Estruturação jurídica para os novos Clubes de Lazer: Associação ou Programa de Membership?

Os Clubes de Lazer surgiram, nos últimos anos, como um tipo de empreendimento diverso dos tradicionais clubes esportivos e sociais. Um de seus diferenciais é a construção de estruturas modernas e inovadoras para a prática de esportes, como as piscinas de ondas, praias e lagos artificiais, modernos campos de golfe, haras etc. Também é um de seus diferenciais a reunião, em um mesmo espaço, das mais diversas formas de lazer para adultos, jovens e crianças, como spa e bem-estar, alta gastronomia, contato com a natureza etc., propiciando um ambiente de lazer único, o qual passa a ser de uso exclusivo daqueles que adquirem um título associativo ou aderem a um programa de utilização (membership).

Nos locais de implantação destes clubes de lazer, as instalações executadas agregam valor à região e seu entorno e, com isto, propiciam o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários próximos, os quais, desde o lançamento, passam a ter atrativos exclusivos para o público que pretendem alcançar.

Existem também estruturas de clubes de lazer que já estão vinculadas, desde o início, a empreendimentos imobiliários. Nestes, os proprietários das unidades autônomas (quando se trata de condomínio), ou lotes (quando se trata de loteamento), recebem do empreendedor um título patrimonial emitido por uma associação ou recebem o direito de uso do clube implantado pelo próprio empreendedor. Tanto o título patrimonial quanto o direito de uso ficam vinculados à propriedade da unidade/lote, como uma exclusividade daquele empreendimento específico, incluindo suas estruturas diferenciadas para o lazer e a prática de atividades esportivas, culturais, sociais e recreativas.

Como veremos, o tipo de estrutura apresentada pelo empreendedor para a constituição do Clube de Lazer pode ser um dos diferenciais para o adquirente no momento de decidir pela sua aquisição, ao efeito de valorar aquilo que realmente estará adquirindo e avaliar como se dará a sua participação no Clube de Lazer.

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Como resultado de um estudo sobre as principais estruturas de Clubes de Lazer que foram ou estão sendo lançadas no mercado imobiliário, turístico e de lazer, observam-se duas formas alternativas. Ou o empreendedor opta por constituir uma Associação específica para o Clube de Lazer, por meio da qual são vendidos aos adquirentes os títulos patrimoniais respectivos, com os direitos e obrigações previstos e bem definidos no estatuto social; ou o empreendedor/instituidor vende para o adquirente um direito de uso através de participação em um Programa de Membership (por adesão), no qual, por meio de regulamento próprio, são definidos os direitos e obrigações relacionados ao Clube de Lazer.

Buscando atrair um público específico, verifica-se que a maioria destes clubes estão vinculados a atividades de esporte e lazer, muitas vezes com um esporte predominante, tais como o surfe (estruturas de piscinas de ondas de alta tecnologia), golfe (modernos campos), esportes aquáticos (estruturas de lagos com rampas), hipismo etc. Nestes casos, além da estrutura para fins de prática esportiva e de bem-estar, certos clubes oferecem também refinados restaurantes e, até mesmo, hospedagem. Tudo isto, sublinha-se, é exclusivo e reservado apenas para estas pessoas e com o oferecimento de uma experiência única.

Quando o empreendedor opta por constituir uma Associação, é esta que se torna a proprietária do imóvel em que o Clube de Lazer será implantado, bem como de todas as suas instalações e benfeitorias agregadas. Desde a sua constituição, todo o seu regramento, inclusive o modelo de administração, já estará previsto e bem definido pelo empreendedor no estatuto social. O lucro do empreendedor neste negócio é o valor resultar da venda dos títulos patrimoniais, deduzido o custo de aquisição do imóvel e da implantação do clube.

As Associações encontram-se reguladas nos arts. 53 a 61 do Código Civil. São estes os dispositivos legais que especificam o regramento sobre a constituição da Associação, as regras básicas que devem constar no estatuto, incluindo os direitos e deveres dos associados, as formas de administração e deliberação, os tipos de associados, poderes da assembleia geral, entre outros. As associações constituídas para os Clubes de Lazer devem observar estas mesmas disposições legais.

A Associação tem natureza civil de direito privado. Geralmente, é constituída por prazo indeterminado, com finalidade de oferecer espaço e estrutura para o desenvolvimento de esportes, lazer e entretenimento, atividades culturais, sociais, cívicas e recreativas, desenvolvimento de serviços à coletividade e/ou outras finalidades, a depender de seu propósito de constituição e finalidade social.

O seu regramento estará previsto no estatuto social, que já será, antecipadamente, elaborado pelo empreendedor, a fim de que o Clube corresponda à forma idealizada. O estatuto social deverá prever como se adquirem os títulos, tanto patrimoniais, como outras modalidades previstas; o modelo de administração; as formas de custeio e todas as demais regras pertinentes.

É oportuno destacar que o quadro social dos associados definirá quem são aqueles que poderão ser os detentores dos títulos e que, por conseguinte, poderão utilizar-se do Clube de Lazer. A aquisição dos títulos patrimoniais dá-se por meio de um Contrato de Compra e Venda de Título Patrimonial de Associação, no qual a Associação, representada pelo empreendedor, irá vendê-los aos interessados, futuros membros do Clube de Lazer.

Este contrato poderá ficar sujeito a condições suspensivas e resolutivas, pois, na maioria das vezes, os títulos patrimoniais são vendidos antes de o Clube estar finalizado e em funcionamento. Nestes casos, somente com a efetiva conclusão, mediante assembleia de instalação, a aquisição passará a ter plena eficácia. Por esta razão, é importante que o contrato preveja as consequências para um eventual inadimplemento absoluto do empreendedor, mediante a obrigatoriedade da devolução dos valores já pagos pela aquisição do título patrimonial.

De outro lado, é dever do adquirente pagar o preço do título patrimonial nos termos do contrato celebrado, o que lhe dará legitimidade como membro efetivo do clube de lazer. A concretização do negócio dar-se-á com a transferência do título ao adquirente, através do formato previsto no respectivo estatuto social, geralmente, pelo livro de transferências da Associação.

Considerando que, no início das vendas, muitas vezes as obras de construção da estrutura poderão não ter começado ou ainda estar em andamento, nestes casos, deverá ser apresentado pelo empreendedor o memorial descritivo com as características do Clube de Lazer e de todas as instalações previstas, o qual terá cunho vinculativo ao contrato. Também deverá ficar expresso que o comprador está ciente das regras de funcionamento do Clube de Lazer previstas no estatuto social e no regulamento, ao qual deverá aderir sem ressalvas. Costuma-se incluir um prazo definido para o início das atividades do Clube de Lazer, o que também vincula contratualmente o empreendedor, sujeito a penalidades em caso de descumprimento.

Para os casos em que o empreendedor pretende conferir um caráter de exclusividade ao Clube de Lazer, é possível, desde a instituição da associação, limitar o número máximo de títulos associativos emitidos, bem como determinar a quantidade máxima de sócios denominados de “dependentes aos titulares”, que poderão entrar no clube até atingir a idade máxima permitida.

Sob o aspecto patrimonial, o estatuto social dos Clubes de Lazer deverá prever expressamente que a aquisição do título patrimonial conferirá ao adquirente a titularidade de quota ou fração ideal do seu patrimônio, nos termos do parágrafo único do art. 56, do Código Civil, garantindo ao associado a sua participação neste patrimônio, inclusive em caso de dissolução da Associação.

Para a constituição do patrimônio que está sendo adquirido, deve-se prever, expressamente, que o empreendedor e instituidor do Clube de Lazer deverá transferir o imóvel em que este será implantado, bem como todas as construções/instalações e benfeitorias agregadas para a propriedade da Associação. Em troca da transferência destes bens à Associação, prevê-se que o empreendedor é o primeiro titular dos títulos patrimoniais que serão emitidos e comercializados aos adquirentes.

Sob o aspecto da sua governança, o estatuto social já deverá definir o modo de administração, a qual geralmente é composta por uma diretoria formada, por exemplo, pelos cargos de Presidente/Diretor, Secretário e Tesoureiro. Tratando-se de empreendimento que visa perenidade e sustentabilidade, a tendência é que se estabeleça uma gestão profissional, ou seja, que a diretoria seja formada por membros não associados, qualificados no sentido de atingir o fim social e desenvolver os objetivos do Clube de Lazer. No que tange aos Conselhos (incluindo consultivo, fiscal e de administração), estes poderão ser constituídos por associados/adquirentes dos títulos patrimoniais, cada qual com suas funções determinadas no estatuto. Os poderes deliberativos e as funções, tanto da Diretoria, quanto dos Conselhos, também deverão ser definidos no estatuto social, estabelecendo que a tomada de decisões será pelo voto da maioria dos seus membros.

Para que o empreendedor tenha o controle sobre a gestão do Clube de Lazer, de modo a preservar as características que atraíram e mobilizaram os adquirentes associados quando da aquisição dos respectivos títulos, recomenda-se que conste das disposições transitórias do estatuto social que, nos primeiros anos do funcionamento do Clube, a sua administração seja exercida pelo próprio empreendedor ou por membros por ele indicados.

Como órgão soberano do Clube de Lazer, estará a Assembleia Geral, na qual os associados têm o direito de participação, sendo que as suas decisões obrigam a todos. Da mesma forma que ocorre com as sociedades em geral, nos Clubes de Lazer são realizadas Assembleias Gerais Ordinárias (destinadas à eleição dos órgãos de administração, à aprovação de contas e de orçamento) e Extraordinárias (destinadas às demais matérias). Os quóruns de instalação e deliberação deverão obedecer ao que está previsto no estatuto social, em obediência às regras previstas no Código Civil.

Ademais, o estatuto social já deverá definir os direitos, deveres e impedimentos dos associados, com o estabelecimento de penalidades para os casos de descumprimento, seja para os próprios associados, seja para os seus dependentes e convidados, pelos quais os associados titulares se responsabilizam.

A partir do efetivo funcionamento do Clube de Lazer, os associados passarão a fruir das suas instalações, concorrendo com todas as despesas necessárias ao seu bom funcionamento, com vistas à realização de seu fim social, sendo que os valores pagos a título de contribuição associativa abrangem as despesas incorridas, sejam ordinárias e/ou extraordinárias, conforme previsto em orçamento.

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A análise das principais características das estruturas acima referidas para a implantação dos Clubes de Lazer e sua forma de funcionamento permite-nos observar que existem vários pontos em comum entre os mesmos, mas com importantes diferenças, como mostramos a partir do seguinte quadro.

CARACTERÍSTICA	ASSOCIAÇÃO	PROGRAMA MEMBERSHIP
Forma de aquisição	Compra de título patrimonial, com direito de uso das instalações e participação no patrimônio da associação. Pagamento pode ser parcelado.	Adesão mediante assinatura de Termo de Adesão, com direito de uso das instalações. Pagamento também pode ser parcelado.
Critério de participação e número de participantes	Número definido pelo empreendedor conforme a quantidade de títulos emitidos. Não há critérios seletivos.	Número definido pelo empreendedor, que pode aplicar critérios seletivos visando exclusividade.
Direitos, deveres e regramento	Estabelecidos em estatuto social, com possibilidade de alterações pela Assembleia mediante quórum.	Definidos pelo empreendedor, que pode modificar ou criar regras sem necessidade de aprovação dos membros.
Administração	Inicialmente pelo empreendedor (conforme estatuto). Posteriormente, exige-se eleição dos membros da administração pela Assembleia.	Exercida diretamente pelo empreendedor ou pessoa por ele indicada, conforme regulamento do programa.
Taxa de manutenção	Obrigatória para todos os associados, a partir da instalação do clube. Destinada ao custeio e manutenção.	Obrigatória para todos os membros, desde a inauguração. Valores definidos pelo empreendedor, que administra os recursos.
Transferência para terceiros	Permitida mediante taxa e autorização da administração, conforme previsto no estatuto.	Permitida mediante taxa, se prevista no regulamento e aceita pelo empreendedor, conforme regras do Programa.
Penalidades por descumprimento do regulamento	Aplicação de advertência, multa ou exclusão, conforme estatuto e procedimentos internos.	Cancelamento da adesão a critério do empreendedor, conforme regras do regulamento.
Propriedade do imóvel, estrutura e benfeitorias	Em regra, pertence à associação, recebida por transferência do empreendedor.	Em regra, permanece sob propriedade do empreendedor.
Prazo de duração	Indeterminado, salvo extinção da associação.	Indeterminado, mas o empreendedor pode, a qualquer tempo, fixar prazo para encerramento do Programa.
Número de dependentes	Limitado por estatuto, com regras sobre quantidade e idade dos dependentes que podem utilizar o clube.	Regras similares, com possibilidade de cobrança extra por dependentes adicionais, conforme aceitação ou nova adesão aprovada pelo empreendedor.
Visitantes	Permitido o ingresso mediante pagamento de taxa, revertida à associação.	Permitido o ingresso mediante pagamento de taxa, revertida ao empreendedor.

Observe-se que as estruturas se assemelham em um ponto central. Não há flexibilidade das regras que são instituídas pelo empreendedor e às quais os interessados devem aderir, seja pelo estatuto social da Associação, seja pelo termo de adesão ao Programa de Membership.

No entanto, entendemos que a principal diferença entre as estruturas analisadas consiste no objeto da aquisição. No caso da Associação, o objeto da aquisição é o título patrimonial, mediante o qual o adquirente passa a ser titular de quota ou fração ideal do patrimônio social. Neste sentido, o adquirente terá o direito de uso das estruturas e serviços oferecidos de forma permanente. Já no caso Programa de Membership, o aderente terá apenas o direito de uso das estruturas e serviços que são oferecidos, de forma provisória, enquanto vigorar o contrato.

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É uma tendência em grandes empreendimentos imobiliários, que são verdadeiros complexos multiuso (para uso residencial, comercial, serviço e lazer no mesmo lugar), que o empreendedor destine um dos imóveis de sua propriedade para a implantação de um Clube de Lazer, vinculado ao empreendimento. Neste caso, o terreno onde será implantado o Clube poderá ser de propriedade de uma Associação ou de uma pessoa jurídica, ambas criadas para esta finalidade. Juntamente com a venda das unidades autônomas ou lotes, os respectivos adquirentes adquirem seja o título associativo seja o direito de uso do clube de lazer.

Assim, em havendo essa vinculação entre o Clube de Lazer e um empreendimento imobiliário, desde a aquisição, o adquirente de unidade autônoma (quando condomínio), de fração de tempo (quando multipropriedade), ou de lote (quando loteamento), já tem incluído no seu contrato o recebimento de um título associativo ou do direito de uso do Clube de Lazer. Esta vinculação fica condicionada à existência da respectiva propriedade de unidade no empreendimento, ou seja, se o adquirente vender o imóvel, ele transferirá, automaticamente, ao novo adquirente, a titularidade ou o direito de uso do Clube de Lazer.

Nos casos em que o uso do clube de lazer está vinculado com a propriedade imobiliária no empreendimento, deverá o estatuto contemplar tal regulação com a expressa previsão de que é com a transferência imobiliária que se concretiza a transferência do título ou do direito de uso. Além disso, em se tratando de Associação, deverá constar a expressa previsão de que não terá associados que não sejam proprietários de unidades/lotes, a fim de preservar a exclusividade de uso e o fim comum do empreendimento.

Ponto importante é que, neste tipo de Associação, o título não é patrimonial, não havendo valor a ser pago para a sua aquisição e/ou transferência. O que há, sim, é o direito de o proprietário de unidade/lote associar-se, observadas as regras determinadas no estatuto social.

Outrossim, deverá restar expresso no estatuto social que o proprietário de unidade/lote tem a livre disposição para associar-se ou não, segundo o princípio constitucional da livre associação, conforme o art. 5º, XVII, da CF. Porém, nos termos do art. 36-A, da Lei nº 13.465/2017, ficará o proprietário obrigado com o pagamento das despesas de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência do Clube de Lazer.³

O patrimônio destas Associações, geralmente, é formado pelos imóveis, móveis e direitos do Clube de Lazer. Nesse sentido, o empreendedor prevê expressamente no estatuto social que ele recebe os títulos associativos emitidos e poderá transferi-los tão somente para os proprietários de unidades/lotes.

Também existem empreendimentos em que o empreendedor constitui uma pessoa jurídica de direito privado distinta, que será a proprietária do imóvel no qual será implantado o Clube de Lazer e que poderá, inclusive, prestar serviços ou firmar convênios com o empreendimento, propiciando que os proprietários de unidades/lotes possam utilizar-se e usufruir de suas estruturas. Para melhor funcionamento das estruturas neste formato, em que se negocia o direito de uso, é decisivo prever prazos longos de duração dos contratos firmados.

Ainda, nesta hipótese, é de fundamental importância que a Convenção de Condomínio ou outro regramento do empreendimento preveja a obrigatoriedade de pagamento de uma contraprestação ou taxa de modo a garantir os recursos para a manutenção e o bom funcionamento do Clube de Lazer. Geralmente, além do uso pelos proprietários do empreendimento a que está vinculado, é permitido o direito de acesso ao público em geral, também mediante pagamento de uma contraprestação ou taxa.

Uma boa assessoria jurídica será fundamental para que toda a estrutura contratual seja coerente com os objetivos traçados e os compromissos assumidos pelo empreendedor.

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Examinamos duas alternativas de estruturação jurídica dos Clubes de Lazer: a Associação e o Programa de Membership. Ambos os modelos são pensados tendo em vista, de um lado, a segurança e o controle do investimento pelo empreendedor; e de outro lado, a efetiva utilização do Clube pelos adquirentes/usuários, aos quais deverá ser dado o prévio conhecimento dos direitos e obrigações relacionados a este produto tão diferenciado e exclusivo.

Cada uma das estruturas analisadas possui características próprias, de modo que o empreendedor deverá considerá-las para a escolha daquela que convenha ao seu interesse e que atenda as expectativas dos futuros adquirentes/usuários.

Os novos Clubes de Lazer, vinculados ou não a empreendimentos imobiliários, são tendência no mercado imobiliário, especialmente no entorno das grandes cidades brasileiras, propiciando novas experiências de lazer e valorização imobiliária do seu entorno, representando um novo nicho de negócios, com grande potencial de crescimento.

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