Preferências econômicas em SPEs Imobiliárias: como estruturar a distribuição de resultados para atrair capital e terrenos com mais competitividade

Quem atua no mercado imobiliário sabe que, quando se trata de fechar uma negociação que envolve terrenos muito disputados, ou de atrair investidores com capital para participar de projetos, uma proposta bem estruturada, que esteja alinhada às expectativas das partes e que transmita segurança, pode fazer toda a diferença.

É o momento da escolha. Da tomada de decisão. Projetos imobiliários envolvendo áreas com grande potencial e/ou elevado investimento de capital apresentam perspectivas de resultados muito atraentes, mas também uma boa dose de risco a ser considerado.

Nem sempre a proposta que apresentar o percentual de retorno mais alto será a proposta mais atraente: o número pode estar próximo, o prazo de obra pode estar compatível, a reputação ser equivalente.

Todavia, há um critério muito poderoso que pode definir a escolha entre propostas se- melhantes: a posição na fila que terá o investidor por ocasião da distribuição dos resulta- dos, ou seja, qual a sua preferência econômica.

Em um cenário em que haja um bom alinhamento das preferências econômicas na dis- tribuição dos resultados, uma proposta em condições de igualdade ou até mesmo em percentual menor, pode ser mais atraente que outra na disputa de um terreno ou de aporte de capital.

Essa situação se repete em muitas negociações. Isto porque os investidores se tornaram mais informados, mais seletivos e mais exigentes. Eles não querem apenas saber quanto vão receber. Querem saber quando, em que condição e antes de quem.

Este artigo trata exatamente deste tema: as preferências econômicas na distribuição de resultados nas SPEs¹ imobiliárias.

Apresentamos a matéria em três partes. Em primeiro, como ponto de partida, examina- mos a sociedade limitada e a sociedade anônima como veículos de investimento, sob o viés específico da construção das preferências econômicas, mostrando suas diferenças e como se pode estruturar a distribuição de resultados segundo a lógica jurídica e econô- mica de cada uma destas sociedades, trazendo exemplos de aplicação destes mecanismos no âmbito das operações imobiliárias.

Na segunda parte, tratamos das preferências econômicas estruturadas em camadas, de acordo com a performance do empreendimento, apresentando a lógica da distribuição emprestada do ecossistema de investimentos em Private Equity e Venture Capital², conhecida como waterfall (estruturas em “cascata”)³, que se adaptam com naturalidade às SPEs imobiliárias; será explicada cada uma dessas camadas de distribuição de divi- dendos e como os retornos de investimento podem ser distribuídos entre os diversos envolvidos no empreendimento.⁴

E, por fim, na terceira parte, mostramos, a partir de nossa prática, o quanto é importan- te entender como cada preferência econômica é compreendida e valorizada por cada investidor, pois não existe a melhor estrutura de preferência econômica, e sim a ordem de proteção e preferência que faz sentido para aquele perfil de investidor, diante das características peculiares do pretenso empreendimento.

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No campo das preferências econômicas, uma primeira decisão precisa ser tomada. Qual o veículo societário será eleito pelas partes para o desenvolvimento do negócio: se uma sociedade limitada ou uma sociedade anônima.

Esta decisão não é mera formalidade: cada um destes veículos oferece direitos, lógicas, limites e possibilidades distintas.

Conhecer os limites e as possibilidades de cada uma delas é o ponto de partida indispensável.

Após conhecermos tais limites e possibilidades, adentraremos na construção das preferências econômicas no âmbito das sociedades limitadas e das sociedades anônimas, trazendo exemplos práticos de como estruturar tais preferências no âmbito de cada uma destas sociedades.

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A regra geral para as sociedades limitadas está no art. 1.007 do Código Civil: “Salvo estipulação em contrário, o sócio participa dos lucros e das perdas, na proporção das respectivas quotas no capital social.”

Na ausência de pactuação expressa, prevalece o princípio da proporcionalidade. Porém, a possibilidade de estabelecer preferências econômicas na Sociedade Limitada está exatamente na exceção: “salvo estipulação em contrário”.

O Código Civil confere às partes ampla liberdade para afastar a proporcionalidade e desenhar critérios próprios de distribuição, desde que nenhum sócio seja excluído totalmente dos lucros, nem exonerado de contribuir para as perdas, conforme o art. 1.008 do mesmo diploma.

Em outras palavras, para a Sociedade Limitada, a legislação prevê ampla autonomia privada, permitindo, por exemplo, que o contrato social estabeleça a distribuição de lucros de forma assimétrica em relação à proporção da participação dos sócios no capital.

Essa flexibilidade é a grande vantagem das sociedades limitadas, na medida em que há liberdade quase irrestrita de design, deixando aberta a possibilidade para as partes construírem a lógica de distribuição conforme seu interesse.

Na sociedade limitada, as preferências econômicas podem ser construídas por três caminhos principais, conforme o quadro abaixo:

Distribuição desproporcional de lucros	O acordo de sócios pode estabelecer que determinado sócio, independentemente de sua participação percentual no capital, receba uma fatia maior ou menor dos resultados.
Ordem de recebimento	O acordo de sócios pode estabelecer que um ou mais sócios receberão seus resultados antes dos demais, sem necessidade de criar classes formais de quotas. A prioridade é definida contratualmente e vale entre os sócios independentemente de qualquer classificação do capital.
Critérios de apuração diferenciados	O acordo de sócios pode estabelecer que a participação dos sócios será calculada com base em indicadores distintos entre eles, como por exemplo, percentual do VGV5 (Valor Geral de Vendas) do empreendimento, para um, e participação no resultado operacional, para outro.

Ainda, cada uma dessas preferências econômicas pode ser combinada com gatilhos, prazos e condições específicas.

Um exemplo concreto ajuda a mostrar o que essa liberdade permite construir na prática. Suponhamos o proprietário de um terreno muito disputado, que tem potencial de viabilizar um empreendimento imobiliário com alta expectativa de rentabilidade.

Nesse contexto, pode fazer sentido à incorporadora oferecer a este proprietário de terreno, participar de uma SPE imobiliária, recebendo um percentual do VGV, seja bruto ou líquido, do futuro empreendimento, atribuindo-lhe uma preferência econômica, como, por exemplo, receber sua parte nos dividendos da sociedade antes que qualquer outro sócio e/ou, ainda, receber um valor mínimo garantido do VGV do empreendimento, mesmo que este valor possa vir a superar o percentual do VGV inicialmente pactuado.

E é possível ir além. As partes, no exercício da ampla liberdade permitida no âmbito da sociedade limitada, com previsão de distribuição desproporcional de dividendos, podem prever que, se o preço médio de venda das unidades superar um determinado valor por metro quadrado (preço-alvo), o sócio terrenista passe a participar de uma fatia adicional do VGV em proporção maior do que sua participação inicial indicaria.

A construção dessas preferências (quem recebe, em que proporção e em que ordem) pode (e deve) constar nos documentos preliminares, onde as principais intenções das partes estejam dispostas, como primeira etapa do fechamento da operação.

Mas será no acordo de sócios firmado em conjunto com o contrato social de constituição da sociedade limitada, que tais preferências econômicas precisam estar minuciosamente redigidas. Nele, as partes pactuarão os direitos e deveres não previstos no contrato social, ou previstos de modo incompleto, conforme os seus interesses⁶.

Assim, o contrato social define o arcabouço geral da sociedade, e o acordo de sócios operacionaliza suas cláusulas, dispondo acerca do exercício dos direitos e obrigações dos sócios. Exemplificativamente, é no acordo de sócios que as partes vão dispor sobre a base de cálculo da distribuição preferencial, índice de correção aplicável, prazos e eventos de cada distribuição, procedimentos de auditoria do resultado e, sobretudo, acerca dos remédios contratuais para a hipótese de distribuição realizada em desacordo com a ordem de preferência pactuada.

Não é por acaso que os litígios mais custosos em SPEs imobiliárias surgem da imprecisão do acordo que deveria tê-la detalhado. Um acordo de sócios bem redigido, com densidade técnica e profundo conhecimento do negócio resulta, sem dúvida, em um diferencial competitivo para o fechamento de uma operação imobiliária complexa.

Toda essa arquitetura, por mais sofisticada que seja, opera sobre uma premissa legal que nenhuma cláusula pode afastar: somente o lucro efetivamente apurado é distribuível.

O art. 1.007 do Código Civil pressupõe resultado positivo como condição de possibilidade da partilha entre os sócios; o art. 1.009 vai além e comina responsabilidade solidária aos administradores e sócios que distribuírem lucros ilícitos ou fictícios, conhecendo ou devendo conhecer a sua ilegitimidade.

Então, muita atenção! A cláusula de preferência econômica assegura prioridade na fila da distribuição, mas não garante que a fila exista.

Essa distinção é fundamental para que as partes avaliem criteriosamente o que estão, de fato, contratando.

A sociedade limitada é, portanto, um veículo juridicamente competente para estruturar preferências econômicas sofisticadas, desde que o contrato social e o acordo de sócios sejam redigidos com a precisão técnica que a operação exige.

Sua principal vantagem é a maleabilidade: o design da distribuição é, em larga medida, o que as partes quiserem que seja⁷.

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Se na sociedade limitada a construção das preferências econômicas nasce da autonomia contratual quase irrestrita entre os sócios, na sociedade anônima a liberdade continua existindo, mas se manifesta por meio das classes de ações.

A Lei nº 6.404/1976, conhecida como a Lei das S/A ou Lei das Sociedades por Ações, parte de uma lógica distinta da sociedade limitada. O art. 15 autoriza a companhia a emitir ações ordinárias, preferenciais ou de fruição, e é exatamente na segunda categoria que reside o principal instrumento de construção de preferências econômicas nesse veículo.

Diferentemente da sociedade limitada, em que a desproporcionalidade decorre de cláusula contratual livre, na sociedade anônima a preferência nasce da própria arquitetura legal do capital social, que se organiza em classes de ações.

As ações ordinárias, cuja emissão é obrigatória em todas as companhias, outorgam aos seus titulares todos os direitos comuns de um acionista, isto é, os direitos ordinários de sócio, sem restrições ou privilégios⁸.

As ações preferenciais, por sua vez, são as que conferem aos seus titulares determinadas preferências ou vantagens, em relação às ações ordinárias, como, por exemplo, a prioridade de receber os lucros da sociedade antes de que haja qualquer distribuição de dividendos aos demais acionistas.

A doutrina é uníssona quanto à natureza dessas vantagens. Como explica Gladston Mamede, são “ações que têm acesso preferencial a algumas vantagens, definidas pelo estatuto social conforme a licença constante no artigo 17”⁹. Marlon Tomazette acrescenta que tais privilégios funcionam, normalmente, “como uma compensação pela perda ou limitação do direito de voto”¹⁰.

O art. 17 da Lei nº 6.404/1976 estabelece o rol de vantagens que podem ser atribuídas às ações preferenciais, em contrapartida à eventual restrição do direito de voto.

Especificamente, essas vantagens, no âmbito de um empreendimento imobiliário, podem consistir na estipulação de uma prioridade na distribuição dos dividendos, de modo que os sócios preferencialistas, detentores de ações preferenciais, recebam seus dividendos antes dos detentores das ações ordinárias. Nos termos do art. 17, I, da Lei nº 6.404/1976, pode-se estipular, no estatuto social da sociedade, que os detentores de ações preferenciais recebam seus dividendos como dividendos fixos e dividendos mínimos, sendo que no primeiro (dividendo fixo) o acionista tem direito a receber apenas o valor predeterminado no estatuto da sociedade, como, por exemplo, um valor certo em reais ou um percentual certo do VGV do empreendimento e, uma vez atingido este montante, não participa dos lucros excedentes. Por sua vez, no segundo caso, o acionista detentor de ações preferenciais com dividendos mínimos, terá acumulado a vantagem outorgada aos portadores de dividendos fixos, com a possibilidade de participar dos lucros remanescentes em igualdade de condições com os detentores das ações ordinárias.

Trazendo para a realidade de um exemplo prático, consideremos uma SPE imobiliária constituída para desenvolver um empreendimento imobiliário com VGV projetado de R$ 500.000.000,00, em que as partes pactuaram que ao sócio terrenista caberá receber ações preferenciais consistente em 18% do seu VGV, equivalentes a R$ 90.000.000,00 (noventa milhões de reais).

Se o dividendo for fixo	O terrenista receberá prioritariamente o valor fixo de R$ 90.000.000,00. Todavia, se o empreendimento performar acima do projetado e o VGV superar o valor esperado, o excedente pertencerá integralmente aos detentores das ações ordinárias, de forma que o terrenista não participará da valorização adicional.
Se o dividendo for mínimo	Os mesmos R$ 90.000.000,00 funcionam apenas como piso. Se o VGV superar a projeção inicial, o terrenista receberá os 18% do VGV do empreendimento. Se o empreendimento performar abaixo do esperado, prevalece o piso de R$ 90.000.000,00, tal como no dividendo fixo.

No exemplo trazido, fica claro que o dividendo fixo assegura uma proteção, enquanto o dividendo mínimo traz
uma camada a mais de atratividade, premiando o proprietário do terreno se o empreendimento performar acima da viabilidade. Essa combinação de recebimento de um percentual do VGV com preferência na ordem de pagamento mais a participação ampliada no sucesso, pode tornar uma proposta mais atraente do que outra com percentual nominal mais alto, mas sem qualquer preferência definida.

Por outro lado, para a incorporadora, pode ser bastante mais seguro, na medida em que condiciona pagar um valor mais alto ao terrenista, somente se o empreendimento performar acima da viabilidade, alinhando o interesse das partes ao sucesso do projeto.

Outra hipótese em que a SPE imobiliária constituída na forma de sociedade anônima pode ser a melhor escolha, é quando um mesmo sócio é o proprietário do terreno e, também, quer investir na sociedade aportando capital.

Nesses casos, a sociedade anônima, a qual organiza o capital por classe de ações, possibilita regrar que este sócio receba, em contrapartida ao seu terreno, ações preferenciais, com previsão no estatuto de recebimento de certa vantagem ou preferência (como, por exemplo, um percentual fixo ou mínimo do VGV), e receber ações ordinárias, na proporção do capital social que aporte para a sociedade, na mesma condição que os demais investidores de capital.

E assim ocorre porque, na sociedade anônima, cada classe de ação possui, por definição, um conjunto predeterminado de vantagens, que o estatuto social deve descrever com precisão.

Diferentemente da sociedade limitada, em que a preferência pode nascer do acordo de sócios, na sociedade anônima a vantagem patrimonial da ação preferencial precisa constar necessariamente do estatuto social, no qual deverão constar as classes das ações e suas características (art. 17, §2º, da Lei nº 6.404/1976).

O acordo de acionistas (art. 118 da Lei nº 6.404/1976) continua tendo papel relevante, mas de natureza distinta:
é o instrumento pelo qual os acionistas regulam, entre si, o exercício de seus direitos societários¹¹, a governança, os mecanismos de saída e o exercício do voto, entre outros direitos e deveres que os sócios entendam por bem estipular entre eles.

Assim como ocorre na sociedade limitada, a sociedade anônima só pode pagar dividendos aos seus acionistas à conta de lucro líquido do exercício, de lucros acumulados ou de reserva de lucros.

No entanto, a Lei das S/A prevê uma exceção expressamente voltada às ações preferenciais com prioridade na
distribuição de dividendo cumulativo: o estatuto social pode autorizar o pagamento desse dividendo no exercício em que o lucro for insuficiente, à conta de reserva de capital (arts. 17, § 6º, 182, §§ 1º e 2º e 201 da Lei nº 6.404/1976).

Esse mecanismo pode ser particularmente relevante na estruturação de uma SPE imobiliária em que haja um sócio terrenista cujos dividendos preferenciais correspondam, por exemplo, a um percentual do VGV do empreendimento imobiliário, pagos mensalmente. Isto porque é comum que, na fase inicial de construção, não haja lucro contábil suficiente a distribuir, considerando que as maiores receitas da incorporação costumam ocorrer por ocasião dos repasses de financiamento, quando a obra termina.

Nesse cenário, se o estatuto social da SPE tiver previsto que o terrenista detém ações preferenciais com dividendo cumulativo, é possível honrar a sua preferência, seja um percentual do VGV ou um valor previamente pactuado, à conta da reserva de capital existente, sem aguardar o encerramento do empreendimento e a apuração final do resultado.

Quando se busca oferecer ao terrenista uma preferência econômica com segurança jurídica e capacidade de execução, mesmo em cenários em que o lucro ainda não foi gerado, a sociedade anônima pode ser a melhor escolha como veículo de investimento.

A sociedade anônima é, portanto, um veículo muito eficiente para estruturar preferências econômicas sofisticadas. Sua principal vantagem é a formalização de classes de ações previstas em lei, as quais conferem previsibilidade, segurança jurídica e atratividade, sobretudo em operações que envolvam múltiplos aportes, captação relevante de capital ou governança mais complexa.

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As preferências econômicas no âmbito das SPEs imobiliárias também podem ser organizadas em camadas, conforme a performance do empreendimento, alcançando uma maior proteção ao investidor, seja ele investidor de capital ou proprietário do terreno.

A lógica da distribuição em camadas é emprestada do mercado de Private Equity e Venture Capital, que há décadas estrutura fundos de investimento por meio de um sequenciamento de prioridades, conhecida como waterfall (estruturas em “cascata”)¹², estruturas que determinam como os retornos de investimento são distribuídos entre os diversos stakeholders.¹³

Essas estruturas se adaptam com naturalidade às SPEs imobiliárias, definindo em que ordem de prioridades serão distribuídos os dividendos entre os envolvidos no empreendimento.

Exemplificando, pode-se pactuar que, na primeira camada de distribuição de dividendos, o investidor financeiro e/ou terrenista, na condição de acionista detentor de ações preferenciais, com prioridade absoluta, receba o montante equivalente ao capital investido.¹⁴ Esta prioridade, no direito societário brasileiro, encontra previsão no art. 17, II, da Lei nº 6.404/1976, que trata do reembolso do capital das ações preferenciais.

Segundo Sérgio Campinho “a prioridade no reembolso do capital, com prêmio ou sem ele, prevista no inciso II do art. 17, refere-se à devolução ao acionista, no momento da liquidação da sociedade, do capital correspondente às suas ações. Pago o passivo social, o ativo remanescente será prioritariamente distribuído ao acionista preferencial, recebendo, destarte, o capital relativo a suas ações, preliminarmente aos demais acionistas. (…) Sendo a importância a distribuir inferior ao capital social, enquanto não forem reembolsadas as ações que gozem desse privilégio, nada poderão receber os demais acionistas”.¹⁵

Ainda, em uma segunda camada, fica assegurado ao investidor receber, antes de qualquer divisão de lucro, uma taxa de retorno mínimo sobre o capital investido, atingindo o “piso”. Esta camada corresponde ao que o mercado financeiro chama de retorno preferencial (preferred return) ou hurdle rate que é o patamar mínimo de retorno que o parceiro financeiro precisa receber antes que a incorporadora participe de qualquer resultado.¹⁶

Em uma terceira camada de distribuição de dividendos, estaria a recomposição da incorporadora. Assim, pode-se estabelecer que uma vez satisfeito o preferred return ou hurdle rate, os lucros passam a fluir majoritariamente para a incorporadora, de forma que esta receba, na sequência, um valor que recomponha sua participação projetada sobre o que já foi distribuído (catch-up). Sem esse mecanismo, ela permaneceria a zero até muito tarde no ciclo do empreendimento. O catch-up devolve à incorporadora, prioritariamente, a fatia que já lhe cabia desde o início sobre o que foi distribuído, até que a proporção pactuada entre as partes esteja restabelecida.¹⁷

Nesse cenário, o investidor sai na frente, até atingir o valor investido mais uma taxa mínima de retorno, e a incorporadora só recompõe a sua participação depois que o piso do parceiro estiver garantido.

Superadas estas três camadas, a quarta camada estabelece a participação no resultado, ou seja, como o saldo remanescente do lucro apurado é dividido entre as partes, obedecido a proporção pactuada, até a integral distribuição do resultado.

Esta camada é a que o mercado batiza de carried interest, que representa a parcela do lucro que remunera o gestor pela performance do empreendimento, geralmente fixada como percentual do lucro após a devolução do capital e do hurdle rate aos investidores. É o mecanismo que, transposto para a SPE imobiliária, poderia justificar uma participação diferenciada do incorporador/gestor sobre o resultado, em contrapartida à sua atuação na condução do empreendimento.¹⁸

Ainda, neste tipo de estrutura, a incorporadora pode pactuar com os investidores um percentual de êxito ou prêmio pela performance do empreendimento. Ou seja, se o retorno do valor investido superar determinado parâmetro, caberá à incorporadora receber um valor “prêmio” ou um percentual do sucesso pela performance do empreendimento.

Na prática, esse prêmio é mais uma camada adicional no desenho, que autoriza a incorporadora, uma vez asseguradas a prioridade e a remuneração mínima do parceiro, financeiro ou terrenista, receba um percentual adicional sobre o resultado que superar essa marca, representando um verdadeiro prêmio de performance, para além da sua participação ordinária nos lucros. Assim, quanto melhor for a performance na distribuição de resultados entregues aos investidores, maior será a fatia da incorporadora sobre o resultado excedente.

Nessa estrutura, a incorporadora assume, em essência, seu papel de expert e gestora do empreendimento imobiliário, na medida em que cria e desenvolve o negócio, atrai terreno e capital, conduz a operação, e, em contrapartida, recebe uma remuneração adicional caso o negócio atinja um patamar superior de lucratividade em relação ao previsto.

Essas camadas dialogam diretamente com os conceitos que o mercado de private equity e venture capital já consolidou, ao longo de décadas, para descrever o mesmo tipo de arquitetura.

Aproximar essa linguagem financeira do mercado imobiliário ajuda a precisar os conceitos e pode se traduzir em um diferencial competitivo, especialmente frente a investidores mais sofisticados.

Exemplo de Estrutura de Distribuições em Cascata (“Waterfall”)
1ª camada	Prioridade do investidor financeiro e/ou terrenista	Previsão no art. 17, II, da Lei nº 6.404/1976, que trata do reembolso do capital das ações preferenciais.
2ª camada	Investidor financeiro	Retorno preferencial (preferred return) ou hurdle rate (patamar mínimo de retorno). Trata-se uma taxa de retorno mínimo sobre o capital investido, atingindo o “piso”, recebido antes de qualquer divisão de lucro.
3ª camada	Incorporadora	Recomposição da participação projetada sobre o que já foi distribuído (catch-up).
4ª camada	Incorporadora/Gestora e demais partes	Saldo remanescente do lucro apurado é dividido, obedecendo a proporção pactuada, inclusive do carried interest, a parcela que remunera a incorporadora/Gestora pela performance do empreendimento, inclusive com a possibilidade de previsão de prêmio.Exemplo de Estrutura de Distribuições em Cascata (“Waterfall”) 1ª camada Prioridade do investidor financeiro e/ou terrenista Previsão no art. 17, II, da Lei nº 6.404/1976, que trata do reembolso do capital das ações preferenciais. 2ª camada Investidor financeiro Retorno preferencial (preferred return) ou hurdle rate (patamar mínimo de retorno). Trata-se uma taxa de retorno mínimo sobre o capital investido, atingindo o “piso”, recebido antes de qualquer divisão de lucro. 3ª camada Incorporadora Recomposição da participação projetada sobre o que já foi distribuído (catch-up). 4ª camada Incorporadora/Gestora e demais partes Saldo remanescente do lucro apurado é dividido, obedecendo a proporção pactuada, inclusive do carried interest, a parcela que remunera a incorporadora/Gestora pela performance do empreendimento, inclusive com a possibilidade de previsão de prêmio.

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Nossa prática mostra, entretanto, que nada do que foi construído neste artigo serve a todos os investidores da mesma forma.

E é nesta percepção, muitas vezes sutil, que mora boa parte do diferencial competitivo. Preferência econômica não é uma fórmula única a ser aplicada indistintamente, tampouco é valorizada da mesma forma entre investidores.

Nesse sentido, faz-se necessário perceber, de antemão, o quanto os investidores estão familiarizados com certos mecanismos societários.

Exemplificando, para um terrenista avesso a risco e pouco familiarizado com questões societárias mais sofisticadas, um dividendo fixo ou mínimo, redigido em linguagem direta em um acordo de sócios de uma sociedade limitada, pode funcionar perfeitamente.

Já para um investidor acostumado com o vocabulário societário, como um family office estruturado, que valoriza um alto grau de formalização, com governança documentada, a estruturação do investimento a partir de classes de ações previstas no estatuto social pode fazer todo o sentido.

Ainda, ao investidor acostumado com estruturas de private equity assim como fundos de investimento, preferências econômicas com previsão de participação em camadas, retorno preferencial, prêmio de performance à incorporadora, pode ser extremamente atrativo, pois compreende a lógica de que, quem conduz o negócio só ganha mais se ele também estiver ganhando mais.

Propor preferências econômicas requer, portanto, considerar o perfil do investidor, fazer uma leitura clara e um diagnóstico preciso sobre qual mecanismo faz sentido e representa um diferencial para aquele negócio específico e entre aquelas partes.

O diferencial competitivo, portanto, é dominar as diversas preferências econômicas, para utilizar o mecanismo certo, caso a caso, elegendo a que faz sentido para o papel que exerce no negócio que o empreendedor pretende realizar.

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A intenção desse artigo foi trazer, tanto a empreendedores como a investidores, uma visão ampliada das preferências econômicas que podem ser estruturadas nas SPEs imobiliárias e como estas podem representar um diferencial competitivo para celebrar um negócio.

Bons terrenos em grandes centros urbanos estão cada vez mais disputados; por outro lado, os custos da obra e do fornecimento de serviços, mais impostos, pressionam a viabilidade, na medida em que o mercado impõe seus limites.

Preferências econômicas bem estruturadas podem representar a diferença entre fechar ou perder a disputa por um bom terreno, entre atrair ou afastar o investidor certo, tudo isso sem comprometer a viabilidade do empreendimento.

Dominar esse repertório e saber estruturar preferências econômicas com precisão técnica e sensibilidade ao perfil de cada parceiro é, sem dúvida, uma vantagem competitiva real, para obter os melhores terrenos e atrair investidores e capital para projetos imobiliários de alto impacto.

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