Uma análise acerca do licenciamento ambiental de empreendimentos imobiliários em Curitiba

A proteção ao meio ambiente é uma preocupação mundial, um dos temas mais sensíveis no mundo contemporâneo e que deve ser observada em nosso país, tanto pela União, quanto pelos Estados e Municípios. Neste contexto, merecem atenção os empreendimentos imobiliários, na medida em que trazem inequívocas repercussões no meio ambiente e impactos ambientais.

Desde a Constituição Federal de 1988 está definido no art. 23, I, que é de competência de todos os entes federativos (União, Estados e Municípios) proteger o meio ambiente. Em especial, no Capítulo VI da Constituição, dedicado exclusivamente ao “Meio Ambiente”, o art. 225, consagra o princípio de que “todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações”.

A partir da entrada em vigor do Estatuto das Cidades (Lei nº 10.257/2001) ganhou destaque a competência municipal para o regramento local de proteção e preservação ao meio ambiente. Quando se trata da atividade de incorporação imobiliária e, por conseguinte, da construção de empreendimentos, é necessária a aprovação de um projeto pelo órgão competente e o subsequente registro da incorporação imobiliária na matrícula do imóvel, para que o incorporador possa comercializar com terceiros as unidades na planta.

Considerando a Lei nº 4.591/1964, que rege a atividade da incorporação imobiliária, verifica-se que o licenciamento ambiental não está expressamente previsto no rol de documentos previsto no art. 32, a serem arquivados no Registro de Imóveis. No entanto, para fins de aprovação dos projetos de empreendimentos imobiliários, deve-se obedecer ao regramento municipal (Plano Diretor, Código de Obras etc.) nos quais, em certos casos, pode haver a previsão da exigência de prévio licenciamento ambiental.

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Mesmo antes da entrada em vigor da Constituição Federal de 1988, já existia no Brasil a “Política Nacional do Meio Ambiente”, regulada pela Lei nº 6.938/81, por meio da qual foram regrados o SISNAMA e o CONAMA, com a estipulação de alguns instrumentos como o licenciamento ambiental (art. 9, IV).

A Constituição Federal, por meio do art. 225 consagrou o princípio da proteção ambiental. Uma das formas para que este desiderato seja alcançado é o estabelecimento de regras para o licenciamento de obras ou atividades potencialmente causadoras de significativa degradação do meio ambiente, inclusive podendo exigir um estudo de impacto ambiental.

O incorporador deverá atender a este princípio constitucional de proteção ao meio ambiente no processo da aprovação do projeto de seu empreendimento até o registro da incorporação imobiliária. Ao respeitar a normativa ambiental, espera-se que o projeto cumpra os requisitos especificados e o empreendimento possa ser desenvolvido regularmente.

Outrossim, com a promulgação do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), foram determinadas as diretrizes norteadoras da política urbana no âmbito dos Municípios, entre elas, a prevista no art. 2º, XII: “proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído”.

Em regra, é de competência dos Municípios legislar sobre assuntos de interesse local, de modo complementar à legislação federal e à estadual no que couber. Em harmonia com a legislação federal e estadual, cabe aos Municípios legislar também sobre a proteção ambiental, seja em relação ao meio ambiente urbano natural, seja em relação ao construído. Por esta razão, quando não for o caso de licenciamento ambiental estadual, nas hipóteses previstas no art. 5º da Resolução do CONAMA nº 237/1997, será do Município a competência para a realização do licenciamento.

O licenciamento ambiental é um instrumento de gestão que visa o desenvolvimento sustentável, sendo ele exigido quando se tratar de atividades e empreendimentos que se utilizam de recursos ambientais potencial ou efetivamente poluidores ou que, sob qualquer forma, possam causar degradação ambiental. Neste artigo, propomos um questionamento sobre quais empreendimentos imobiliários dependem de prévio licenciamento ambiental e quais são os critérios para esta exigência.

As principais legislações que estabelecem o regramento para o licenciamento ambiental são a Resolução do CONAMA (Conselho Nacional do Meio Ambiente) nº 237/1997 e a Lei Complementar nº 140/2011. Recentemente, em 08 de agosto de 2025, foi sancionada a Lei nº 15.190/2025, também denominada “Marco Legal do Licenciamento Ambiental”, que entra em vigor em 180 dias da sua publicação oficial.

Estas legislações trazem em seu texto a definição de “licenciamento ambiental” enquanto instrumento de proteção ambiental para auxiliar a gestão ambiental do ente competente.

Encontra-se na Resolução do CONAMA nº 237/1997, em seu art. 1º, I, a seguinte definição de licenciamento ambiental: “procedimento administrativo pelo qual o órgão ambiental competente licencia a localização, instalação, ampliação e a operação de empreendimentos e atividades utilizadoras de recursos ambientais, consideradas efetiva ou potencialmente poluidoras ou daquelas que, sob qualquer forma, possam causar degradação ambiental, considerando as disposições legais e regulamentares e as normas técnicas aplicáveis ao caso”.

Já a Lei Complementar nº 140/2011 trouxe definição mais enxuta sobre o licenciamento ambiental, em seu art. 2º, I: “o procedimento administrativo destinado a licenciar atividades ou empreendimentos utilizadores de recursos ambientais, efetiva ou potencialmente poluidores ou capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental”.

Na recentemente sancionada Lei nº 15.190/2025 (Marco Legal do Licenciamento Ambiental), encontramos em seu art. 3, I, a seguinte definição, que praticamente repete a da Lei Complementar nº 140/2011: “licenciamento ambiental: processo administrativo destinado a licenciar atividade ou empreendimento utilizador de recursos ambientais, efetiva ou potencialmente poluidor ou capaz, sob qualquer forma, de causar degradação do meio ambiente”.

Nas palavras de Édis Milaré, o licenciamento ambiental é definido como sendo “uma ação típica e indelegável do Poder Executivo, constitui um importante instrumento de gestão do meio ambiente, por meio da qual a Administração Pública procura exercer o devido controle sobre as atividades humanas que interferem nas condições ambientais, de forma a compatibilizar o desenvolvimento econômico com a preservação do equilíbrio ecológico”¹. No entendimento da maioria da doutrina o licenciamento ambiental é um ato administrativo vinculado-discricionário, ou seja, pode conter elementos de vinculatividade quanto ao conteúdo ou quanto aos meios e discricionariedade quanto aos fins ou quanto aos meios².

No âmbito dos empreendimentos imobiliários, considerando a relação entre o potencial poluidor/degradador, o seu porte e localização, de um lado, e as normativas do órgão licenciador, de outro, o licenciamento ambiental pode resultar na necessidade de diversas licenças. De acordo com o art. 5º da Lei nº 15.190/2025, o licenciamento ambiental pode resultar nos seguintes tipos de licença: I – Licença Prévia (LP); II – Licença de Instalação (LI); III – Licença de Operação (LO); IV – Licença Ambiental Única (LAU); V – Licença por Adesão e Compromisso (LAC); VI – Licença de Operação Corretiva (LOC); VII – Licença Ambiental Especial (LAE).

Ainda, conforme o art. 18 da Lei nº 15.190/2025, o licenciamento ambiental pode ocorrer: I – pelo procedimento ordinário, na modalidade trifásica; II – pelo procedimento simplificado, nas modalidades: a) bifásica; b) fase única; ou c) por adesão e compromisso; III – pelo procedimento corretivo; IV – pelo procedimento especial para atividades ou empreendimentos estratégicos.

O chamado procedimento ordinário, mais comum, é constituído por três licenças (daí a denominação “modalidade trifásica”). São elas, de acordo com o art. 2º, incisos XXIX a XXXI, da Lei nº 15.190/2025:

. Licença Prévia (LP): licença que atesta, na fase de planejamento, a viabilidade ambiental de atividade ou de empreendimento quanto à sua concepção e localização, e estabelece requisitos e condicionantes ambientais.
. Licença de Instalação (LI): licença que permite a instalação de atividade ou de empreendimento, aprova os planos, os programas e os projetos de prevenção, de mitigação ou de compensação dos impactos ambientais negativos e estabelece condicionantes ambientais.
. Licença de Operação (LO): licença que permite a operação de atividade ou de empreendimento, aprova as ações de controle e monitoramento ambiental e estabelece condicionantes ambientais para a operação e, quando necessário, para a sua desativação.

Quando se trata de licenciamento ambiental ordinário, segundo o art. 19 da Lei nº 15.190/2025, a modalidade trifásica envolve a emissão sequencial de LP, de LI e de LO.

Também podemos referir que os instrumentos ambientais, isto é, o EIA (Estudo de Impacto Ambiental) e o respectivo RIMA (Relatório de Impacto Ambiental) podem ser exigidos no licenciamento ambiental de empreendimentos imobiliários, a depender do grau de potencialidade de degradação ambiental, sendo documento instrutório para a emissão das licenças. No entanto, conforme o art. 18, §4º, da Lei nº 15.190/2025, “não será exigido EIA/Rima quando a autoridade licenciadora considerar que a atividade ou o empreendimento não é potencialmente causador de significativa degradação do meio ambiente”.

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No Estado do Paraná, foi criado o Instituto Água e Terra, com o objetivo de proteger, preservar, conservar, controlar, fiscalizar e recuperar o patrimônio ambiental do Estado. Pela Instrução Normativa nº 21 (25 de abril de 2025) deste órgão são estabelecidos “definições, critérios, diretrizes e procedimentos para o licenciamento ambiental de empreendimentos imobiliários localizados em área urbana no território paranaense”, em obediência à legislação estadual.

De acordo com o art. 2º desta Instrução Normativa, são considerados empreendimentos imobiliários: (I) o parcelamento do solo urbano, que poderá ser feito mediante loteamento, condomínio de lotes ou desmembramento; (II) os condomínios para fins habitacionais, industriais ou comerciais; (III) a construção de barracões; e (IV) os parques urbanos.

Conforme o art. 6º da Instrução Normativa nº 21/2025, “para os efeitos desta Resolução, o porte de empreendimentos imobiliários será definido considerando área construída, investimento total e número de empregados, conforme o estabelecido na Lei Estadual nº 10.233, de 28 de dezembro de 1992, conforme tabela no Anexo I”. A definição do porte do imóvel é essencial para que se defina a necessidade e o enquadramento do licenciamento ambiental. De acordo com o art. 8º da Instrução Normativa nº 21/2025, os empreendimentos imobiliários serão licenciados de acordo com a sua finalidade, características da obra, localização do imóvel e outros aspectos de relevância socioambiental, conforme Tabela de enquadramento (Anexo I).

No Estado do Paraná, de acordo com os arts. 49 e 50 da Instrução Normativa nº 21/2025, há uma proteção especial das Unidades de Conservação Estadual e das Áreas de Proteção de Manancial (fontes naturais de água, seja ela superficial ou subterrânea, utilizada para abastecimento público, uso doméstico ou atividades econômicas). Nestes casos, o procedimento de licenciamento será submetido, respectivamente, à análise da Diretoria de Patrimônio Natural do IAT ou à análise da Diretoria de Saneamento e Recursos Hídricos do IAT. Ademais, o art. 51 da Instrução Normativa nº 21/2025 prevê que a implantação de loteamentos e condomínios em um raio de 500 metros de fontes geradoras de emissões atmosféricas, já licenciadas pelo órgão ambiental, tais como ETE, beneficiamento de grãos, graxarias, entre outras, “poderá estar sujeita a condições adicionais para sua execução”.

Em Curitiba, no que se refere a empreendimentos imobiliários, encontra-se no art. 116 da Lei Municipal nº 15.852/2021 a seguinte disposição: “no caso de loteamento, condomínio, conjunto residencial, parcelamento do solo ou qualquer outra forma de incentivo à aglomeração de casas ou estabelecimentos, somente serão licenciados, se comprovada à existência de redes de esgoto sanitário e de estação de tratamento com capacidade para o atendimento das necessidades de esgotamento sanitário a serem criadas pela futura ocupação ou, no caso de inexistência de rede, mediante aprovação do sistema alternativo de esgoto”.

O Decreto Municipal nº 340/2022 atualizou o sistema ambiental no Município de Curitiba, regulamentando as atribuições do órgão ambiental municipal para o licenciamento ambiental de empreendimentos e atividades de impacto ambiental local consideradas efetiva ou potencialmente poluidoras e capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental.

Para o caso dos empreendimentos imobiliários, conforme prevê o art. 3º do Decreto Municipal nº 340/2022, para fins de exigência do licenciamento, deve ser considerada a localização e a natureza dos empreendimentos que “(I) produzam efeitos sobre o solo, o subsolo, a flora e a fauna, os recursos hídricos e suas APPs, o entorno de Unidades de Conservação – UCs, as Áreas de Proteção Ambiental – APAs, as Áreas de Interesse Paisagístico e Ambiental, o Setor de Saneamento Ambiental – SESA e Fundos de Vale; (II) exijam sistemas especiais de abastecimento de água e coleta, tratamento e disposição final de efluentes líquidos; (III) demandem grande movimentação de terra, seja para aterro ou retirada de material; (IV) gerem emissões atmosféricas ou sonoras; (V) utilizem de recursos ambientais e/ou por sua atividade, possam apresentar potencial ou efetivo impacto ambiental; e, (VI) possuam geração, manuseio, manipulação, armazenamento, distribuição e comercialização de substâncias que, por suas características, possam comportar riscos para a vida em todas as suas formas, qualidade de vida e o meio ambiente”.

Complementando, o art. 5º do Decreto Municipal nº 340/2022 de Curitiba dispõe que “na análise de projetos de ocupação, uso e parcelamento do solo, a Secretaria Municipal do Meio Ambiente – SMMA, deve manifestar-se em relação aos aspectos de proteção do solo, da fauna, da cobertura vegetal e das águas superficiais, subterrâneas, fluentes, emergentes e reservadas, sempre que os projetos: (I) tenham interferência sobre reservas de áreas verdes e proteção de interesses paisagísticos e ecológicos; (II) exijam sistemas especiais de abastecimento de água e coleta, tratamento e disposição final de esgoto e resíduos sólidos; (III) apresentem problemas relacionados à viabilidade geotécnica”.

Feitas estas considerações, vale ressaltar que outros empreendimentos que não necessitem de licenciamento ambiental estarão obrigados apenas ao licenciamento urbanístico do Município. Neste caso, trata-se de ato vinculativo, ou seja, cumpridas as obrigações e exigências previstas em lei, o Município deve outorgar a licença para a construção, sem qualquer discricionariedade, mas não eximindo o incorporador das exigências legais quanto à preservação do meio ambiente.

Deve-se atentar que em muitos empreendimentos caberá ao incorporador buscar junto ao órgão ambiental competente uma declaração de “dispensa” ou “inexigibilidade” de licenciamento ambiental para a atividade planejada, o que se dá em caso de empreendimentos de insignificante potencial poluidor/degradador do meio ambiente. Com isto, o incorporador ficará resguardado em caso de eventual autuação, respeitadas as legislações dos órgãos competentes. Conforme a legislação ambiental, não estarão sujeitos a licenciamento ambiental os empreendimentos que não sejam considerados como utilizadores de recursos ambientais, que não sejam efetiva ou potencialmente poluidores, bem como os incapazes, sob qualquer forma, de causar degradação ao meio ambiente.

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A incorporação imobiliária, de acordo com o art. 28, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64, é “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Esta atividade deve ser necessariamente exercida pelo incorporador, que também, pela definição legal, no art. 29 da referida Lei é “a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.

Na lição de Caio Mário da Silva Pereira³, ao incorporador a lei impõe uma série de deveres e de responsabilidades, em todas as fases da incorporação, e o primeiro dever do incorporador é arquivar um Memorial de Incorporação no Registro de Imóveis do local do terreno no qual implantará a edificação, composto de um conjunto de documentos que, de uma parte, o identifiquem como responsável pelo negócio e o habilitem a exercer a atividade de comercialização das frações ideais do terreno vinculado ao negócio da construção do futuro conjunto imobiliário⁴ e, de outra parte, descrevam e caracterizem o empreendimento planejado, conforme determinado no art. 32, da Lei nº 4.591/64.

Assim, o registro do Memorial de Incorporação e, com isto, a habilitação para o incorporador comercializar as unidades autônomas do empreendimento conferem segurança jurídica a todos os envolvidos no negócio da incorporação.

Dentre a documentação que é obrigatória para o registro do cartório de Registro de Imóveis, destacamos a previsão constante na alínea “d” do art. 32 da Lei 4.591/64, com redação dada pela Lei 14.382/2022: “o projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes”.

No caso de um empreendimento que precisou de licenciamento ambiental para ser aprovado pelas autoridades competentes, esta documentação precisa ser registrada no Registro de Imóveis? Serve ela apenas para a aprovação junto ao Município ou os adquirentes e aqueles com interesse no empreendimento também devem ter acesso a esta documentação?

É importante ressaltar que o registro imobiliário é regido pelo princípio da publicidade, o qual assegura que todos tenham acesso e possam ter conhecimento da existência dos documentos arquivados e registrados relacionados a bens e pessoas.

Os empreendimentos imobiliários para os quais é exigido o licenciamento ambiental submetem-se a este procedimento prévio à aprovação do projeto de construção do empreendimento. Neste sentido, nos casos em que o empreendimento foi considerado de possível potencial poluidor ou relacionado à degradação ao meio ambiente (em especial, pelo seu porte, por estar no entorno de áreas de proteção e de interesse ambiental, ou, ainda, por demandar obras de grande porte), o órgão competente para sua aprovação não irá analisá-lo se não for comprovado que ele foi devidamente licenciado em ato anterior e que foram devidamente emitidas as licenças necessárias.

Segundo o estudo que fizemos acerca do licenciamento ambiental em Curitiba, verificamos que, para muitos empreendimentos imobiliários, não há necessidade de prévio licenciamento ambiental (sempre aqueles que não são potencial ou efetivamente poluidores, ou incapazes de causar degradação ao meio ambiente). Isto é confirmado quando há a aprovação do projeto de construção, depois de verificado pela autoridade competente. Tal informação deverá ser levada ao conferente que analisar a documentação referente ao projeto de construção aprovado.

A partir de uma pesquisa realizada junto aos registradores dos Cartórios de Registro de Imóveis de Curitiba, chegamos à conclusão de que não há exigência expressa de apresentação do licenciamento ambiental para o registro da incorporação e sim do projeto de construção aprovado, sempre considerando que para a aprovação do projeto urbanístico, o órgão competente já terá analisado o prévio licenciamento, conforme as exigências legais, ou a sua dispensa, também através de emissão de uma declaração formal, e tal informação constará do Alvará de Construção.

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A questão ambiental e a proteção ao meio ambiente são temas sensíveis, cujo enquadramento se dá nos âmbitos das legislações federal, estadual e municipal.

No tocante à necessidade de obtenção do licenciamento ambiental de empreendimentos imobiliários na cidade de Curitiba, caberá uma prévia análise por parte do incorporador, considerando a sua responsabilidade no cumprimento das normas ambientais.

Buscamos neste artigo apresentar alguns esclarecimentos sobre o licenciamento ambiental para empreendimentos imobiliários à luz da Lei nº 15.190/2025 (Marco Legal do Licenciamento Ambiental). Considerando a Instrução Normativa nº 21/2025 do Instituto Água e Terra, do Paraná, e a legislação municipal de Curitiba, analisamos os casos em que se faz necessário o licenciamento ambiental e quando se pode obter a sua dispensa ou inexigibilidade.

Por fim, no âmbito registral, concluímos não haver exigência expressa da apresentação do licenciamento ambiental para o registro da incorporação, mas do projeto de construção aprovado, já contemplando o devido licenciamento, quando for o caso.

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