Due Diligence em leilão judicial e a aquisição originária como estratégia de mitigação de riscos
Resumo
O presente artigo examina a aplicação da due diligence em leilões judiciais e o papel da aquisição originária como estratégia de mitigação de riscos na compra de imóveis. Destaca-se que a arrematação judicial, ao romper o vínculo com o antigo proprietário, em regra, afasta os ônus e as dívidas pretéritas, conferindo maior segurança jurídica. No entanto, essa proteção não é absoluta, podendo subsistir riscos se não houver rigor na análise do edital, do processo, da matrícula e da situação fática do bem. A arrematação pode revelar-se uma alternativa não apenas segura, mas também economicamente vantajosa frente às aquisições derivadas, possibilitando a compra por valores inferiores aos de mercado e, por vezes, de forma parcelada. Contudo, a viabilidade e segurança dessa operação exige uma assessoria jurídica especializada, atuando de forma preventiva na identificação e gestão de riscos.
Introdução
Em um mercado imobiliário cada vez mais competitivo, com margens de lucro reduzidas e alta complexidade jurídica, os leilões judiciais de imóveis se apresentam como uma alternativa promissora para os investidores. A possibilidade de adquirir imóveis por valores inferiores ao de mercado, de forma parcelada e, sobretudo, com respaldo em sua natureza jurídica – caracterizada como aquisição originária – constitui um conjunto de fatores atrativos e estratégicos que reforçam a segurança jurídica e econômica do investimento.
Embora a aquisição originária, em regra, torne o bem livre de ônus pretéritos, a mitigação de riscos exige a análise aprofundada do caso concreto. A segurança jurídica depende de uma due diligence especializada, focada principalmente na regularidade dos atos preparatórios que antecedem o leilão. Nesse contexto, a análise da penhora, das intimações, do edital, dos débitos incidentes e das condições do imóvel se tornam essenciais para a segurança do negócio jurídico. Este artigo busca analisar a relevância da due diligence como ferramenta indispensável para a otimização de lucros e a minimização de riscos na arrematação de imóveis.
1. A arrematação judicial como aquisição originária da propriedade
A arrematação judicial, regulada pelos arts. 886 a 903 do Código de Processo Civil, representa uma forma de aquisição originária da propriedade, no qual o Estado expropria o bem do patrimônio do devedor e o transfere ao arrematante. Tal procedimento difere das formas convencionais de transmissão patrimonial, conhecidas como aquisições derivadas, que incluem, por exemplo, a compra e venda, a permuta, a doação, a dação em pagamento e a partilha de bens.
A aquisição derivada ocorre quando a aquisição do novo direito é deduzida, derivada da existência de direito já constituído. Na aquisição originária, por outro lado, o domínio transmitido ao arrematante não está, em regra, sujeito aos ônus reais, obrigações pessoais ou passivos anteriores que gravavam o bem, exceto em hipóteses legais e situações específicas. Nas palavras de Fábio Ulhôa Coelho, a aquisição originária é “aquela em que o adquirente não tem, com o proprietário anterior do bem, nenhuma relação jurídica que fundamente a aquisição”.1
Na prática, isso implica que, enquanto na derivada o adquirente herda o histórico jurídico do imóvel, incluindo vícios e gravames, na originária ocorre o rompimento das obrigações do executado. O bem é transmitido livre de dívidas pretéritas, sejam elas fiscais, trabalhistas ou societárias, atribuídas aos ex-proprietários ou às empresas das quais detinham participação. De acordo com o art. 130, parágrafo único do CTN e o art. 908, § 1º do CPC, os débitos tributários e os de carácter propter rem, sub-rogam-se no preço da arrematação, ou seja, o valor pago pelo arrematante serve para quitar eventuais dívidas.
Nesse contexto, cabe destacar o caráter excepcional da arrematação perante o princípio da continuidade registral (art. 195 da Lei nº 6.015/73). Referido princípio exige que o transmitente conste como proprietário na matrícula, de forma a garantir a cadeia dominial ininterrupta. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça tem precedentes, como no Agravo Interno no REsp 1.318.181, reconhecendo que “a aquisição em hasta pública é considerada modo de aquisição de propriedade a título originário, de modo que, inexistindo relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem, não ocorre a subsistência de eventual ônus hipotecário incidente sobre ele”.2
Assim, a carta de arrematação possui força própria para ensejar o registro na matrícula, independentemente da existência de escritura pública.
No entanto, ainda que a arrematação configure uma modalidade de aquisição originária, os riscos existem e merecem atenção, especialmente quanto à penhora que lhe antecede, que, embora não transfira a propriedade, é pressuposto de validade de todo o procedimento expropriatório e garantidor de eventuais direitos de terceiros. Dessa forma, a due diligence torna-se imprescindível, de modo a assegurar a perfeita, acaba e irretratável arrematação.
2. A Due Diligence em leilões judiciais
A análise prévia do leilão deve abranger tanto os aspectos formais e procedimentais do processo judicial que o envolve, quanto os aspectos registrais, materiais e possessórios, o que demanda uma leitura minuciosa dos autos, da matrícula atualizada, do edital e das certidões, com o objetivo de identificar possíveis nulidades e, se possível saná-las, de modo a evitar futuros litígios.
2.1. Edital do leilão
O edital, considerado a “lei” do leilão, é documento essencial a ser examinado, pois consolida as informações relevantes e estabelece as condições que vinculam o arrematante. Conforme leciona Cassio Scarpinella Bueno, o edital deverá conter as exigências do art. 886 do CPC, como a descrição detalhada do bem, com remissão à matrícula; o valor da avaliação e o preço mínimo de alienação; as condições de pagamento e a comissão do leiloeiro; a menção à existência de ônus, recursos ou processos pendentes; e as informações sobre data, hora e local (físico ou virtual) do leilão.3
Um aspecto crucial no edital diz respeito aos débitos que serão suportados pelo arrematante. De acordo com o Tema Repetitivo 1.134 do STJ, é “inválida a cláusula de edital que transfere ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários já incidentes sobre o imóvel na data da alienação”. Inclusive, o STJ já se manifestou no sentido de que, se o valor do lance não for suficiente para quitar a dívida tributária, a Fazenda Pública deve buscar o saldo com o antigo proprietário, não sendo o arrematante responsável pelo valor remanescente.
Finalmente, o edital também deve trazer informações sobre a ocupação do bem, as partes intimadas e eventuais cláusulas específicas impostas pelo juízo. A ausência de algum desses elementos pode ensejar nulidades ou riscos à arrematação. Por essa razão, é fundamental confrontar o edital com os autos do processo, pois o documento deve refletir fielmente as condições da hasta pública.
2.2. Análise processual
A análise dos autos judiciais é o núcleo da due diligence. A primeira etapa consiste em identificar a natureza da ação (execução comum, fiscal, falimentar etc.) e os sujeitos envolvidos, pois tais fatores influenciam diretamente no rito processual, no grau de celeridade e nas modalidades de leilão admitidas.
Na fase de conhecimento, é essencial a regularidade da citação do réu, a existência de sentença com trânsito em julgado e eventuais incidentes processuais relevantes, como a desconsideração da personalidade jurídica, instituto capaz de afetar o patrimônio de terceiros vinculados à pessoa executada. Já na fase de execução ou no cumprimento de sentença, o foco se volta para a validade dos atos que conduzem ao leilão, notadamente a penhora, a avaliação e as intimações para a hasta pública.
2.2.1. Penhora
A penhora é o ato processual que vincula o bem à execução. Conforme entendimento jurisprudencial, a penhora se perfectibiliza com a lavratura do auto ou termo, independentemente de seu registro4. No entanto, a averbação na matrícula é uma medida de prudência indispensável. Sua principal função, conforme o art. 844 do CPC, é gerar a presunção absoluta de conhecimento por terceiros, minimizando expressivamente o risco de que a venda seja contestada por um adquirente de boa-fé.
A validade da penhora e da consequente arrematação está condicionada ao cumprimento rigoroso das intimações. Primeiramente, o executado deve ser imediatamente cientificado da constrição, preferencialmente por meio de seu advogado, conforme o art. 841 do CPC. Em segundo lugar, o art. 842 do CPC exige a intimação do cônjuge para proteção da meação, salvo no regime de separação absoluta de bens. Ainda, o exequente deve requerer a intimação de todos os titulares de direitos reais ou creditórios, como credores hipotecários e promitentes compradores com contrato registrado, conforme o art. 799 do CPC. Por fim, embora a lei processual não exija a intimação do condômino de bem indivisível sobre a penhora, recomenda-se sua comunicação para que participe da avaliação. Ressalta-se que esta etapa não se confunde com a intimação para o leilão, que é obrigatória (art. 889, II, do CPC) e visa garantir o direito de preferência do condômino.
Nesta fase, também é de suma importância verificar a situação fática que se encontra o bem, pois a ausência de intimação acerca da constrição e demais atos executivos do possuidor direto do imóvel, com animus domini, constitui vício relevante, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça e pelo Tribunal de Justiça do Paraná: “A ausência de intimação do possuidor direto gera nulidade das praças e, consequentemente, do auto de arrematação”.5
2.2.2. Avaliação
A avaliação do bem penhorado tem como objetivo estabelecer seu valor justo de mercado. Este valor servirá como parâmetro para a fixação do preço mínimo no leilão, garantindo que a expropriação não ocorra por um montante irrisório. O art. 891, parágrafo único, do CPC, veda expressamente lances que configurem preço vil, conceituado como aquele inferior ao mínimo estipulado pelo juiz ou, na ausência de fixação, inferior a 50% do valor da avaliação. A arrematação por preço vil é uma das causas de invalidação do ato, conforme previsto no art. 903, § 1º, I, do CPC, representando um risco a ser observado pelo arrematante.
Para garantir o rigor do procedimento, é indispensável que o laudo de avaliação seja submetido ao contraditório, momento oportuno para impugnar eventuais erros ou defasagens. Uma vez homologado o laudo pelo juízo e esgotada a fase recursal, opera-se a preclusão, o que significa que, em regra, a discussão sobre o valor do imóvel se encerra.
Entretanto, o art. 873 do CPC possibilita uma nova avaliação em casos excepcionais. Isso ocorre, notadamente quando há um intervalo de tempo considerável entre o laudo inicial e o leilão, desde que comprovada a valorização ou desvalorização do bem.
2.2.3. Intimações para a hasta pública
A verificação da regularidade das intimações para a hasta pública é, em particular, um dos pontos de maior criticidade. Sem prejuízo das intimações da penhora, da avaliação e da publicação do edital, o art. 889 do CPC elenca um rol de pessoas que devem ser cientificadas da alienação judicial com pelo menos cinco dias de antecedência. Este rol inclui o executado, o coproprietário, os titulares de direitos reais, os credores com gravames anteriores, os promitentes compradores/vendedores, e os entes públicos em caso de bem tombado. A ausência de qualquer uma dessas notificações pode anular a arrematação.
No caso do executado, é preciso certificar-se de que foi regularmente intimado dos atos processuais, inclusive da penhora e consequentemente do leilão. Se a hasta envolver bens do espólio, a jurisprudência majoritária 6entende ser desnecessária a intimação de todos os herdeiros, bastando apenas a ciência do inventariante/representante do espólio.
A intimação do cônjuge do devedor e/ou do coproprietário possui igual importância, e sua ausência configura um vício insanável, capaz de anular tanto a arrematação quanto todo o procedimento desde a penhora. O coproprietário de bem indivisível deve ser obrigatoriamente intimado para que possa exercer seu direito de preferência na aquisição, em igualdade de condições com o licitante vencedor. É fundamental ressaltar que a intimação da penhora não substitui a necessidade da intimação específica para o leilão, pois somente nesta última o direito de preferência pode ser efetivamente exercido.7
Da mesma forma ocorre com a intimação de credores com garantia real. O credor hipotecário, conforme os arts. 804 e 889, V do CPC, deve ser notificado sob pena de a arrematação ser considerada ineficaz em relação a ele, o que significa que a hipoteca não será extinta e continuará a onerar o imóvel.
Por fim, o promitente comprador com contrato registrado também possui direito à intimação, cuja ausência pode legitimar a oposição de embargos de terceiro para a proteção de sua posse.
Há casos também, em que o próprio promitente comprador é o executado e cujo leilão tem como objeto os seus direitos aquisitivos, situação que exige cautela redobrada acerca da efetiva transferência da propriedade plena do imóvel ao arrematante, pois o princípio da continuidade registral impede a supressão de atos na matrícula. Em tese, não seria possível “pular” do nome do promitente vendedor para o do arrematante, haja vista a ausência de regularização da transação anterior. Pela ótica da aquisição originária, a transferência da propriedade ao arrematante poderia ocorrer por determinação judicial ao Cartório de Registro de Imóveis. A questão central reside em saber se o executado é detentor da integralidade dos direitos aquisitivos sobre o bem e se o juízo determinará essa transferência direta, pois em caso negativo, o arrematante deverá recorrer ao instituto da adjudicação compulsória.
Esse rigoroso controle das intimações protege o arrematante contra arguições futuras de nulidade. Além disso, para uma due diligence completa, a análise dos autos abrange também a atuação do próprio juízo da execução, sendo recomendável que o investidor pesquise a celeridade daquela vara na expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse, fatores que podem impactar diretamente o retorno e a liquidez do investimento.
2.3. Verificação da matrícula e ônus reais
Apesar da natureza originária da arrematação, alguns gravames podem subsistir ou inviabilizar o registro pleno se não forem adequadamente sanados no momento da expropriação.
A hipoteca, por exemplo, somente se extingue com a arrematação se o credor hipotecário for devidamente intimado do leilão, nos termos dos arts. 804 e 889, V do CPC e do art. 1.499, VI do CC. A jurisprudência do STJ é firme nesse sentido: “A arrematação levada a efeito sem a intimação do credor hipotecário é inoperante relativamente a este”.8
Já a alienação fiduciária não se extingue com a arrematação, pois a penhora recai apenas sobre os direitos do devedor fiduciante, e não sobre a propriedade plena do bem. O arrematante adquire a posição jurídica do devedor fiduciante, com todos os seus encargos, a menos que haja decisão judicial autorizando o levantamento da garantia. Embora muitas vezes os imóveis com alienação fiduciária sejam evitados, o STJ tem evoluído seu entendimento, permitindo em casos específicos, como dívidas condominiais de natureza propter rem, a penhora e o leilão do próprio bem9. Como explica Melhim Chalhub, “o direito do fiduciante é resolúvel e não transfere propriedade plena ao arrematante, salvo autorização judicial expressa”10. Em vez disso, o que pode ser penhorado e leiloado são os direitos do devedor fiduciante, ou seja, a expectativa de adquirir a propriedade plena após a quitação do contrato, o que exige um nível de análise e cautela ainda maior.
Outro direito real que merece atenção é o usufruto. Sendo um direito autônomo, ele não se extingue automaticamente pela arrematação da nua-propriedade, exigindo decisão judicial específica. Carlos Roberto Gonçalves ensina que “de um lado, fica com o nu-proprietário o direito à substância da coisa, a prerrogativa de dispor dela e a expectativa de recuperar a propriedade plena pelo fenômeno da consolidação, tendo em vista que o usufruto é sempre temporário; de outro lado, passam para as mãos do usufrutuário os direitos de uso e gozo, dos quais transitoriamente se torna titular”11. O arrematante adquire o bem, mas deve respeitar o direito do usufrutuário até sua extinção pelas causas previstas no art. 1.410 do CC. O usufruto não é ônus ou gravame passível de baixa decorrente da aquisição, ainda que esta seja considerada originária12. A ineficácia da arrematação em relação ao usufrutuário, se não for intimado, é um entendimento consolidado, conforme o voto da Ministra Nancy Andrighi no REsp 2.000.959-SP13.
Em síntese, a verificação dos registros e ônus reais na matrícula do imóvel deve ser interpretada à luz do princípio da continuidade e da segurança jurídica. A aquisição originária não equivale a uma blindagem absoluta. A exclusão de gravames depende da legalidade dos atos processuais e registrais.
3.Imissão na posse e regularização registral
Após o leilão e transcorrido o prazo legal de 10 dias úteis para eventuais impugnações (art. 903, § 2º do CPC), o arrematante deve requerer ao juízo a expedição de dois documentos essenciais. O primeiro é o auto de arrematação, que assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, considerar-se-á a arrematação perfeita, acabada e irretratável. O segundo, e mais importante, é a carta de arrematação, que constitui o título hábil para a transferência da titularidade do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.
A transferência da propriedade só se concretiza com o registro da Carta de Arrematação, ato que configura o fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Na prática cartorária, o pagamento deste tributo municipal é um pré-requisito para o registro. Por sua vez, a base de cálculo do tributo deve corresponder ao valor da arrematação, conforme entendimento do STJ sobre a matéria14.
Nos casos em que o lance vencedor se deu na modalidade parcelada, o art. 901, § 1º do CPC indica que os pagamentos são garantidos pela hipoteca judicial sobre o próprio bem, permitindo a expedição imediata da carta.
3.1. Efetivação da posse
Uma das principais vantagens do leilão judicial é a celeridade para obter a posse do imóvel. Diferentemente dos leilões extrajudiciais, que frequentemente demandam uma ação autônoma, aqui a posse é requerida nos próprios autos da execução, por meio da expedição de um mandado de imissão na posse.
Caso o imóvel esteja ocupado, o arrematante não pode agir por conta própria. É fundamental que o pedido de imissão na posse seja detalhado, solicitando ao juiz que autorize expressamente o uso de força policial e ordem de arrombamento, caso necessário, e que nomeie o arrematante como fiel depositário de eventuais bens móveis que guarneçam o imóvel. Essa medida preventiva confere segurança jurídica à operação de desocupação.
A due diligence prévia sobre a natureza da ocupação do bem revela-se, novamente, indispensável. Se o ocupante for um locatário, a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) permite ao arrematante denunciar o contrato e requerer a desocupação em 90 dias, desde que o contrato de locação não esteja averbado na matrícula do imóvel com cláusula de vigência em caso de alienação.
3.2. Entraves registrais
Mesmo com a Carta de Arrematação em mãos, o arrematante pode se deparar com obstáculos no cartório, geralmente relacionados à quebra do princípio da continuidade registral. Problemas como a ausência de registros anteriores, divergências entre o proprietário registral e o executado, ou a existência de gravames antigos exigem medidas específicas de regularização.
3.2.1. Baixa de gravames e indisponibilidades
Como já dito, a aquisição judicial, em regra, entrega o bem ao arrematante livre de penhoras, hipotecas e outras dívidas pretéritas. No entanto, a baixa dessas restrições na matrícula não é automática.
O procedimento padrão é que o próprio juiz da execução, na Carta de Arrematação ou em decisão apartada, determine o cancelamento de todos os gravames que pesam sobre o imóvel. Essa prática foi recentemente padronizada pelo Conselho Nacional de Justiça, por meio do Provimento nº 188 de 04/12/2024, em seu artigo 320-G, no qual estabeleceu que a autoridade judicial que determinar a arrematação deverá, expressamente, prever o cancelamento das demais constrições, cabendo ao interessado arcar apenas com os emolumentos. Caso haja recusa do cartório ou a existência de gravames de outros juízos, o arrematante deve peticionar diretamente naqueles autos que originou a constrição, para que esta seja levantada. As ordens de cancelamento de indisponibilidades deverão ocorrer obrigatoriamente via CNIB.
3.2.2. Adjudicação compulsória
Para problemas mais complexos de quebra na cadeia dominial – como por exemplo, no caso em que o proprietário registral faleceu e não houve inventário, ou que vendeu o imóvel por contrato de gaveta ao executado –, a simples Carta de Arrematação pode não ser suficiente para o registro. Nesses casos, a adjudicação compulsória surge como a solução para regularizar a propriedade.
Trata-se de uma ação judicial (ou procedimento extrajudicial, conforme a Lei nº 14.382/2022) movida pelo arrematante contra o proprietário que consta na matrícula. A sentença favorável supre a ausência da escritura pública ou do formal de partilha que não foi registrado, reconstruindo a continuidade e permitindo que o registro seja feito em nome do arrematante.
Considerações finais
A arrematação judicial, enquanto modalidade de aquisição originária da propriedade, constitui uma ferramenta legítima e eficaz de investimento com elevado potencial de rentabilidade e segurança. Seu diferencial reside no rompimento da cadeia de titularidade anterior que tem o poder de cancelar a maioria dos ônus até então existentes sobre o bem.
Entretanto, como detalhado ao longo deste artigo, essa proteção não é absoluta. A eficácia desse princípio está sujeita a nuances jurídicas complexas que afetam diretamente a segurança do investimento.
A due diligence, portanto, é compreendida como uma medida investigativa fundamental, capaz de identificar e reduzir os riscos da arrematação judicial, de modo a evitar a sua anulação ou mesmo ineficácia perante terceiros, permitindo a realização de negócios seguros e rentáveis por investidores e arrematantes em geral.
- Coelho, Fábio Ulhôa. Curso de Direito Civil. Vol. 4. São Paulo: Saraiva, 2006, p. 77. ↩︎
- STJ, Agravo Interno no REsp nº 1.318.181. 4ª Turma. Relator Ministro Luis Felipe Salomão. DJe 24.08.2018. ↩︎
- Bueno, Cassio Scarpinella. Manual de Direito Processual Civil. 5ª edição. São Paulo: Saraiva, 2019, p. 679. ↩︎
- TJSP. Agravo de Instrumento nº 2103041-46.2023.8.26.0000. 13ª Câmara de Direito Privado. Relator Francisco Giaquinto. Julgado em 26.07.2023. ↩︎
- TJPR, Apelação Cível nº 002817985.2017.8.16.0014. 3ª Câmara Cível. Relator Desembargador José Sebastião Fagundes Cunha. Julgado em 27.02.2019. ↩︎
- TJSP, Agravo de Insrumento nº 2277890-31.2022.8.26.0000. 23ª Câmara de Direito Privado. Relator Des. Hélio Nogueira. Julgado em: 09.02.2023. ↩︎
- STJ, Agravo Interno nos Embargos de Declaração no AREsp nº 990.676. 4ª Turma, Relator Ministro Marco Buzzi, DJe 17.06.2022. ↩︎
- STJ, REsp nº 704.006. 4ª Turma. Relator Ministro Hélio Quaglia Barbosa. DJe 12.03.2007. ↩︎
- STJ, REsp nº 2.059.278. 4ª Turma. Relator Ministro Marco Buzzi. DJe 12.09.2023. TJPR, Agravo de Instrumento nº 0046030-43.2021.8.16.0000. 9ª Câmara Cível. Relator Des. Domingos José Perfetto. Julgado em: 13.02.2022. ↩︎
- Chalhub, Melhim Namem. Alienação Fiduciária – Negócio Fiduciário. 5ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 239. ↩︎
- Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2016, p. 483. ↩︎
- TRT 12ª Região, ROT nº 0000005-91.2021.5.12.0045. 6ª Câmara. Relator Des. Narbal Antonio de Mendonça Fileti. Julgado em: 14.11.2022. ↩︎
- STJ. REsp nº 1.712.097. 3ª Turma. Relatora Ministra Nancy Andrighi. DJe 13.04.2018. ↩︎
- O posicionamento do STJ é que deve ser considerado para a composição da base de cálculo do tributo o valor consignado no ato de arrematação, conforme Agravo Interno no AREsp 2.050.401/SP, de relatoria do Min. Benedito Gonçalves, julgado em 05.09.2022. ↩︎
