As especificidades da estruturação jurídica de empreendimentos Sênior Living

Dados recentes publicados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) apontam que a população brasileira idosa, do ano de 2000 para 2023, praticamente duplicou, subindo de 8,7% para 15,6%. Traduzindo-se em números, temos que o total de idosos passou de 15,2 milhões para, aproximadamente, 33 milhões neste período. Ainda, as projeções do IBGE apontam que até o ano de 2070, cerca de 37,8% dos habitantes do país serão idosos, o que corresponderá a 75,3 milhões de pessoas com 60 anos ou mais de idade¹.

No ano de 2022, pela primeira vez, o número de pessoas idosas no Brasil superou o número de crianças e adolescentes de até 14 anos². Ou seja, estamos vivenciando a inversão da pirâmide etária, pois, a cada ano que passa, aumenta o número de idosos e diminui o número de nascimentos. Isto se confirma com a verificação de que as famílias estão ficando cada vez menores, mais diversificadas, optando, não raras vezes, em não terem filhos. Ademais, com a evolução da medicina e qualidade de vida, a expectativa de vida está cada vez maior.
Conforme aponta o gráfico abaixo, extraído do censo demográfico de 2022³, a cada década que passa temos a redução do número de crianças e adolescentes de 0 a 14 anos e, por outro lado, temos o aumento do número de pessoas de 15 a 64 anos, bem como de 65 anos ou mais:

Diante deste cenário, não restam dúvidas acerca do expressivo crescimento da população idosa e é justamente por isso que a chamada “economia prateada” (termo utilizado para as atividades econômicas voltadas para o público idoso) já movimenta cerca de quinze trilhões de dólares por ano, tornando-se a terceira maior atividade econômica do mundo⁴. O mercado imobiliário já despertou para este nicho. É exatamente nesse contexto que os empreendimentos na modalidade de Sênior Living vêm ganhando grande visibilidade. Segundo especialistas, o número de residenciais voltados para o público idoso no Brasil apresentou um aumento de 57% em relação ao ano de 2023⁵.

Nesse contexto, propomos, em um primeiro momento, uma análise sobre as características dos empreendimentos Sênior Living, a partir da legislação aplicável, distinguindo-os das instituições de longa permanência de idosos e casas geriátricas. Em seguida, descrevemos os principais aspectos da estruturação jurídica destes empreendimentos, considerando os instrumentos jurídicos necessários para sua formatação.

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Os empreendimentos Sênior Living são voltados para o público idoso, visando atender as demandas, particularidades e necessidades deste público, tanto do ponto de vista arquitetônico, no sentido de ser desenvolvido com total acessibilidade e adaptações para facilitar a locomoção e comodidade, quanto na perspectiva de promover a qualidade de vida, mediante a prestação de serviços de saúde, atendimento constante, realização de atividades diárias, socialização, terapias ocupacionais etc. Em geral, são empreendimentos estruturados sob a forma de condomínios edilícios, com áreas de lazer e convivência bem estruturadas, visando proporcionar uma sensação de pertencimento ao idoso, estrategicamente localizados, próximos a farmácias, mercados e meios de transporte.

No que tange aos serviços de saúde prestados no âmbito do empreendimento, estes podem ser “obrigatórios”, os quais serão custeados por todos os condôminos mediante rateio diretamente no valor da cota condominial; ou “sob demanda”, também conhecidos como “pay per use”, cuja contratação e custeio ocorrerão conforme solicitação do usuário e, portanto, não integrarão o valor da cota condominial, devendo ser pagos à parte, por ocasião da contratação do serviço.

Em relação aos apartamentos do Sênior Living, trata-se de unidades privativas de uso exclusivo, sendo esta característica, inclusive, o que os difere de moradias coletivas, tais como instituições de longa permanência (ILPI) ou casas geriátricas, as quais demandam autorizações e alvarás para funcionamento diversos. Nesse sentido, as ILPIs e casas geriátricas devem observar o regramento da Vigilância RDC 502/2021 e RDC 50/2002, respectivamente⁶ , o que não se aplica aos empreendimentos Sênior Living.

Ainda, cabe dizer que os empreendimentos Sênior Living são concebidos e voltados para atender um público majoritariamente com maior grau de independência, enquanto as ILPI e as casas geriátricas dão maior ênfase à assistência médica e a cuidados diários com a saúde para um público dependente. Não obstante, há empreendimentos do segmento Sênior Living que possuem serviços que podem ser contratados à parte, para o atendimento de idosos semi-independentes ou até mesmo dependentes.

No Brasil, verificamos que os empreendimentos Sênior Living têm sido comercializados de duas formas distintas: (i) para uso próprio do idoso adquirente (caracterizando uma compra e venda clássica de unidade); ou (ii) como investimento imobiliário, pelo qual o adquirente (não necessariamente idoso) compra a unidade e a coloca em um pool de locações, gerenciado por uma operadora de saúde especializada, recebendo, então, os lucros advindos da operação do pool. Nesta segunda hipótese, será celebrado contrato de locação entre a operadora do pool e o idoso que utilizará a unidade para sua moradia.

Em ambas as hipóteses acima mencionadas, no caso de a unidade ter sido comercializada na planta, será necessário o prévio registro da incorporação imobiliária junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente e, portanto, deverão ser elaborados o Memorial de Incorporação, a Convenção de Condomínio e os demais documentos exigidos pela Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporação Imobiliária). Para além disso, em ambos os casos devem ser observadas as disposições da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro), bem como as disposições da Lei nº 10.741/2003 (Estatuto do Idoso).
O Estatuto do Idoso constitui um marco legal de proteção aos direitos das pessoas com idade igual ou superior a 60 anos, estabelecendo diretrizes para assegurar a dignidade, o respeito e a inclusão social deste grupo, trazendo temas relacionados à saúde, à assistência social, à moradia digna e à proteção contra abusos contratuais.

Para os casos em que o empreendimento Sênior Living é concebido com perspectiva de investimento imobiliário, aplicam-se as disposições da Resolução nº 86/2022 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), a qual regra as condições das ofertas públicas de distribuição de Contratos de Investimento Coletivo (CICs). Nestes casos, também devem ser observadas as disposições da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), quando a rentabilidade provém de contrato de locação de unidade com a operadora de saúde, que fará a gestão do Sênior Living.

Feitas as considerações em relação ao conceito, características e principais legislações incidentes no Sênior Living, abordaremos, a seguir, os documentos e contratos necessários para a implantação e estruturação dessa modalidade de empreendimento.

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A implantação de um empreendimento na modalidade de Sênior Living, para além do tratamento especial acerca das questões arquitetônicas e operacionais referidas anteriormente, exige uma estruturação sólida, tendo em vista a segurança jurídica necessária para o seu desenvolvimento e operação.

Qualquer que seja a modalidade do Sênior Living – isto é, seja para utilização própria do idoso adquirente (compra e venda clássica), seja para a aquisição com a finalidade de investimento coletivo –, em se tratando de venda na planta de futuras unidades (“apartamentos”), será imprescindível que a empreendedora obtenha o prévio registro da incorporação imobiliária perante o Ofício Imobiliário competente. Para tanto, será necessária a elaboração do memorial de incorporação e da convenção de condomínio do empreendimento.

O memorial de incorporação constitui-se de um dossiê com todos os documentos, declarações e informações, referentes ao empreendimento imobiliário, que devem ser arquivados no Cartório de Registro de Imóveis, em obediência ao art. 32 da Lei nº 4.591/64.

Tratando-se de um Sênior Living, será importante a referência no memorial de incorporação que o empreendimento terá natureza de um “residencial com serviços”, ao efeito de viabilizar a combinação das características de um apartamento típico para moradia com certos e determinados serviços aos seus condôminos e/ou ocupantes. Em relação às características do Sênior Living que deverão constar expressamente no memorial de incorporação, dentre elas estão a sua especial destinação, de modo a segmentar o público para o qual o empreendimento foi concebido.

Quanto à Convenção de Condomínio, em se tratando de empreendimento voltado para o público idoso, deverão ser inseridos dispositivos ao efeito de: (i) descrever os serviços condominiais e serviços de saúde a serem prestados no âmbito do condomínio, fazendo inclusive a distinção de quais serviços serão de custeio obrigatório e quais serão opcionais; (ii) descrever as responsabilidades da administradora do condomínio, a qual poderá, inclusive, assumir um papel de gestora do empreendimento e dos serviços de saúde a serem prestados e/ou oferecidos; e (iii) exclusivamente para o Sênior Living desenvolvido com perspectiva de rentabilidade, deverá ser mencionada a destinação exclusiva dos “apartamentos” para a exploração comercial, com a vedação de uso dos apartamentos pelos seus titulares (exceto quando, em igualdade de condições com os demais ocupantes).

Além dos instrumentos básicos mencionados, existem outros importantes contratos a serem elaborados na estruturação de um Sênior Living, os quais passaremos a abordar.

a. Contrato de administração e de prestação de serviços

O contrato de administração e de prestação de serviços é o instrumento firmado entre a empreendedora e a futura administradora/gestora do Sênior Living, no qual ficarão regradas as funções desta última, bem como as atividades de gestão da saúde que serão desenvolvidas no empreendimento. Vale dizer, os Sênior Livings são reconhecidos pela qualidade dos serviços de saúde que disponibilizam, os quais são essenciais para o sucesso na comercialização das unidades imobiliárias. Por isso, a gestora do Sênior Living tem muito relevo e deve ser cuidadosamente eleita pela empreendedora.

É fundamental que tal contrato defina e delimite o objeto da contratação, o qual deverá conter a descrição detalhada de todos os serviços, tanto operacionais (como, por exemplo: manutenção, limpeza e conservação das áreas comuns condominiais, manutenção preventiva dos equipamentos condominiais, portaria, recepção e segurança 24 horas, entre outros), quanto os de saúde propriamente ditos (exemplificativamente: atendimento médico em geriatria – home care, enfermagem 24 horas, alimentação programada por nutricionista, terapia ocupacional, atividades em grupos, serviço de remoção em emergências, entre outros). Para além da delimitação dos serviços que serão prestados no Sênior Living, o contrato também deve estabelecer quais serviços são obrigatórios e quais serviços são opcionais (pay-per-use).

No caso de empreendimento com perspectiva de investimento, é importante a definição se a administradora fará também a gestão do pool de locações.

Ainda, o contrato deve estabelecer e indicar o responsável técnico pela prestação dos serviços de saúde, a ser contratado pela administradora/gestora, inclusive, de modo a afastar a responsabilidade do condomínio por eventuais falhas na prestação de serviços de saúde no âmbito do empreendimento. Outrossim, caberá à administradora a gestão de todos os funcionários do condomínio, responsabilizando-se pelo cumprimento da legislação trabalhista e previdenciária.

No que tange à remuneração da administradora e prestadora de serviços de saúde, deverá o contrato estabelecer se ela corresponderá a um valor fixo ou variável (de acordo com as receitas do empreendimento), ou, ainda, híbrido, de modo que a remuneração da administradora seja proporcionalmente rateada por todos os titulares das unidades, de acordo com as suas respectivas frações ideais ou outra forma contratualmente estabelecida.

Neste contrato, é bastante comum que o prazo de vigência seja de um período longo, em razão do grau de compromisso da administradora e prestadora de serviços de saúde com o sucesso do empreendimento. Além disso, é comum que seja estabelecida uma multa para o caso de resilição unilateral do contrato antes de findo o seu prazo, justamente em razão das expectativas de ambas as partes em relação ao contrato.

b. Contrato de constituição de Sociedade em Conta de Participação (SCP)

O contrato de constituição da SCP é utilizado para os casos em que o empreendimento Sênior Living tem perspectiva de investimento. É firmado, normalmente, entre a operadora do Sênior Living (administradora condominial e prestadora dos serviços de saúde), que figurará como a “sócia ostensiva”, e pela incorporadora (ofertante), a qual será, após a conclusão das obras e a instituição jurídico-formal do condomínio, substituída pelos proprietários de unidades do empreendimento, os quais aderem à SCP por ocasião da aquisição da unidade (mediante a assinatura de um termo celebrado à parte do compromisso de compra e venda) e que figurarão como os “sócios participantes”.

A SCP é um tipo de sociedade na qual uma ou mais pessoas (sócios participantes) fornecem recursos a um empreendedor (sócio ostensivo), que os empregará em determinado(s) negócio(s), com o objetivo de, ao final do prazo estipulado, repartir os resultados auferidos⁷ . O referido instrumento terá, então, o intuito de regrar a forma de distribuição dos rendimentos auferidos com a exploração das unidades integrantes do pool de locações do empreendimento Sênior Living.

Nesse modelo societário, o sócio ostensivo é o responsável por realizar a atividade econômica prevista no objeto social da SCP em nome próprio. Por sua vez, os sócios participantes são aqueles que aportam bens ao sócio ostensivo, na expectativa de participar dos lucros do empreendimento. Considerando que, no Sênior Living, é a própria administradora quem exercerá, de forma isolada, a operação do empreendimento e quem se obrigará perante terceiros, a responsabilidade dos adquirentes das unidades (sócios participantes) fica limitada à obrigação de realizar os investimentos na conta de participação, se obrigando apenas perante a administradora (sócia ostensiva)⁸ .

Em se tratando de empreendimento Sênior Living com perspectiva de rentabilidade, destacamos algumas das principais cláusulas do contrato de constituição da SCP que merecem especial atenção: (i) o objeto social da SCP, a ser exercido unicamente pela administradora/operadora (sócia ostensiva); (ii) a responsabilidade da sócia ostensiva (administradora) perante terceiros por todas as medidas pertinentes, tais como: prestações de serviços obrigatórios e opcionais aos locatários, hóspedes e/ou ocupantes das unidades; (iii) a remuneração da sócia ostensiva pela gestão do Sênior Living; (iv) a remuneração dos sócios participantes, a título de retorno do seu investimento; (v) o prazo de vigência do contrato, bem como a sua vinculação ao de administração, prevendo que, na hipótese de rescisão/distrato deste último, o contrato de SCP também restará rescindido; e, por fim (vi) a previsão de multa para o caso de resilição unilateral do contrato antes de findo o seu prazo, em hipótese de inadimplemento.

c. Compromisso de compra e venda de unidades autônomas

O compromisso de compra e venda de unidades autônomas deverá observar a mesma estrutura utilizada para a alienação de unidades autônomas integrantes de uma incorporação imobiliária clássica, isto é, ele necessariamente terá um capítulo de quadro resumo e um capítulo com todas as cláusulas e condições gerais do negócio, em atenção ao que determina o art. 35-A da Lei nº 4.591/64.

Para a alienação de unidades de um Sênior Living, seja para aqueles formatados para utilização pelo próprio idoso adquirente, seja para aqueles com perspectiva de investimento imobiliário, deverá existir um dispositivo mencionando expressamente a conceituação do empreendimento imobiliário na modalidade de Sênior Living, fazendo referência a todas as peculiaridades, especialmente a sua destinação para o público idoso.

Tratando-se de Sênior Living estruturado exclusivamente para fins de investimento imobiliário, além de todas as cláusulas e condições comumente utilizadas para a compra e venda de uma unidade autônoma na planta, devem ser incluídas, tanto no quadro resumo, quanto nas condições gerais do contrato, cláusulas nas quais o investidor-adquirente declara seu conhecimento acerca das particularidades da aquisição compromissada.

Logo, no contexto de investimento, destacamos as principais cláusulas que devem ser inseridas e/ou formatadas no respectivo contrato de promessa de compra e venda: (i) declaração expressa do investidor-adquirente de que sua intenção na aquisição da unidade autônoma é de explorá-la como ativo financeiro; (ii) declaração do investidor-adquirente em relação ao conhecimento da operação do pool de locações sobre as unidades autônomas, anuindo com a assinatura do contrato, à destinação da unidade para exploração conjuntamente com as demais unidades integrantes do empreendimento, não sendo possível o seu uso próprio; (iii) declaração expressa acerca da finalidade de investimento coletivo e tomada de decisão informada, declarando, ainda, seu conhecimento acerca de todo o conjunto de documentos e contratos firmados para a exploração do empreendimento (mais conhecidos como feixe de contratos de investimento coletivo, os “CICs”); e (iv) regramento acerca da posse da unidade autônoma, ficando certo que a posse da unidade será exercida pela própria administradora condominial e/ou gestora do pool de locações.

d. Cessão do uso da marca

Como visto no item sobre o contrato de administração e prestação de serviços, a operadora do condomínio e gestora do Sênior Living exerce um papel fundamental, na medida em que agrega valor ao negócio , sendo até mesmo um atrativo para as vendas das unidades autônomas. Nesse contexto, é muito importante que seja regulamentada a cessão do uso da marca da operadora de serviços de saúde.

Nesse sentido, destaca-se que operadora deve dar autorização expressa para a utilização de sua marca mediante a celebração de contrato específico, a vigorar durante todo o período da prestação de serviço. Dita autorização deve abranger marca, logomarca, signos distintivos, títulos de estabelecimentos, nomes empresariais, direitos autorais, imagem e identidade visual.

No instrumento que regulará a cessão de uso da marca, poderá ser incluída cláusula prevendo a vedação da utilização de sua marca para qualquer outra finalidade senão aquela relacionada ao empreendimento, com a possibilidade de definição de multa por descumprimento etc.

A cessão de uso da marca vigorará durante toda relação contratual, sendo certo que uma vez desfeito o vínculo, a cessão se extinguirá automaticamente, sem a necessidade de qualquer notificação prévia, independentemente do motivo pelo qual a relação foi extinta.

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Nos casos do Sênior Living estruturado exclusivamente para fins de investimento imobiliário, isto é, quando a unidade autônoma é adquirida não para uso próprio, mas sim para inserção no pool de locações, visando o recebimento dos lucros auferidos com a operação do pool, deve ser observada a Resolução CVM nº 86/2022. Esta Resolução regulamenta as ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento coletivo hoteleiro (CIC hoteleiro), que também se aplicam ao Sênior Living.

Conforme determina o art. 2º da Resolução CVM nº 86/2022, considera-se CIC (contrato de investimento coletivo) hoteleiro o conjunto de instrumentos contratuais, ofertados publicamente, que contenha promessa de remuneração vinculada à participação em resultado de empreendimento hoteleiro, organizado por meio de condomínio edilício. Nesse sentido, é necessário o encaminhamento à CVM de diversos instrumentos para sua análise, os quais estão previstos no art. 6º da Resolução CVM nº 86/2022.

Dentre estes documentos, submetidos à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o prospecto da oferta deve ser elaborado pela ofertante com todas as informações pertinentes e necessárias relativas à oferta pública de distribuição de valores mobiliários. Este documento é obrigatório e deve ser disponibilizado aos investidores-adquirentes por ocasião do início da oferta pública, bem como deve ser elaborado com uma linguagem acessível aos investidores.

O prospecto pode ser definido como um resumo da oferta e de todos os documentos que a acompanham, devendo, obrigatoriamente, constar as seguintes informações : (i) o emissor, ou seja, o ofertante que, nos empreendimentos de Sênior Living normalmente é a empreendedora/incorporadora; (ii) o resumo da oferta do empreendimento em questão, bem como o resumo de todos os contratos e documentos que a compõem, com as suas principais disposições e cláusulas contratuais (contrato de administração, contrato de constituição da SCP, compromisso de compra e venda, entre outros); e (iii) por fim, os “Fatores de Risco” da oferta, seção na qual são explicitados todos os riscos relacionados ao valor mobiliário ofertado.

O prospecto da oferta deverá ser apresentado à CVM acompanhado por um Estudo de Viabilidade – o qual, em suma, é uma análise das condições econômicas e mercadológicas da oferta –, bem como das demais declarações exigidas pela CVM (como por exemplo, a declaração da ofertante, a declaração da administradora condominial, a declaração do investidor e demais anúncios – documentos estes que, inclusive, devem observar os padrões CVM conforme os anexos B, C, D, E, F e G da Resolução CVM nº 86/2022).

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Por meio dos dados demográficos apresentados neste artigo, resta evidenciada uma mudança na composição etária da população brasileira, que está envelhecendo. Este fato impulsiona a demanda por soluções residenciais adequadas às necessidades do público idoso. Nesse contexto, os empreendimentos Sênior Living se consolidam como uma alternativa promissora, tanto do ponto de vista social quanto do ponto de vista do investimento imobiliário.

O Sênior Living é mais do que uma tendência: trata-se de uma necessidade social em crescimento e uma oportunidade concreta de inovação no mercado imobiliário brasileiro. Contudo, a formatação destes empreendimentos depende de uma estrutura jurídica robusta, capaz de garantir segurança jurídica e conformidade com as leis aplicáveis. Desde a elaboração do memorial de incorporação e da convenção de condomínio até os contratos específicos, é imprescindível a adequação às peculiaridades destes empreendimentos, atentos a todas as etapas de aprovação e implementação.

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