O estudo de viabilidade é o principal instrumento de decisão na incorporação imobiliária. No regime atual do RET, o componente tributário é relativamente simples: alíquota fixa sobre a receita, previsível e com poucas variáveis relevantes
A primeira decisão que a viabilidade precisa incorporar é a escolha de regime. O RET de transição preserva os 4% mas o regime regular de IBS/CBS permite a tomada de créditos. A opção entre um e outro exige simulações detalhadas para cada empreendimento, considerando a proporção entre custos tributáveis e VGV.
Independentemente do regime escolhido, o custo da obra será afetado. Entre 2026 e 2033, a estrutura tributária dos fornecedores será modificada ano a ano, com a introdução progressiva de IBS e CBS e a redução simultânea dos tributos atuais. A planilha que trabalha com premissa de custo tributário fixa para todo o ciclo do empreendimento vai projetar margens que não se confirmam.
O impacto no preço final ao consumidor passa a ser uma variável crítica. Se a carga tributária efetiva aumentar, a incorporadora terá que decidir entre absorver o custo, reduzindo margem, ou repassá-lo ao preço de venda, arriscando competitividade.
