A simplificação dos procedimentos de incorporação imobiliária de casas isoladas ou geminadas

A Lei nº 14.382/22 trouxe uma grande novidade para o cenário da incorporação imobiliária, por meio da alteração do art. 68 da Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações), dando tratamento especial à incorporação imobiliária de casas isoladas ou geminadas.

Essa mudança legislativa representa um potencial avanço para o mercado imobiliário, no que tange à construção e comercialização de casas isoladas ou gemidas em lotes provenientes de parcelamento do solo. Entre os seus benefícios, estão uma maior segurança jurídica para esse tipo de empreendimento, a redução de risco e o maior acesso a linhas créditos imobiliários, além de ser uma oportunidade estratégica para incorporadores que desejam diversificar seus projetos, reduzir custos operacionais e alcançar novos públicos.

Diante desse contexto, o presente artigo tem como objetivo analisar os impactos da nova redação do art. 68 no mercado imobiliário. Para isso, serão abordados os principais benefícios jurídicos e registrais desta modalidade de incorporação, suas conexões com o instituto do parcelamento do solo urbano e as peculiaridades documentais exigidas para o registro junto aos cartórios de registro de imóveis. Ao final, apresenta-se um quadro comparativo entre a incorporação tradicional e a nova modalidade aplicável a casas isoladas ou geminadas, a fim de evidenciar de forma clara e sistematizada as principais diferenças entre ambas.

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A Lei nº 4.591/64 é considerada o marco fundamental para a organização, a segurança e a expansão do setor imobiliário brasileiro. A partir desta Lei, foi introduzido o regime jurídico da incorporação imobiliária, disciplinando o aspecto obrigacional e registral das operações que envolvem a venda de unidades em construção.

Para acompanhar as constantes mudanças do mercado imobiliário, ao longo dos anos, foi necessária a atualização desta Lei, com a finalidade de adequá-la às novas realidades e resguardar os direitos e obrigações das partes envolvidas nos negócios imobiliários. Destaca-se a novidade trazida pela Lei nº 14.382/22 que, entre outras questões (como o estabelecimento do sistema eletrônico de registros públicos (Serp) e a modernização dos procedimentos nos registros públicos de atos e negócios jurídicos), realizou a alteração do art. 68 da Lei 4.591/64, regulamentando o regime jurídico da incorporação de casas isoladas ou geminadas oriundas de lotes integrantes do parcelamento do solo.

De acordo com a nova redação do art. 68, “a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766/79, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis.”

Ao prever expressamente esta modalidade de incorporação imobiliária, que, em regra, prescinde da formação de condomínio edilício, a norma elimina entraves que antes poderiam dificultar a formalização e o registro de empreendimentos compostos por casas com acesso direto à via pública.

As casas integrantes desses conjuntos imobiliários não são submetidas ao regime do condomínio edilício “por serem essas unidades dotadas de total autonomia, passíveis de fruição independente (…) de partes comuns que as interliguem, pois cada uma delas tem acesso direto às vias públicas de circulação e outras áreas atribuídas ao domínio público conforme projeto do correspondente loteamento¹.” Observa-se que, por serem unidades autônomas e não estarem ligadas a um condomínio, fica garantido ao adquirente autonomia sobre sua propriedade, diferentemente do que ocorre em uma incorporação imobiliária tradicional, em que os custos de manutenção das áreas comuns são rateados entre todos os condôminos.

Apesar de a possibilidade de incorporação de casas autônomas sem a constituição de condomínio já estar prevista no caput do art. 68 da Lei nº 4.591/64, em sua redação original, a ausência de regulamentação específica gerava incertezas jurídicas quanto a esta modalidade. A nova redação, incluindo novos parágrafos no dispositivo, supre essa lacuna e traz segurança jurídica, pois ela harmoniza os regimes jurídicos do parcelamento do solo urbano e da incorporação imobiliária, promovendo uma integração sistemática destas regras.

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A modalidade de incorporação da qual estamos tratando permite ao incorporador construir casas isoladas ou geminadas vinculadas à comercialização de lotes urbanos, sem instituir um condomínio edilício, embora conte com todos os benefícios e as garantias do regime jurídico das incorporações imobiliárias tradicionais. Nesse contexto, o lote é alienado já com o compromisso de edificação da casa, viabilizando a negociação de unidades futuras de forma mais ágil.

O diferencial dessa modalidade para as incorporações tradicionais é a ausência de frações ideais e de áreas comuns. Em vez disso, implementa-se um modelo mais simples e direto, voltado à construção de casas com acesso independente para a via pública, sem a necessidade de áreas comuns, como por exemplo portarias, corredores, elevadores ou administração compartilhada, típicos de condomínios edilícios.

Não obstante, esse modelo de incorporação permanece enquadrado no regime da Lei nº 4.591/64, de modo que o incorporador terá o direito de promover o registro da incorporação, constituir o patrimônio de afetação e optar pelo regime especial de tributação (RET), conforme previsto na legislação.

O §1º do art. 68 da Lei nº 4.591/64 é claro ao dizer que essa configuração de incorporação imobiliária não transforma o conjunto de casas em um condomínio edilício, de tal modo que não são aplicadas a ela as regras de condomínios, inexistindo direitos ou deveres comuns entre os adquirentes das unidades autônomas.

No entanto, quando inseridas em loteamento ou bairro planejado, nada impede que os adquirentes se organizem por meio de uma associação de moradores, conforme previsto no art. 36-A da Lei nº 4.591/64², para cuidar da manutenção das áreas públicas e promover a convivência comunitária. De todo modo, cada casa integrante do conjunto imobiliário terá matrícula própria e consistirá em uma unidade independente, de forma que o adquirente será responsável somente pelas despesas da sua unidade autônoma.

Essa modalidade de empreendimento pode embasar juridicamente a ideia de bairros planejados, surgidos de loteamentos ou desmembramentos já regularizados. O papel do incorporador, nestes casos, vai além de construir as casas, pois ele colabora diretamente com a organização urbana³. Assim, novas oportunidades surgem para o mercado imobiliário, principalmente para regiões onde a estrutura urbana favorece o desenvolvimento de empreendimentos destinados a construção de bairros residenciais planejados.

Segundo os autores Bernado Chezzi e Melhim Chalhub, “embora o texto da Lei fale em ‘casas’, é sabido que toda a Lei nº 4.591, ao falar de casas, não se refere somente ao uso residencial, sendo admitido o seu uso também não residencial”⁴. Isto é, assim como acontece nas demais incorporações, além do uso para fins residenciais, as unidades também podem ser voltadas para usos comerciais ou mistos.

As inovações trazidas pela Lei nº 14.382/22 também se refletem no âmbito registral, sendo uma delas a alteração do §4º do art. 237-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), que trata da possibilidade de abertura de matrículas individualizadas para as unidades após o registro do loteamento ou da incorporação, conferindo maior agilidade, transparência e segurança jurídica às operações, tanto para os incorporadores, quanto para os adquirentes.⁵

A análise conjunta dessas normas reforça o papel da previsão expressa da nova modalidade de incorporação como meio para promover bairros mais organizados e funcionais, na esteira dos princípios do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01), como a função social da propriedade e o uso inteligente do solo urbano.

Diante dessa estrutura, cada casa integrante do conjunto habitacional é uma unidade independente, com matrícula individualizada e acesso livre para a via pública e sem depender de áreas comuns típicas de condomínios edilícios. Assim, sem a necessidade de criação de um condomínio entre os futuros moradores, há uma redução da burocracia na aprovação, no registro do projeto e nos custos de implantação.

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Para que o incorporador possa implantar a incorporação de casas isoladas ou geminadas, os lotes em que se pretende construir o conjunto habitacional precisam estar dentro de um parcelamento do solo urbano regularizado, seja por loteamento ou desmembramento.

Como a comercialização está atrelada à promessa de construção, os terrenos precisam estar juridicamente constituídos e com matrículas próprias, em respeito ao princípio da continuidade registral, previsto no art. 237 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) e nas regras da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79).

Sendo assim, para que o incorporador possa formalizar a incorporação nos termos do art. 68, apresentando o memorial descritivo e os demais documentos exigidos pela Lei, primeiro é necessário aprovar o projeto de parcelamento do solo junto ao Município competente e, depois disso, registrar a incorporação no Ofício imobiliário.

O incorporador não precisa ser o responsável pelo projeto de parcelamento do solo, podendo ser desenvolvida a incorporação em terrenos que já tenham sido devidamente regularizados por parcelamento do solo.

A novidade é que, além das hipóteses do art. 31 da Lei nº 4.591/64, admite-se como incorporador o empreendedor previsto no art. 2-A da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, incluído pela Lei nº 14.118/2021. Assim, o empreendedor, parceiro do proprietário do terreno, pode assumir o papel de incorporador, mesmo sem vínculo dominial, desde que possua procuração com poderes específicos para atuar sob mandato⁶. Esse formato abre caminho para planejamentos estratégicos, nos quais o incorporador aproveita um parcelamento já existente para desenvolver um novo produto imobiliário sob o regime jurídico da incorporação.

É importante lembrar que a Constituição Federal determinou, em seu art. 30, que compete aos Municípios legislar sobre assuntos de interesse local, suplementar a legislação federal e estadual no que couber, bem como promover o planejamento e controle do uso do solo urbano. Assim, com base em sua competência constitucional, os Municípios podem editar normas específicas para essa nova modalidade.⁷

Do ponto de vista urbanístico, o projeto também precisa respeitar os parâmetros locais de uso e ocupação do solo e infraestrutura mínima definidos pela legislação, reforçando a necessidade de integração entre o planejamento urbano e o registro imobiliário. Cabe ao incorporador, portanto, observar as exigências locais, tal como já ocorre em projetos do Minha Casa Minha Vida, que frequentemente envolvem casas isoladas ou geminadas.⁸

Vale destacar que o registro da incorporação imobiliária deve ser feito diretamente na matrícula de origem do parcelamento do solo. Nesta serão indicados quais lotes fazem parte do projeto, será averbado o termo de afetação (caso opte por esse regime) e a ela serão vinculadas às futuras unidades.

Outro ponto relevante é que o registro da incorporação pode ser realizado ainda durante a fase de implantação do loteamento, desde que o projeto das unidades habitacionais já esteja aprovado e autorizado pelo Poder Público competente, permitindo que a comercialização comece enquanto a infraestrutura ainda está sendo executada, o que ajuda no financiamento e no fluxo de caixa do empreendimento.

Note-se que, nesta modalidade, há uma verdadeira integração entre as normas de parcelamento do solo e da incorporação imobiliária, proporcionando transparência e segurança jurídica para incorporadores, adquirentes, cartórios e instituições financeiras.

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Para o registro de uma incorporação imobiliária tradicional, o incorporador tem o dever de apresentar o memorial de incorporação composto por todos os documentos exigidos no art. 32 da Lei nº 4.591/1964. No caso da incorporação imobiliária de casas isoladas ou geminadas, um dos principais avanços introduzidos pela nova redação do art. 68 da Lei nº 4.591/1964 é a simplificação da documentação exigida para o seu registro. Com a mudança legislativa, alguns documentos passaram a ser dispensados, desburocratizando o processo, reduzindo custos e conferindo maior agilidade ao registro.

Sendo assim, permanecem aplicáveis as exigências do art. 32 da Lei nº 4.591/1964; contudo, o §2º do art. 68, incluído pela Lei nº 14.382/22, passou a dispensar expressamente, a apresentação dos seguintes documentos para o registro da incorporação: (I) o cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; (II) o instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão; (III) a minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário; (IV) a declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39 da mesma Lei.⁹

Vale mencionar que, embora seja dispensada a apresentação da declaração para fixação do prazo de carência, pode o incorporador optar por apresentá-la, a fim de exercer eventual direito de denúncia da incorporação. É o que esclarece o Enunciado 24 da Ia Jornada de Direito Notarial e Registral, realizada pelo Conselho da Justiça Federal: “Na incorporação imobiliária, prevista no art. 68 da Lei n. 4.591/1964, a dispensa do prazo de carência é faculdade do incorporador, que poderá fixá-lo a fim de exercer eventual direito de denúncia”.¹⁰

No que tange aos Quadros NBR, a exigência normativa limita-se à descrição das edificações das casas isoladas ou geminadas, deixando de ser necessário o detalhamento das áreas privativas, comuns ou das frações ideais¹¹, requisitos característicos dos empreendimentos em condomínio edilício. Essa simplificação está em plena sintonia com a natureza desses empreendimentos, que, em regra, não possuem áreas comuns nem demandam a divisão proporcional do terreno.

Além disso, quanto ao registro, a nova redação do “caput” do art. 237-A da Lei de Registros Públicos, conferida pela Lei nº 14.382/22, estabelece que, para fins de custas e emolumentos, todos os registros e averbações relativos ao mesmo ato de incorporação devem ser considerados como um único ato até a emissão do Habite-se em relação aos lotes objeto da incorporação imobiliária, independentemente da quantidade de lotes ou unidades habitacionais envolvidas. Tal medida contribui para tornar o procedimento registral mais ágil e economicamente acessível.¹²

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Ao final desta análise, apresentamos um quadro comparativo que ilustra as principais diferenças entre a incorporação imobiliária tradicional e a modalidade específica voltada para casas geminadas ou isoladas.

	Incorporação Tradicional	Incorporação de Casas Geminadas ou Isoladas (art. 68)
Objeto da Incorporação	Casas, lojas, apartamentos ou lotes.	Casas isoladas/geminadas ou lojas.
Tipos de condomínio	Residenciais, mistos e comerciais.	Residenciais, mistos e comerciais.
Finalidade / Adequação	Condomínios verticais ou horizontais.	Lotes com casas geminadas/isoladas ou lojas.
Condomínio Edilício	Constitui condomínio edilício. Despesas das áreas comuns do empreendimento rateadas entre todos os condôminos.	Não constitui condomínio edilício. As áreas de convivência são do domínio público, quando ínsitas em loteamento ou bairro planejado.
Áreas Comuns	Conta com áreas comuns diversas	Não tem áreas comuns. Facultada a criação de Associação de Moradores.
Documentação para Registro	Memorial de incorporação e documentação conforme art. 32 da Lei nº 4.591/64.	Procedimento simplificado. Dispensa dos documentos das alíneas “e”, “i”, “j” “l” e “n” do art. 32 da Lei nº 4.591/64.
Quadros de Áreas – NBR 12.721	Obrigatória apresentação de todos os Quadros de Áreas.	Quadro de Áreas simplificado. Não exige detalhamento das áreas privativas, comuns e frações ideais.
Convenção de Condomínio	Obrigatória	Dispensada
Prazo de Carência	Obrigatória declaração que define período de carência ou renúncia	Facultativo
Patrimonio de Afetação	Facultativo	Facultativo
Regime Tributário (RET)	Facultativo	Facultativo
Faseamento / Etapas	Permitido	Permitido
Emolumentos (art. 237-A Lei nº 6.015/73)	Aplicável	Aplicável

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Embora a possibilidade de incorporação de casas geminadas ou isoladas já estivesse prevista na Lei de Condomínios e Incorporações de forma genérica, faltava-lhe regulamentação clara e efetiva capaz de conferir segurança jurídica aos incorporadores, adquirentes e registradores. A nova redação do art. 68, introduzida pela Lei nº 14.382/22, supre essa lacuna e enquadra de maneira expressa o instituto no regime jurídico da incorporação imobiliária, assegurando ao incorporador os mesmos benefícios previstos para as incorporações tradicionais.

Ao dispensar a constituição de condomínio edilício e simplificar os requisitos registrais, esse modelo de incorporação proporciona maior celeridade nos trâmites perante os cartórios de registro de imóveis.

Mais do que um avanço normativo, essa alteração legislativa impulsiona a regularização e a expansão de empreendimentos em regiões onde a estrutura urbana favorece o desenvolvimento de bairros residenciais planejados. Trata-se, portanto, de uma oportunidade para os incorporadores ampliarem seus projetos focados na construção de casas com menos burocracia, maior economia e segurança jurídica.

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