legitimidade concorrente entre o promitente vendedor, titular do direito de propriedade, e o promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.
1348	Definir a legislação aplicável para situações de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária, na eventualidade de desistência do adquirente, sem que tenha havido a sua constituição em mora.
1330	Definir se a vaga de garagem com matrícula própria constitui bem de família para fins de penhora, à luz do art. 1.331, § 1º, do Código Civil.
1288	Definir se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade, em momento posterior ao seu início de vigência.
1266	Definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial.
1183	Definir qual a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se propter rem ou pessoal, a fim de viabilizar, ou não, a penhora do bem de família.
1173	Definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora/incorporadora, de obrigação relativa à entrega de empreendimento imobiliário, prevista no contrato de promessa de compra e venda.
1039	Fixação do termo inicial da prescrição da pretensão indenizatória em face de seguradora nos contratos, ativos ou extintos, do Sistema Financeiro de Habitação.

Não obstante a inequívoca facilidade na identificação e aplicação dos precedentes qualificados, além do significativo potencial de resolver um número muito grande de ações que tratam de questões idênticas, é imprescindível relembrar que os conceitos de tese e ratio não devem ser confundidos, conforme esclarecido no primeiro tópico do presente artigo.

A tese é um resumo da decisão proferida em um caso específico, sendo aplicada para a resolução de casos futuros e idênticos ao já julgado, servindo para casos binários, atrelados à litigância de massa. A ratio, por sua vez, serve para que se decida, com base nela, casos análogos e, considerando o seu grau de complexidade, não pode se limitar a um simples enunciado normativo, tampouco poderá ser aplicada de forma automática.²²

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A introdução do sistema de precedentes no ordenamento jurídico por meio da promulgação do CPC/2015 demarcou avanços significativos na consolidação do novo papel das Cortes Supremas, cuja função não se restringe ao conhecimento de cada caso concreto julgado pelos demais Tribunais, mas se estende à fixação de diretrizes interpretativas para aplicação em casos futuros, dotadas de força vinculante, de modo a outorgar unidade ao direito.

No que concerne ao direito federal, o STJ tem desempenhado papel essencial na uniformização de controvérsias por meio de precedentes qualificados, fixando teses com parâmetros claros para aplicação em casos idênticos e que afetam diversas relações jurídicas, apresentando, portanto, relevância não apenas teórica, mas também social e econômica. A aplicação dos precedentes, contudo, não será sempre automática.

Se, por um lado, as teses fixadas em julgamento de recursos repetitivos permitem a aplicação uniforme em litígios de massa, por outro, há casos em que a aplicação do precedente não dispensará a interpretação do caso e das razões empregadas para sua solução, exigindo por parte dos juízes e desembargadores a atenção às particularidades fáticas e à apreensão das razões universalizáveis. O desafio que se impõe, portanto, é o de identificar a complexidade das questões fáticas subjacentes que vão além da simples leitura de enunciados de teses.

A partir de um estudo dos principais precedentes qualificados do STJ em matéria imobiliária ao longo dos 10 anos de vigência do CPC/20215, que já tiveram as teses fixadas em recursos repetitivos, foi apresentada uma análise dos temas em dois quadros, separando os que já foram julgados e os que aguardam julgamento ao tempo da elaboração deste estudo.

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