Uma análise sobre a incidência do Stay Period nas ações de despejo por falta de pagamento segundo o recente posicionamento do STJ

O grande número de conflitos envolvendo relações locatícias tem impulsionado o debate sobre medidas que equilibrem os direitos do locador e as garantias fundamentais do locatário, especialmente no contexto das ações de despejo por falta de pagamento.

Neste contexto, situações que envolvem a recuperação judicial da empresa locatária exigem um cuidado especial. Debate-se, por exemplo, a incidência, para fins protetivos da locatária, do Stay Period¹, previsto no art. 6º, §4, da Lei nº 11.101/2005 – Lei de Recuperação de Empresas e Falências (LREF) –, alterado pela Lei nº 14.112/2020. O Stay Period é um efeito decorrente da decretação da recuperação judicial, que impõe a suspensão de ações e execuções contra a recuperanda, por 180 dias, prorrogáveis por igual período, permitindo que ela negocie com seus credores e se reorganize financeiramente.

A questão que o artigo examina é se o Stay Period produz efeitos inclusive para a recuperanda enquanto locatária do imóvel onde desenvolve a sua atividade empresarial, nos casos em que o proprietário pretende reavê-lo por meio de ação de despejo.

Recentemente, o julgamento do REsp nº 2.171.089 definiu as balizas para a interpretação dessa questão e consolidou entendimento sobre o tema, trazendo notáveis consequências para o mercado imobiliário e empresarial. Nesse sentido, propõe-se um estudo sobre o Stay Period tomando como um marco interpretativo esta recente decisão. Ainda, enfatiza-se a relevância de avaliação concreta em cada caso, especialmente quanto à essencialidade do imóvel locado para a continuidade da atividade empresarial da locatária durante o Stay Period.

---

O despejo é a medida judicial legalmente prevista em benefício do proprietário do imóvel, conforme as hipóteses do art. 59 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), incluindo o término do contrato, uso indevido do imóvel, a necessidade de reparos urgentes, o descumprimento de outras cláusulas contratuais e, o mais comumente, a falta de pagamento dos valores locatícios pelo inquilino.

A pontual satisfação dos aluguéis é essencial para o equilíbrio do contrato locatício, tanto é assim que o legislador conferiu tratamento específico para a ação de despejo que tenha por causa de pedir a falta de pagamento². Nesse sentido, entre as providências que podem ser tomadas pelo proprietário do imóvel, em caso de inadimplência dos aluguéis, está o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento – com ou sem pedido liminar – nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91, a qual poderá ser cumulada com a cobrança dos valores não pagos, de acordo com o art. 62 da mesma Lei.

Caso a empresa locatária seja empresa recuperanda, e se pretenda conferir celeridade ao processo, na hipótese de não haver garantia prevista no contrato de locação (fiança), poderá ser ajuizada ação de despejo por falta de pagamento com pedido liminar de desocupação do imóvel, nos termos do art. 59, §1º, IX da Lei nº 8.245/91, sem cumulação com pedido de cobrança dos aluguéis inadimplidos – que estaria sujeita aos efeitos da recuperação judicial do locatário, na forma do art. 6º, II, da Lei nº 11.101/2005.

Por outro lado, a locatária em recuperação judicial – considerando o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o direito de reorganização da recuperanda, de acordo com o art. 47 da Lei nº 11.101/2005, se sobrepõe ao direito de propriedade –, poderá demonstrar a imprescindibilidade do imóvel locado ao desenvolvimento da atividade econômica, requerendo, nos autos da recuperação judicial, a sua declaração de essencialidade e a suspensão a ação de despejo.³

Diante das tensões sociais e econômicas que envolvem o despejo de inquilinos, sobretudo em contextos de vulnerabilidade, surge o debate sobre os efeitos do Stay Period para suspensão temporária da execução da ordem de despejo, como mecanismo de proteção transitória à empresa locatária em recuperação judicial.

Nesse cenário, o instituto do Stay Period, também conhecido como um “período de blindagem patrimonial” do locatário em recuperação judicial, acarreta incansáveis debates jurídicos acerca de sua correta aplicação, mormente, em virtude da colisão de interesses do locador e locatário.

Do ponto de vista teórico, no âmbito das relações locatícias, busca-se o equilíbrio entre, de um lado, o direito de propriedade do locador, e, de outro, a proteção ao locatário, em especial, quando se trata de empresa em recuperação judicial, onde se pode suscitar o princípio da preservação da atividade empresarial.

Com efeito, a suspensão das ações e execuções contra o devedor, prevista no art. 6º, § 4º, da Lei nº 11.101/2005, visa garantir um ambiente de estabilidade para a superação da crise econômico-financeira e a continuidade das atividades empresariais, sendo o Stay Period um reflexo da efetividade da função social da empresa e da proteção aos interesses dos credores e trabalhadores. Além disso, ao adiar a desocupação compulsória, tal instituto permite que o locatário organize sua saída de forma minimamente segura, com favorecimento à resolução consensual do conflito.

Em contrapartida, não se pode esquecer da natureza possessória da ação de despejo por inadimplemento sem a cumulação com pedido de cobrança de aluguéis, uma vez que a causa tem em vista, essencialmente, a retomada do imóvel ante o descumprimento do pacto locatício. Nesse sentido, a demanda não configura meio de satisfação de crédito, o que, em tese, afastaria a sua submissão à suspensão legal.

Diante desta questão, é indispensável observar o equilíbrio contratual da locação celebrada com empresa que entra em recuperação judicial, devendo o locatário em dificuldade econômico-financeira ter a oportunidade de se soerguer para preservar a manutenção da fonte produtora, do emprego dos trabalhadores e dos interesses dos credores. No entanto, tal proteção não pode ser ilimitada e ultrapassar incondicionalmente os direitos do proprietário de imóvel locado à recuperanda.

Sob este enfoque, a incidência do Stay Period em ações de despejo levanta preocupações quanto à limitação do exercício pleno do direito de propriedade. O atraso na execução da ordem de desocupação representa uma restrição ao proprietário, que permanece impedido de usar, dispor ou fruir economicamente de seu bem. Do ponto de vista do proprietário locador, se essa limitação não estiver criteriosamente regulada, a suspensão do contrato locatício pode gerar insegurança jurídica, afastar investimentos e comprometer o equilíbrio contratual.

Dessa maneira, questiona-se se o Stay Period, nas ações de despejo de empresa locatária em recuperação judicial, é cabível. Nesta primeira aproximação ao tema, portanto, fica claro que a solução mais adequada, a partir de uma análise de cada caso, repousa na ponderação frente aos princípios da propriedade e da preservação da empresa, assegurando que o processo recuperacional não se converta em instrumento de violação de direitos nem de perpetuação de desequilíbrios contratuais. Vejamos como o STJ se posicionou recentemente frente a esta questão.

---

No julgamento do Recurso Especial nº 2.171.089⁴, a 3ª Turma do STJ decidiu, por unanimidade, que as ações de despejo por inadimplemento não se suspendem automaticamente com o deferimento do processamento da recuperação judicial da locatária.

No caso em exame, o argumento central da recorrente, empresa devedora, consistia em estender os efeitos suspensivos da recuperação judicial para abarcar a ação de despejo, de modo a impedir a retomada do imóvel pelo locador enquanto pendente o processo de reorganização empresarial.

O Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva destacou que o Stay Period tem como objetivo preservar o patrimônio da empresa devedora para viabilizar a apresentação e aprovação do plano de recuperação; não obstante, como o imóvel locado não integra o patrimônio da recuperanda, a retomada do imóvel por meio de ação de despejo não configura ato constritivo e não está sujeita à suspensão prevista na LREF.

A decisão que afastou o pedido de suspensão da ação de despejo apoiou-se em três fundamentos centrais:

• Distinção entre medidas de cobrança e ações possessórias: o Stay Period da LREF atinge apenas atos de constrição patrimonial, não alcançando ações de despejo, que possuem natureza possessória e se vinculam a obrigações contratuais próprias.
• Autonomia da Lei do Inquilinato: a especialidade da legislação locatícia impede que se invoquem genericamente dispositivos da LREF para afastar a aplicação direta da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
• Preservação da segurança jurídica e do direito do locador: a suspensão indiscriminada das ações de despejo comprometeria a previsibilidade dos contratos e o direito fundamental de propriedade.

Dessa maneira, a 3ª Turma do STJ firmou o entendimento de que, em regra, o Stay Period não suspende a exigibilidade dos aluguéis vencidos após o pedido de recuperação judicial, tampouco impede o prosseguimento da ação de despejo por falta de pagamento desses aluguéis. Com isso, a Corte estabeleceu, categoricamente, que a recuperação judicial não pode servir como anteparo para o inadimplemento de obrigações contratuais.

Em outras palavras, a decisão fundamenta-se em princípios centrais da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), da Lei nº 11.101/2005 (Lei de Recuperação Judicial e Falências – LREF) e do Código de Processo Civil. De acordo com o julgamento, a ação de despejo por inadimplemento de aluguéis não se enquadra nas hipóteses de suspensão previstas no art. 6º da LREF, uma vez que o imóvel locado pertence ao locador e não integra o patrimônio da empresa em recuperação. Dessa forma, o contrato de locação confere apenas a posse direta, temporária e derivada ao devedor.

Com isso, o STJ adota postura de equilíbrio entre a proteção da empresa em recuperação e os direitos do locador, isto é, a aplicação de critérios juridicamente fundamentados e objetivos, demonstrando resistência a uma ampliação genérica do Stay Period sem previsão legislativa clara ou elementos fáticos que justifiquem sua aplicação excepcional.

Em consonância ao entendimento da Corte Superior, os Tribunais vêm posicionando-se favoravelmente ao prosseguimento das ações de despejo por falta de pagamento⁵. Exemplo disso são as recentes decisões do TJRS, dando destaque à necessidade de comprovação robusta da essencialidade do imóvel ao desenvolvimento da atividade econômica da locatária em recuperação judicial para possibilitar a suspensão da ordem de retomada do bem.

Em Agravo de Instrumento⁶ julgado recentemente pela 15ª Câmara Cível do TJRS, no qual as partes haviam anteriormente celebrado acordo para a desocupação do imóvel, com posterior descumprimento por parte do locatário, a decisão reconheceu que “o descumprimento do acordo firmado entre as partes reforça a necessidade de desocupação, especialmente diante do legítimo interesse do locador em retomar o imóvel para suas atividades empresariais”⁷, provendo o recurso para restabelecer a decisão que deferiu a liminar de despejo. Ainda, a decisão enfatizou que “a recuperação judicial da locatária não impede o cumprimento da ordem de despejo, pois a ação possessória não se submete à competência do juízo universal da recuperação. (…) Além disso, o fato de a empresa estar instalada no local há 58 anos e requerer prazo adicional para desmobilização não constitui fundamento jurídico suficiente para obstar a medida liminar concedida.”⁸

Em outro caso envolvendo ação de despejo por falta de pagamento com cobrança de aluguéis de empresa em recuperação judicial, também julgado pela 15ª Câmara Cível do TJRS⁹, a decisão do Agravo de Instrumento corroborou expressamente o entendimento do STJ: “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a ação de despejo não configura execução, mas sim direito possessório, que não se submete ao juízo da recuperação judicial. Ademais, a alegação de essencialidade do bem não se sustenta, pois não há comprovação de que a manutenção do imóvel seja indispensável à atividade empresarial”.¹⁰

Como visto, o precedente do STJ, seguido do entendimento externado pelos Tribunais, tem repercussões relevantes para o mercado imobiliário e empresarial. Reafirma a proteção dos direitos dos locadores diante da inadimplência, mesmo em contextos de recuperação judicial, restringindo a interpretação sobre a incidência do Stay Period para fins de ampliação de garantias ao devedor.

Todavia, de acordo com o princípio da preservação da empresa, o afastamento da incidência do Stay Period, poderá deixar totalmente desprotegida a empresa recuperanda que exerce suas atividades econômicas essenciais no imóvel locado e, por consequência disso, perca o local (ponto comercial) para o desenvolvimento da sua atividade, em prejuízo de seu soerguimento – uma vez que sua própria condição financeira abalada dificultará a busca de uma nova locação e a reestruturação do labor em endereço diverso.

Dito isso, questiona-se qual o juízo competente para avaliar a essencialidade do imóvel locado para a recuperanda. Esta decisão deverá ser buscada junto ao juízo da própria recuperação judicial para que seja concedida a suspensão da ordem de despejo.

Nesse sentido, pontua o STJ no julgado: “Na ação de despejo por falta de pagamento, (…), o bem cuja retomada se pretende não pertence ao devedor, de modo que não se insere nas hipóteses de suspensão tratadas no artigo 6º, I, II e III, da Lei nº 11.101/2005. (…) Nesses casos, cabe ao juiz da recuperação judicial definir se o bem é ou não de capital e se é essencial para a continuidade da atividade empresarial, mas a sua competência se restringe ao período de blindagem.”.¹¹

¹²A título de exemplo, mencionamos a decisão proferida pela mesma 15ª Câmara Cível do TJRS, que reconheceu, enquanto juízo da recuperação judicial, a essencialidade de imóvel no qual as recuperandas exerciam atividade laboral, com base no princípio de preservação da empresa, justamente porque o local consistia em um posto de gasolina. De acordo com a decisão: “no lote em questão existe toda estrutura para o funcionamento de um posto de gasolina. (…) Isto é, o imóvel em exame é um dos locais aonde as recuperandas desenvolvem suas atividades empresariais, de sorte que a manutenção da decisão singular pode ocasionar a derrocada financeira do grupo em tela, atentando contra o objetivo e o fim almejado pelo instituto da recuperação judicial”.¹³

Inclusive, é de grande relevância a apuração da real situação financeira do locatário para o adimplemento dos aluguéis vincendos, a fim de sopesar os prejuízos das partes frente à eventual decisão que suspenda a ordem de despejo. Como destaca a decisão do STJ, cabe observar, especialmente, a existência de: (1) prejuízo condominial e fiscal ante o inadimplemento do contrato locatício, especialmente quando há encargos vencidos após o pedido de recuperação judicial, “o que implica não somente prejuízo para o proprietário como para os demais condôminos do complexo lojista”; (2) o locador, na maior parte dos casos, diversamente dos empregados e fornecedores, pode não ter interesse em prosseguir com a relação locatícia.

Ou seja, será primordial a avaliação do caso concreto, com a análise das condições financeiras do locatário, da atividade desempenhada no local e do montante inadimplido de aluguéis para que seja mensurada a possibilidade de suspensão da ordem de despejo, a fim de salvaguardar os interesses do locador, com a contenção de prejuízos.

Por todo o exposto, é possível afirmar que o entendimento do STJ busca equilibrar a proteção ao direito de propriedade do locador com os objetivos da recuperação judicial, evitando que o Stay Period seja utilizado como defesa para o inadimplemento de obrigações correntes essenciais à manutenção dos contratos.

---

A análise da incidência do Stay Period no âmbito das ações de despejo, revela a complexidade das situações em que a empresa locatária entra em recuperação judicial. De um lado, encontra-se o exercício do direito à propriedade do locador; de outro, o princípio da continuidade da empresa, fundamental para que ela tenha uma possibilidade efetiva de reorganização patrimonial e, assim, dê continuidade à sua atividade.

Vimos como o recente julgamento do REsp 2.171.089 pelo Superior Tribunal de Justiça trouxe uma importante baliza hermenêutica para esse tipo de conflito. Como o imóvel locado não é da propriedade da locatária, não incidem os efeitos do Stay Period como forma de suspensão da ação de despejo. Prevalece, portanto, o direito de propriedade do locador.

No entanto, essa prevalência não é absoluta. Em vista do princípio da continuidade da empresa e de acordo com uma análise casuística, é possível que a locatária recuperanda busque junto ao juízo da recuperação judicial o reconhecimento da essencialidade do imóvel para a sua atividade comercial e, assim, obtenha a permanência no ponto comercial por prazo fixado, a fim de se reorganizar financeiramente. Por certo, a possibilidade desse reconhecimento é reforçada caso as condições econômicas concretas revelem a perspectiva de um desfecho positivo para a recuperanda.

Assim, a aplicação do Stay Period às ações de despejo por falta de pagamento deve ser orientada por critérios de razoabilidade, proporcionalidade e proteção à função social do contrato, evitando tanto a inviabilização da atividade empresarial quanto a perpetuação do inadimplemento injustificado.

---