lotes
A Solução Cosit nº 205/2024 e a possibilidade de adesão ao RET no caso dos condomínios de lotes
Resumo
O artigo analisa a aplicabilidade do Regime Especial de Tributação (RET) às incorporações imobiliárias de condomínios de lotes e de lotes vinculados à construção de casas isoladas ou geminadas. Em conjunto com as alterações legislativas que inseriram os precitados institutos na legislação pátria, verificou-se o surgimento de uma controvérsia fiscal, com especial destaque quanto à (in)aplicabilidade do RET a estes empreendimentos a partir da Solução Cosit nº 24/2023. Propõe-se um estudo introdutório sobre o RET, bem como uma análise da Solução Cosit nº 24/2023 e, em seguida, da Solução Cosit nº 205/2024, a qual, finalmente, reconheceu a possibilidade de adesão ao RET nos casos dos condomínios de lotes.
Introdução
A incorporação imobiliária é uma atividade econômica fundamental para o desenvolvimento social e urbanístico do país. O setor é responsável pela geração de milhões de empregos diretos e indiretos, contribuindo para a redução do déficit habitacional e exercendo papel crucial na economia ao movimentar o setor de serviços, o setor financeiro e a indústria de materiais de construção.
Nos últimos anos, o setor imobiliário passou por muitas mudanças legislativas, com destaque para a inclusão do condomínio de lotes (art. 1.358-A) no Código Civil, pela Lei nº 13.465/2017; bem como para o regramento de lotes vinculados à construção de casas isoladas ou geminadas, com a alteração do art. 68 da Lei de Condomínios e Incorporações pela Lei nº 14.382/2022, a qual também conferiu nova redação ao art. 1.358-A, §2º do Código Civil, elucidando a equiparação do condomínio de lotes e do condomínio edilício para fins de incorporação imobiliária.
Com a alteração do dispositivo do Código Civil, ainda pairava dúvida sobre a possibilidade de o condomínio de lotes aderir ao RET. No entanto, a Receita Federal, por meio da Consulta dirigida à Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) nº 24/2023, na tentativa de estabelecer o marco temporal, confundiu condomínio de lotes e loteamento, manifestando-se no sentido de afastar a possibilidade de adesão do condomínio de lotes ao Regime Especial de Tributação (RET).
Com o avanço das discussões e o amadurecimento sobre o tema, a Receita Federal, em 2024, na Consulta nº 205, emitiu novo parecer, pacificando a controvérsia, ao reconhecer o direito de adesão ao Regime Especial de Tributação (RET), tanto para incorporações imobiliárias de condomínio de lotes, quanto de lotes vinculados à construção de casas isoladas ou geminadas, desde que se promova a afetação do patrimônio da incorporação, bem como se observe todos os requisitos exigidos da Lei nº 10.931/2004.
Considerando este contexto, o artigo propõe um estudo introdutório sobre o Regime Especial de Tributação (RET), bem como uma análise das Soluções às Consultas Cosit nº 24/2023 e 205/2024.
1. A incorporação imobiliária e o Regime Especial de Tributação (RET)
A incorporação imobiliária baseia-se na promoção e na construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostos por unidades autônomas, cujas vendas podem ocorrer antes de concluídas as respectivas obras, conforme previsto no art. 28, parágrafo único, e no art. 29 da Lei nº 4.591/64.1
Neste sentido, considerando o risco envolvido na atividade e o impacto negativo para toda a sociedade nos casos de insucesso de uma incorporação imobiliária, foram criados mecanismos, após a falência da ENCOL, para minimizar a chance de crises no setor imobiliário, com destaque para o instituto do patrimônio de afetação, cuja adoção garante maior segurança aos adquirentes, na medida em que separa o patrimônio do empreendimento do patrimônio geral do incorporador.
Como forma de incentivo à adoção do patrimônio de afetação, foi criado o Regime Especial de Tributação (RET). Este regime simplifica a apuração, reduz a carga tributária e facilita o recolhimento de impostos federais, sendo um verdadeiro estímulo fiscal para que as incorporadoras instituam o patrimônio de afetação, garantindo segurança para todo o setor imobiliário.2
Na busca dos benefícios financeiros deste incentivo, o RET passou a ser amplamente adotado pelos incorporadores, viabilizando, até mesmo, projetos imobiliários com margens mais apertadas, na medida em que permite o recolhimento unificado, com alíquota de 4% (podendo ser reduzida para 1%)3 dos tributos federais PIS, COFINS, IRPJ e CSSL sobre a receita bruta da venda de unidades imobiliárias.4
O RET traz vantagem tributária ao incorporador, pois, além de simplificar o recolhimento dos tributos, ele estabelece alíquota significativamente reduzida dos tributos federais, face à carga comumente arcada pelos incorporadores no lucro presumido, cuja alíquota varia de 5,93% ou 6,73%. A vantagem do RET mostra-se evidente a partir de uma comparação entre os regimes.
Para a adesão ao RET, é obrigatório que o empreendimento seja constituído como incorporação imobiliária e, cumulativamente, que haja a afetação do terreno e das suas acessões, nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/1964. Além disso, é necessário o preenchimento dos demais requisitos formais específicos para efetivar a adesão ao regime especial.
| Requisitos necessários para Adesão ao RET |
| Adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE) |
| Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária |
| Inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) |
| Regularidade fiscal em relação aos tributos administrados pela RFB |
| Regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) |
| Regularidade quanto ao Cadastro Nacional de Empresas Punidas (CNEP) |
| Não estar inscrito no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (CADIN) |
| Não ter sofrido sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente e possuir certidão negativa referente ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa e Inelegibilidade |
Sublinha-se que a adesão ao RET é irretratável, ou seja, uma vez feita a opção pelo regime, não se pode desistir deste, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação, sendo os recolhimentos realizados em caráter definitivo.
2. Solução de Consulta Cosit nº 24/2023: A negativa da possibilidade de adesão ao RET no
âmbito dos condomínios de lotes
Com a alteração do dispositivo do art. 1.358-A, §2º, do Código Civil pela Lei nº 14.382/2022, pairava dúvida sobre a possibilidade de o condomínio de lotes aderir ao RET. A Receita Federal, por meio de Solução de Consulta (Cosit) nº 24/2023, procurou estabelecer um marco temporal para a aplicação da equiparação do condomínio de lotes ao condomínio edilício. Ao fazê-lo, no entanto, confundiu condomínio de lotes e loteamento, no sentido de que, a partir da vigência da Lei nº 14.382/2022, o parcelamento do solo mediante loteamento caracteriza a incorporação imobiliária caso haja vinculação da atividade de alienação dos lotes integrantes do loteamento à construção de casas isoladas ou geminadas. Por meio dessa confusão entre os
institutos, a consequência foi o afastamento da possibilidade de adesão do condomínio de lotes ao RET. O que ocorreu nesta Solução, portanto, foi uma aparente confusão entre o condomínio de lotes e o loteamento, com expressa menção à atividade de alienação de lotes vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas.
Em outras palavras, com base na Solução de Consulta Cosit nº 24/2023, a Receita Federal aduziu que antes da publicação da Lei nº 14.382/2022, não era possível a incorporação imobiliária de unidades habitacionais oriundas de parcelamento do solo. No entanto, após a publicação da precitada Lei, somente seria possível a incorporação imobiliária, para fins de adesão ao RET, de lotes integrantes de loteamentos vinculados à construção de casas isoladas ou geminadas, promovidas por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei nº 4.591/1964 ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766/1967.5
Em uma análise mais detida, percebe-se que a problemática consistia no fato de que a Receita Federal não havia compreendido o conceito de condomínio de lotes, pois, embora não haja a obrigatoriedade de edificação de casas nos lotes, neste caso, o incorporador fica responsável pelo desenvolvimento das edificações nas áreas comuns, compreendendo as ruas, portaria, áreas de lazer etc., consistindo em verdadeira modalidade de incorporação imobiliária equiparada ao condomínio edilício.6
Ao confundir o condomínio de lotes com o loteamento, a Receita Federal contrariou o teor do art. 1.358-A, §2º, do Código Civil (alterado pela Lei nº 14.382/2022), que equipara o condomínio de lotes, no que couber, ao condomínio edilício. Ademais, não observou o disposto no art. 110 do Código Tributário Nacional: “A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias”.
Esta Solução Cosit gerou forte insegurança ao setor imobiliário e impactou o desenvolvimento de diversos projetos de condomínios de lotes, pois tiveram negado o direito ao RET e passaram a ser tributados pelas alíquotas ordinárias do lucro presumido ou lucro real. Diante dessa situação, muitas construtoras e incorporadoras recorreram ao Judiciário, com base no argumento de que o condomínio de lotes está sujeito a todas as regras atinentes ao condomínio edilício, sendo direito do incorporador optar pelo regime de afetação e, consequente, preenchidos os requisitos, de realizar sua adesão ao Regime Especial de Tributação (RET).
Entretanto, em muitos casos, tiveram o seu direito negado também na via judicial, sob o fundamento de que o condomínio de lotes não consistia em modalidade de incorporação imobiliária ou que somente seria possível a incorporação caso houvesse vinculação à construção de casas nos lotes. O Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF-4)7 , ao enfrentar o tema, fundamentou a negativa da seguinte forma: “o condomínio de lotes é criação recentíssima no âmbito do ordenamento jurídico brasileiro, remontando à Lei nº 13.465, de 2017. (…)
Evidentemente, o RET da Lei nº 10.931, de 2004, não poderia aplicar-se ao condomínio de lotes – inconfundível com a incorporação imobiliária – simplesmente porque o RET é de 2004, enquanto o condomínio de lotes foi previsto em lei apenas em 2017”.
Este posicionamento terminou por corroborar o argumento da Solução Cosit nº 24/3023, que negou direito ao RET para incorporadores de condomínios de lotes. No entanto, esse entendimento não reflete a melhor interpretação do tema, pois, conforme o art. 1.358-A, §2º, I do Código Civil, o condomínio de lotes se equipara ao condomínio edilício, não sendo cabível a exigência de vinculação do incorporador à construção de casas para enquadramento da modalidade na incorporação imobiliária e respectiva adesão ao RET.
3. A publicação da Solução Cosit nº 205/2024: novas perspectivas para a possibilidade de adesão
ao RET no condomínio de lotes
Em resposta à nova Consulta sobre o tema, no dia 15 de julho de 2024, a Receita Federal publicou a Solução Cosit nº 205/2024, finalmente, indo ao encontro do previsto nos §§ 2º e 3º, do art. 1.358-A do Código Civil, inserido pela Lei nº 13.465/2017 e alterado pela Lei nº 14.382/2022.
A nova Solução de Consulta reconheceu a possibilidade de o incorporador imobiliário, que desenvolve empreendimentos de condomínio de lotes, optar pelo RET, desde que atendidos os requisitos dos arts. 1º a 4º da Lei nº 10.931/2004.8
Muitos incorporadores que não conseguiram aderir ao RET antes da Solução Cosit nº 205/2024 acabaram recorrendo ao Judiciário como forma de postular o seu respectivo direito de adesão ou de restituição/compensação dos valores pagos a maior. Ademais, isto se justifica pela diferença de alíquotas aplicáveis ao empreendimento enquadrado no regime comum (lucro presumido ou lucro real) face ao regime especial, pois a carga tributária, como visto, termina elevando-se em até 5,25% (cinco vírgula vinte e cinco por cento) sobre as receitas recebidas.
Já se vislumbram decisões em consonância com o amadurecimento temático pela Receita Federal, que se mostram favoráveis à adesão do incorporador ao RET em casos de condomínios de lotes, com a compensação de eventuais valores recolhidos em regime diverso ou com sua respectiva restituição, observada a prescrição quinquenal.9
Com relação aos empreendedores que tiveram prejuízos por negativas indevidas de adesão ao RET, mostra-se possível a restituição ou compensação de tais valores pela via administrativa, mediante PER/DCOMP, ou o manejo da medida judicial adequada para enquadramento ou repetição de indébito tributário, decorrente do indeferimento da adesão ao RET quando cumpridos os requisitos legais. Neste caso, é importante que o empreendedor se atente ao prazo prescricional de 5 (cinco) anos, nos termos do art. 168 do CTN.
Considerações finais
É possível afirmar que, depois da Solução Cosit nº 205/2024, o empreendedor possui segurança jurídica para o desenvolvimento tanto de incorporação imobiliária de condomínio de lotes quanto de lotes vinculados à construção de casas isoladas ou geminadas, sendo-lhe reconhecido o direito ao RET na esfera administrativa e judiciária.
No entanto, aos empreendedores que foram prejudicados, destaca-se a possibilidade de recuperação dos valores indevidamente pagos durante o período, seja pela via administrativa, seja pela via judicial. É importante sublinhar que o prazo prescricional para o manejo da ação judicial para a restituição do indébito tributário é o de 5 (cinco) anos, de acordo com o art. 168 do CTN.
- Art. 28. “As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda
de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. ↩︎ - Herlin, Alexandre. O RET e o Condomínio de Lotes. Temas atuais de tributação das atividades imobiliária. Volume 3. São Paulo: IBRADIM, 2023, p. 14-15. ↩︎
- Para empreendimentos residenciais de interesse social (Faixa Urbano 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida) a alíquota será equivalente a 1%, conforme previsto no art. 4º, §6º, da Lei nº 10.931/2004. ↩︎
- Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições: I – Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas IRPJ; II – Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP; III – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL; e IV – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS. (…) § 8º Para os projetos de construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput deste artigo será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida, conforme regulamentação da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil.
§ 9º Para efeito do disposto no § 8º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social aqueles destinados a famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1, independentemente do valor da unidade, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, sendo que a existência de unidades destinadas às outras faixas de renda no empreendimento não obstará a fruição do regime especial de tributação de que trata o § 8º. ↩︎ - “Assunto: Outros Tributos ou Contribuições. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO. PARCELAMENTO DO SOLO MEDIANTE LOTEAMENTO. CONSTRUÇÃO DE UNIDADES HABITACIONAIS. ADMISSIBILIDADE DE ADESÃO. MARCO TEMPORAL. Anteriormente a 28 de junho de 2022, data de publicação da Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, no DOU, o parcelamento do solo mediante loteamento, per se, ainda que contratualmente vinculado à opção de construção de unidades habitacionais segundo projetos previamente aprovados pelo órgão competente, era insuficiente para caracterizar a incorporação imobiliária, para fins de adesão ao Regime Especial de Tributação (RET) instituído pelos arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2004.
A partir de 28 de junho de 2022, o parcelamento do solo mediante loteamento caracteriza a incorporação imobiliária, para fins de adesão ao Regime Especial de Tributação (RET) instituído pelos arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2004, desde que sejam atendidos os requisitos da legislação de regência, entre os quais se destaca a vinculação da atividade de alienação de lotes integrantes do loteamento à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei nº 4.591, de 1964, ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 1979. SOLUÇÃO DE CONSULTA PARCIALMENTE VINCULADA À SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 196, DE 5 DE AGOSTO DE 2015. Dispositivos Legais: Lei nº 4.591, de 1964, arts. 28, parágrafo único, 29 e 68; Lei nº 6.766, de 1979, art. 2º, §§ 1º e 2º; Lei nº 10.406, de 2022 (Código Civil), art. 1.358-A; Lei nº 10.931, de 2004, arts. 1º e 4º; Lei nº 14.382, de 2022, arts. 10 e 14; Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013, art. 2º, § 1º.” ↩︎ - HERLIN, Alexandre. O RET e o Condomínio de Lotes. Temas atuais de tributação das atividades imobiliária, op. cit., p. 21-22. ↩︎
- TRF-4. ApRemNec nº 50011079120194047206. 2ª Turma. Rel. Des. Rômulo Pizzolatti. Julgado em: 15.09.2020. ↩︎
- Solução de Consulta Cosit nº 205/2024. “O incorporador imobiliário que realiza o parcelamento do solo urbano na forma de condomínio de lotes pode optar pelo Regime Especial de Tributação aplicável às incorporações imobiliárias (RET-Incorporação), desde que atendidos os requisitos dos arts. 1º a 4º da Lei nº 10.931, de 2004, entre eles a necessidade do regime de afetação conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 1964. (…).” ↩︎
- Por exemplo: decisão proferida pelo Dr. Pedro Henrique de Proença Meira Figueiredo, nos autos do processo de nº 5001821-92.2024.4.03.6110, que tramitou perante a 3ª Vara Federal de Sorocaba/SP. ↩︎
