Tema 1099 do STJ: o prazo prescricional para a restituição da comissão de corretagem em casos de inadimplemento da incorporadora

O mercado imobiliário brasileiro envolve múltiplos agentes e interesses, tornando suas relações
contratuais complexas e demandando normas claras para regular a intermediação dos negócios. Nesse
cenário, o corretor de imóveis exerce papel essencial, ao aproximar as partes e viabilizar a concretização de
contratos de promessa de compra e venda.
A comissão de corretagem, paga em contraprestação pelo serviço do corretor, tem sido objeto de
debates doutrinários e jurisprudenciais, especialmente em casos de rescisão do contrato de promessa de
compra e venda. O tema envolve a colisão de princípios como autonomia da vontade, boa-fé objetiva e função
social do contrato, bem como a análise do direito à remuneração do corretor diante de distratos motivados
por inadimplemento do adquirente ou da construtora.
O presente artigo propõe uma análise da natureza jurídica do contrato de corretagem no âmbito da
incorporação imobiliária, bem como da sua autonomia em relação ao contrato principal e dos efeitos da
resolução contratual sobre a comissão, considerando a utilidade do serviço prestado, os deveres do corretor e
a conduta das partes.
Nesse contexto, destaca-se a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema
1099, que definiu o prazo prescricional para a restituição da comissão de corretagem nos casos de rescisão do
contrato por culpa exclusiva da construtora, em razão do atraso na entrega do imóvel. A Corte Superior, ao
pacificar o entendimento, estabeleceu uma diferenciação clara entre esta situação e as hipóteses analisadas no Tema 938, que tratam de cláusulas abusivas. Com isso, ficou delimitado que os Temas 1099 e 938 possuem
naturezas distintas e, portanto, regras prescricionais próprias.

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No âmbito da aquisição de imóveis na planta, é recorrente a estipulação de cláusula contratual que
transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem. Esta prática, embora
reconhecida como válida pelo STJ, tem sido objeto de controvérsias quanto à legitimidade da cobrança em
determinadas hipóteses, especialmente quando o contrato de promessa de compra e venda é posteriormente
distratado. A controvérsia central, portanto, gira em torno dos requisitos necessários à constituição do direito
à remuneração do corretor e da validade da cláusula contratual que imputa tal encargo ao adquirente.
A comissão de corretagem é regulada pelos arts. 723 a 729 do Código Civil como uma atividade
profissional destinada à aproximação entre pessoas interessadas na celebração de negócios jurídicos. Nessa
lógica, o corretor atua como um agente que, mediante remuneração, facilita a convergência de vontades entre
as partes, criando condições para que o negócio se concretize 1 .
Nos termos do art. 725 do Código Civil, a remuneração do corretor é devida quando ele atinge o
resultado previsto no contrato. No contexto da intermediação imobiliária, entre adquirente e incorporadora,
entende-se que esse resultado útil se configura com a celebração da promessa de compra e venda,
independentemente da efetiva conclusão do negócio por meio de escritura ou da entrega do imóvel. Assim,
ainda que o negócio venha a ser desfeito por arrependimento posterior, o serviço de corretagem é, em regra,
considerado prestado.
Esse entendimento decorre da natureza da obrigação assumida pelo corretor, que a doutrina
majoritariamente classifica como obrigação de resultado. Persiste, no entanto, controvérsia quanto a definir
com precisão quando a atuação do corretor atinge um patamar útil e suficiente para justificar a remuneração. 2
Apesar disso, uma vez formalizado o contrato de promessa de compra e venda entre a incorporadora e o
adquirente, mesmo que o negócio jurídico não se perfectibilize posteriormente, a jurisprudência tende a
reconhecer a legitimidade da cobrança da comissão.
O direito à comissão, portanto, não se desfaz automaticamente com a rescisão do contrato principal,
pois decorre da efetiva aproximação das partes e da formação do vínculo obrigacional, ainda que
posteriormente venha a ser desfeito. Essa autonomia da comissão de corretagem em relação ao contrato
principal é fundamental não apenas para definir a obrigação quanto ao pagamento, mas também para
delimitar as consequências jurídicas da resolução contratual, inclusive no que diz respeito ao prazo
prescricional para requerer a restituição dos valores pagos.
Não obstante, a validade da cláusula que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento
da comissão de corretagem está condicionada ao cumprimento de requisitos formais e materiais. Em especial,
exige-se que a informação seja prestada de forma clara, prévia e destacada, assegurando a plena ciência das partes quanto aos encargos assumidos. A forma mais adequada de atender a essas exigências é a inclusão das
informações relativas à comissão de corretagem no quadro-resumo do contrato, uma vez que se trata de dado
basilar à compreensão acerca da conotação econômica do negócio jurídico. 3
Na prática do mercado imobiliário, a clareza nas cláusulas que estipulam a comissão de corretagem é
fundamental para evitar futuros litígios. Contratos que não destacam adequadamente os encargos ao
adquirente frequentemente resultam em ações judiciais, atrasando a conclusão de negócios e gerando
insegurança jurídica. Dessa forma, a transparência na informação sobre a corretagem não é apenas um
requisito formal, mas também instrumento de proteção para todas as partes envolvidas.
Tal entendimento foi consolidado no julgamento do REsp 1.599.511/SP 4 , em que o STJ reconheceu a
validade da cobrança da comissão de corretagem, desde que o comprador tenha sido previamente informado,
de forma clara e destacada, sobre a sua responsabilidade pelo pagamento. Por outro lado, a ausência dessa
informação pode comprometer a transparência contratual e ensejar a nulidade da respectiva cláusula e a
devolução dos valores pagos a título de comissão.
Diante desse cenário, a doutrina destaca a importância da observância de princípios como a boa-fé
objetiva, a transparência e a autonomia da vontade. Considera-se indispensável que as cláusulas contratuais
relativas à corretagem sejam redigidas de forma transparente e que estejam em destaque, como condição
para garantir a segurança jurídica e a estabilidade das relações negociais no âmbito do mercado imobiliário.
O reconhecimento do direito à comissão de corretagem pressupõe não apenas a efetiva prestação do
serviço de intermediação, mas também o cumprimento dos deveres de informação e a autonomia do contrato
de corretagem em relação ao contrato de promessa de compra e venda. Com base nessas premissas, passa-se
à análise dos efeitos da resolução contratual da promessa de compra e venda sobre o direito à comissão.

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Partindo da premissa de que a corretagem é autônoma em relação ao contrato principal, cumpre
examinar de que modo os efeitos de uma possível resolução do negócio repercutem sobre a obrigação de
pagar a comissão. Trata-se de um tema que envolve não apenas fundamentos contratuais, mas também
aspectos práticos e normativos relacionados à função desempenhada pelo intermediador do negócio.
A independência entre os contratos não afasta a necessidade de que o serviço de intermediação tenha
sido efetivo e prestado em conformidade com os deveres legais. Assim, mesmo que o contrato de promessa
de compra e venda firmado entre a incorporadora e o adquirente seja posteriormente resolvido, a
remuneração do corretor será mantida, se a sua atuação tenha contribuído para a realização do negócio,
promovendo a aproximação das partes e possibilitando a formalização do compromisso de compra e venda.

A doutrina reconhece que a comissão decorre do cumprimento da finalidade da intermediação, que é
a formação do vínculo obrigacional entre as partes, e não da conclusão definitiva do negócio. Essa
compreensão reflete-se também na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a qual tem reiterado que a
comissão é geralmente devida quando há a formalização da promessa de compra e venda e o serviço de
intermediação é prestado de forma eficaz e regular 5 . Nesse sentido, entende-se que a remuneração do
corretor está condicionada à efetiva concretização do objetivo da intermediação, ou seja, à aproximação bem-
sucedida entre as partes. Caso o trabalho do corretor se revele inútil, não há que se falar em pagamento de
comissão. 6
O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial n.º 1.266.937/MG 7 , ressaltou que o
corretor deve agir com diligência e fornecer informações relevantes às partes envolvidas, de modo a evitar a
celebração de contratos nulos ou anuláveis. Caso se constate omissão ou negligência em relação aos seus
deveres, o profissional poderá ser responsabilizado por eventuais prejuízos causados. Assim, a comissão é
devida quando o corretor cumpre suas obrigações e há a formalização da promessa de compra e venda, sendo
que o desfazimento posterior do contrato, desde que desvinculado de falha na intermediação, não afeta o
direito à remuneração.
Já nos casos em que a rescisão do contrato decorre de conduta imputável ao corretor, como a omissão
de informações essenciais, negligência na apuração da regularidade documental ou ausência de suporte ao
comprador, deveres elencados nos arts. 723 a 729 do Código Civil, admite-se a restituição da comissão de
corretagem, pois se trata de claro inadimplemento contratual por parte do intermediador. 8 Também é legítima
a devolução da quantia quando o negócio é desfeito sem que o comprador tenha obtido qualquer vantagem
concreta com a intermediação 9 .
Na seara normativa, a Lei nº 13.786/18, que introduziu alterações na Lei nº 4.591/64, prevê
consequências distintas conforme a parte que dá causa à resolução do contrato. Quando a construtora é
responsável pelo distrato, a lei assegura ao adquirente a restituição integral dos valores pagos, em regra
incluindo a comissão de corretagem. Por outro lado, quando a resolução decorre do inadimplemento ou por
iniciativa do adquirente, admite-se a retenção da comissão de corretagem, sendo devida apenas devolução
total ou parcial das quantias pagas pelo imóvel, conforme pactuado no contrato principal.
Diante dessas variáveis, a análise do direito à comissão quando da resolução do contrato, exige
avaliação cuidadosa das circunstâncias do caso concreto, especialmente quanto à conduta do corretor, das
partes envolvidas no negócio imobiliário, bem como quanto à origem da resolução contratual e ao estágio da
negociação.
Dentro desse contexto, surge ainda uma questão de ordem prática e recorrente, que diz respeito ao
prazo que os adquirentes possuem para buscar judicialmente a restituição desses valores, especialmente nos
casos em que o distrato ocorre por fato imputável à construtora. Essa questão foi recentemente pacificada
pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1099, em sede de recursos repetitivos, o que, conforme veremos na análise realizada a seguir, uniformizou a jurisprudência quanto ao prazo prescricional
aplicável.

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Recentemente, em 13 de agosto de 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou
entendimento decisivo sobre o prazo prescricional aplicável à restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem quando ocorre a resolução do contrato por culpa exclusiva da incorporadora, em
razão de atraso na entrega do imóvel. A definição ocorreu no julgamento do Tema 1099, afetado ao rito dos
recursos repetitivos, promovendo importante pacificação jurídica.
A controvérsia teve origem no Recurso Especial nº 1.897.867, proveniente do Tribunal de Justiça do
Estado do Ceará (TJCE), que tratava especificamente do prazo prescricional para a restituição da comissão de
corretagem quando o contrato é rescindido por inadimplemento da construtora.
Durante o julgamento, a Corte distinguiu explicitamente o Tema 1099 da tese consolidada no Tema
938, que trata da abusividade da cláusula contratual que transfere ao consumidor o ônus de pagar a comissão
de corretagem. O Tema 938 do STJ fixou o prazo prescricional em 3 (três) anos, nas hipóteses envolvendo
enriquecimento sem causa decorrente de cláusula contratual abusiva. Em contrapartida, o Tema 1099 refere-
se à restituição motivada pela culpa da construtora na entrega tardia do imóvel, justificando a aplicação do
prazo geral decenal, previsto no art. 205 do Código Civil.
Por unanimidade, a 2ª seção do STJ firmou a seguinte tese no Tema 1099:

Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a
título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a
incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de
atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver
ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.

Esta decisão trouxe impacto direto tanto para consumidores quanto para construtoras, uniformizando
a interpretação em torno de uma questão que gerava intensa divergência jurisprudencial. Assim, o Tema 938 e
o Tema 1099 do STJ passaram a tratar de cenários distintos e bem delimitados, conforme ilustrado no quadro
comparativo abaixo:

Durante o julgamento do Tema 1099, a 2ª Seção do STJ observou que a jurisprudência oscilava entre
aplicar o prazo trienal e o decenal. No seu voto, o Ministro Relator Humberto Martins, destacou que a
restituição da comissão de corretagem, em casos como o do Tema 1099, decorre de um inadimplemento
contratual. Portanto, com o encerramento da relação obrigacional é que surge a relação de liquidação, na qual
serão tratados os direitos dos credores e dos devedores à restituição das parcelas pagas e o direito do credor à
indenização por perdas e danos. A resolução contratual, portanto, não gera um novo contrato, mas inaugura
uma relação jurídica que impõe às partes a obrigação de retornar ao status quo ante, complementada pela
reparação de prejuízos eventualmente sofridos. 10
Por outro lado, no Tema 938, o STJ analisou casos sob a ótica dos consumidores que buscam a
restituição dos valores pagos pela comissão de corretagem por considerarem abusiva a cláusula contratual
que transfere a eles a responsabilidade pelo pagamento. Nesses casos, a Corte entendeu que o direito de
restituição está baseado no enriquecimento sem causa, aplicando-se o prazo prescricional de três anos,
previsto no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil.
Esse novo entendimento, adotado no Tema 1099, vem amparado por evoluções doutrinárias,
jurisprudenciais e legislativas. A Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018), por exemplo, já havia estabelecido
parâmetros objetivos para rescisões contratuais nos compromissos de compra e venda de imóveis,
assegurando critérios transparentes para o desfazimento do negócio. Ainda assim, permaneciam dúvidas
sobre qual prazo prescricional era aplicável para a restituição dos valores pagos à título de comissão de
corretagem, quando a rescisão decorre por culpa da construtora, em razão do atraso de obra, questão que
agora está definitivamente pacificada.
Do ponto de vista prático, a adoção do prazo decenal no Tema 1099, confere maior previsibilidade e
segurança jurídica ao mercado imobiliário. Para os adquirentes, amplia-se consideravelmente o período para
postular a restituição dos valores pagos à título de comissão de corretagem, nas situações de atraso na
entrega das obras. Por outro lado, para as construtoras, impõe-se maior atenção contratual e administrativa,
pois a possibilidade do ajuizamento de demandas relacionadas à restituição da comissão de corretagem se estende por uma década, o que impõe maior rigor na gestão contratual e no cumprimento dos prazos de
entrega do empreendimento.
Além disso, o posicionamento do STJ reforça a importância de as incorporadoras manterem registros
claros dos cronogramas de obra e notificações formais aos adquirentes, sob pena de ficarem expostas a ações
de devolução de valores por um período significativamente mais longo, o que reforça, por si só, a necessidade
de uma atuação preventiva e de um controle mais rigoroso das relações contratuais, a fim de reduzir riscos
jurídicos e financeiros decorrentes de eventuais litígios.
Em um panorama mais amplo, a decisão do STJ no Tema 1099 representa um momento importante
para o setor, pois esclarece, com amparo jurisdicional, as responsabilidades e os prazos reais envolvidos nas
rescisões contratuais por atraso na entrega de obra. Isso proporciona um marco normativo sólido para o setor
imobiliário, que deverá influenciar práticas negociais, políticas de compliance e gestão de risco pelas
construtoras, assim como oferece maior segurança jurídica aos consumidores.

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Como visto, existem diversas discussões complexas que envolvem o tema da comissão de corretagem
no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta. Ao compreendermos que a
remuneração dos corretores de imóveis decorre da utilidade do serviço prestado e não se desfaz
automaticamente com a resolução do negócio, fica evidente a autonomia do contrato de corretagem em
relação ao contrato principal.
No que concerne aos efeitos da resolução contratual sobre a comissão de corretagem, foi possível
concluir que devem ser analisados à luz da boa-fé objetiva, da diligência do corretor e da origem da rescisão.
Nessa perspectiva, a jurisprudência majoritária tem admitido a manutenção da remuneração do corretor
quando a intermediação do negócio cumpriu seu objetivo útil, ressalvando, entretanto, as hipóteses em que
falhas de conduta ou omissão de informações tornem legítima a restituição dos valores.
Como vimos, recentemente, no Tema 1099, o STJ firmou entendimento pelo prazo prescricional
decenal no tocante à restituição dos valores pagos à título de comissão de corretagem nos casos de resolução
contratual por culpa atribuída exclusivamente à construtora, em razão do atraso na entrega do imóvel. Ao
firmar o prazo decenal, o STJ diferenciou esta hipótese daquela tratada no Tema 938, o que, para além de
trazer uniformidade jurisprudencial, certamente contribuirá para uma maior previsibilidade nas relações
jurídicas do setor imobiliário.