O feixe de contratos que compõem a estruturação jurídica dos empreendimentos Multifamily

O mercado imobiliário brasileiro vem se inspirando em modelos consolidados no exterior para atender a demanda por moradias inovadoras. Entre as tendências observadas pelos investidores brasileiros estão os empreendimentos imobiliários constituídos no formato de Multifamily – uma estrutura já amplamente consolidada nos Estados Unidos e na Europa, que agora vem sendo implementada no Brasil.

Com as primeiras unidades neste formato lançadas no Brasil em 2017, o segmento passou a experimentar um grande crescimento a partir de 2021¹, principalmente com unidades compactas para o short stay, como mais uma alternativa de investimento depois do boom do Airbnb. Um levantamento realizado para a elaboração da pesquisa apresentada na 23ª Conferência Internacional da LARES² constatou que entre 2017 e 2022 existiam cerca de 5.000 unidades constituídas no formato Multifamily. Já entre 2022 e 2023 o Brasil superou a marca de 10.000 unidades neste formato, evidenciando o crescimento do segmento em diversas cidades brasileiras.

O Multifamily caracteriza-se pela presença de múltiplas unidades, todas de propriedade da mesma pessoa (física ou jurídica) ou em copropriedade a um grupo de pessoas (físicas e/ou jurídicas), sendo que a finalidade comum de todas as unidades é gerar renda através da locação integrada a serviços pay-per-use, com uma gestão profissional.³

Um dos grandes diferenciais dos empreendimentos constituídos no formato de Multifamily é a locação integrada a serviços e comodidades específicas para o público ao qual o empreendimento foi destinado, seja por meio da modalidade de pay-per-use ou em serviços já inclusos na locação. Dessa forma, o empreendimento consegue atender as demandas específicas de cada público, gerando uma menor vacância das unidades e maximizando a rentabilidade da operação.⁴

O conceito e a estrutura do projeto são determinantes para delimitar o público-alvo de cada empreendimento. No mercado imobiliário brasileiro já existem empreendimentos multifamily desenvolvidos para diversos segmentos como, por exemplo, sênior living (destinado a idosos), student housing (destinado a estudantes), bem como projetos voltados para diferentes tamanhos de família (pessoa solteira, casal com filhos ou casal sem filhos). Além disso, os empreendimentos segmentam-se de acordo com os serviços que serão ofertados de forma integrada à locação, de acordo com a localização do empreendimento, conforme o tamanho das unidades, o prazo da locação e, até mesmo, a programação de atividades que são oferecidas aos locatários.

A rápida ocupação das unidades e a possibilidade de desenvolver o empreendimento para os mais diversos públicos do mercado imobiliário atraiu a atenção de investidores, das incorporadoras e de fundos de investimento imobiliário, fazendo com que o modelo do Multifamily rapidamente tenha se popularizado em diversas capitais.

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Em um empreendimento imobiliário tradicional, via de regra, o incorporador deverá apresentar ao Registro de Imóveis os documentos e declarações exigidas da Lei nº 4.591/64. Além disso, toda a documentação deverá passar por uma rigorosa análise do Registro de Imóveis para que seja registrada a incorporação do condomínio. Concluído o registro da incorporação, as unidades do empreendimento estarão aptas a serem comercializadas ao público em geral. Vale registrar que os documentos exigidos pela Lei nº 4.591/64 e a necessidade do registro da incorporação antes da alienação das futuras unidades são ferramentas criadas pelo legislador para a proteção dos adquirentes.⁵

Justamente por isso, em empreendimentos Multifamily, não é comum o prévio registro da incorporação imobiliária, considerando que todas as unidades irão pertencer ao mesmo proprietário. Assim sendo, não teremos a figura do incorporador, e sim, apenas, a do proprietário do imóvel. Após a aprovação do projeto pela Prefeitura Municipal, o proprietário realiza, por si ou por terceiros, a construção de todo o empreendimento, independentemente do número de pavimentos ou blocos. Ao final, procede-se à averbação da conclusão da construção, indicando-se apenas a área total do imóvel e a quantidade de pavimentos e blocos, sempre considerando todo o empreendimento como um único imóvel. Realizada a averbação da conclusão da construção do imóvel com a quantidade de torres/pavimentos aprovadas pela municipalidade, o empreendimento já estará apto a ser explorado mediante a locação das unidades de forma individual.

Nesse ponto, é importante destacar que alguns empreendimentos Multifamily ainda enfrentam uma segunda etapa concomitante à averbação da conclusão das obras do imóvel. Trata-se da individualização das unidades perante a Prefeitura Municipal, juntamente com a instituição de condomínio no Cartório do Registro de Imóveis, o que é feito através de Escritura Pública ou instrumento particular, acompanhado de quadro de áreas no formato da ABNT/NBR contendo as áreas e a fração ideal de cada unidade, bem como a respectiva ART gerada pelo responsável técnico. Importante ressaltar, no entanto, que a análise do Registro de Imóveis na etapa de instituição de condomínio é diferente da análise realizada para fins de registro da incorporação imobiliária, tendo em vista que não há necessidade de proteger adquirentes ou demonstrar a saúde financeira do proprietário para suportar os custos da construção. Aqui, a análise feita é focada na parte técnica para confirmação das áreas e fração ideal de cada unidade.

Essa segunda etapa de individualização das unidades não é obrigatória, mas pode acarretar vantagem tributária ao proprietário, em razão do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU), dependendo da Lei municipal incidente e das características do empreendimento.

Como já mencionado, a construção do empreendimento é realizada como se um único imóvel fosse, independentemente do número de unidades, pavimentos ou torres. Esse formato acaba gerando um único imóvel com diversos pavimentos e torres, o que pode refletir em um valor venal muito elevado para fins do cálculo do IPTU. Isto porque a alíquota do IPTU é progressiva em razão do valor venal do imóvel, conforme previsto no art. 33 do Código Tributário Nacional. Via de regra, os Municípios estabelecem faixas de incidência do imposto conforme o valor venal do imóvel e atribuem uma alíquota para cada uma dessas faixas, onde as faixas iniciais (valor venal menor) indicam alíquotas menores do que as últimas faixas (valor venal maior). Portanto, quanto maior o valor venal do imóvel, maior será a alíquota e maior será o valor do IPTU.

A título ilustrativo, a partir da análise das legislações de alguns Municípios, identifica-se, na prática, o impacto causado entre as alíquotas e o valor venal do imóvel.

Exemplificativamente, para imóveis residenciais em Curitiba/PR⁶, há 5 (cinco) faixas estabelecidas, sendo a primeira para imóveis de até R$160.000,00 com alíquota de 0,20% e a última para imóveis acima de R$320.000,00 com alíquota de 0,65%. Em São Paulo/SP⁷, também existem 5 (cinco) faixas, no entanto, variando entre R$150.000,00 com alíquota de 0,70% e R$1.200.000,00 com alíquota de 1,50%. Ainda, em Porto Alegre/RS⁸, são identificadas 8 (oito) faixas entre R$86.235,37 com alíquota de 0,40% e R$4.312.616,36 com alíquota de 0,85%.

A análise específica do caso concreto demonstrará a conveniência ou não da individualização das unidades, para efeitos de vantagem tributária.

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Em um empreendimento tradicional, o regramento de uso é realizado exclusivamente através da convenção de condomínio, normalmente elaborada pelo incorporador do empreendimento na etapa da incorporação e, também, por meio do seu regimento interno, normalmente aprovado pelos próprios condôminos após a entrega do condomínio. Em geral, as regras internas de um condomínio edilício são estabelecidas exclusivamente para regrar o convívio entre os condôminos e a forma de utilização das áreas comuns.

Já em um empreendimento no formato Multifamily, em complementação às regras da convenção, o empreendedor ou o proprietário estabelece, habitualmente, a regulamentação de uso do imóvel e das áreas condominiais por meio de instrumento particular firmado com os respectivos locatários das unidades, inclusive no que tange aos serviços condominiais que estarão integrados à locação ou ficarão disponibilizados ao locatário mediante respectiva contraprestação.

Para elaboração deste artigo, foram analisados instrumentos particulares firmados entre o proprietário e os locatários de alguns empreendimentos Multifamily. Verificou-se que, além do contrato de locação, que será abordado de forma detalhada abaixo, os locatários também assinam expressamente o regimento interno e o manual de uso da unidade, todos elaborados pelo proprietário ou pela empresa que realiza a gestão profissional do ativo.

Entre os documentos analisados, foi possível observar que o regimento interno também trata das regras de convivência entre condôminos e a utilização do condomínio de modo geral, por exemplo, regras para mudança, horários e limites de barulho etc.

A grande diferença observada é o regramento dos serviços disponíveis on demand, considerando que uma das principais características do empreendimento Multifamily é, justamente, a locação integrada a serviços e comodidades integrados na locação ou mediante pagamento na modalidade pay-per-use.

Outrossim, uma das características importantes em empreendimentos Multifamily é a gestão profissional. Nesse sentido, o regimento interno estabelece disposições específicas, regulando a relação entre a gestora do empreendimento e o locatário. Atualmente, existem diversas proptechs com atuação específica na gestão desse tipo de ativo, que atuam de forma independente, como prestadoras de serviço aos proprietários, ou com atuação subsidiária, onde o proprietário constitui uma empresa para atuar na gestão dos ativos por ele adquiridos/construídos.

Outra particularidade deste tipo de empreendimento diz respeito ao manual de uso da unidade e do condomínio. Por meio deste instrumento são determinadas as regras específicas de uso das unidades e das áreas comuns, objetivando a manutenção das condições de habitabilidade, dado o objetivo de rentabilidade com a locação das unidades, a qual depende da correta conservação de equipamentos instalados nas unidades e nas áreas comuns.

O manual de uso traz, ainda, um minucioso memorial descritivo contendo as características e o estado de conservação de todos os itens que são instalados nas unidades (desde a marca da tinta utilizada nas paredes até da fechadura das portas), especialmente das unidades mobiliadas, sempre visando a conservação do padrão da unidade para as futuras locações.

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No contexto do Multifamily, o contrato de locação ganha destaque. O contrato de locação em um empreendimento Multifamily tem a importante função de conectar todos os demais instrumentos firmados entre o empreendedor e o locatário.

Como antes mencionado, um dos diferenciais de um empreendimento Multifamily é a locação integrada à serviços, sejam eles inclusos na locação e/ou disponíveis on demand. Na prática, a locação de uma unidade em um empreendimento Multifamily tem potencial para gerar uma série de novas contratações de serviços, sendo que estes podem ser contratados por todo o período da locação ou de forma pontual, conferindo flexibilidade aos usuários.

Os contratos de locação trazem questões diversas sobre os serviços integrados, destacando que cada serviço, no formato on demand, será contratado por novo instrumento específico, sempre de forma acessória ao instrumento de locação.

A contratação por instrumento acessório tem como objetivo garantir a flexibilidade aos usuários, uma das características deste modelo de negócio. Assim, no momento da contratação ou cancelamento de algum serviço disponível no empreendimento, não haverá necessidade de alterar todo o contrato de locação.

Entre as condições gerais, merece destaque a cláusula contratual que, em caso de inadimplência, autoriza o cancelamento de serviços integrados à locação ou contratados on demand ou, ainda, a proibição de acesso às áreas comuns. Esta cláusula é utilizada como ferramenta para diminuir a inadimplência dos locatários, fortalecendo a tese do investimento no modelo do Multifamily.

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No Brasil, a demanda por imóveis locados vem crescendo nos últimos anos, impulsionada por pessoas que buscam imóveis com mais comodidades e com foco em mais flexibilidade e mobilidade. Os Municípios também tentam acompanhar a evolução com a atualização de planos diretores e outras normas urbanísticas.

Nesse contexto, os empreendimentos Multifamily ganham mais espaço no mercado nacional. Além da chegada de investidores internacionais, as incorporadoras e construtoras brasileiras estão desenvolvendo uma ramificação para investir no Multifamily ou estão se aliando a proptechs do segmento.

O empreendimento Multifamily foge do tradicional dentro do mercado imobiliário, mostrando-se um investimento de longo prazo, focado na geração de renda, por meio da locação de todas as unidades do projeto pelo mesmo proprietário com oferta de serviços e gestão profissional.

Do ponto de vista jurídico, é necessário um sólido regramento entre o proprietário e locatários, mediante a elaboração de um feixe de instrumentos específicos, considerando as peculiaridades de cada empreendimento.

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