A regularização do imóvel rural como vetor de estruturação patrimonial e acesso ao crédito no agronegócio

A propriedade rural sempre ocupou posição central no agronegócio brasileiro, constituindo seu principal ativo. Sem a terra, não há produção e, consequentemente, não há atividade econômica no setor.

Ainda assim, por décadas, a mera posse produtiva foi tratada como suficiente para viabilizar o acesso ao crédito, sustentar a sucessão patrimonial e permitir a expansão das atividades rurais. De acordo com um levantamento realizado pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário em 2004, o País já indicava cerca de 30% das terras rurais brasileiras operando na informalidade, sem sequer um registro de matrícula em cartório¹.

No entanto, o agronegócio brasileiro atravessa um momento de profunda transformação estrutural, especialmente no que se refere à regularização fundiária e às fontes de financiamento no setor². Historicamente dependente do crédito rural subsidiado, organizado por meio do Plano Safra, o setor passa a conviver com restrições orçamentárias, aumento das taxas de juros e crescente seletividade na concessão de crédito.

Apesar de o fomento à produção agropecuária representar competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, nos termos do art. 23 da Constituição Federal, os subsídios governamentais disponibilizados por meio do Plano Safra não se têm mostrado suficientes para financiar a crescente demanda do setor agropecuário brasileiro³.

Soma-se a isso o aumento expressivo de pedidos de recuperação judicial, inclusive por relevantes agentes do agronegócio, fator que intensifica a percepção de risco, encarece o crédito e reforça a necessidade de maior rigor na análise de garantias e na estruturação das operações financeiras⁴.

Desse modo, a elevação das taxas de juros no crédito rural tradicional tem contribuído para que o financiamento privado assuma papel cada vez mais relevante no agronegócio, consolidando-se como alternativa estratégica e necessária para a viabilização da atividade produtiva.

Instrumentos como a Cédula de Produto Rural (CPR), os Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) e, mais recentemente, os Fundos de Investimento nas Cadeias Agroindustriais (FIAGRO) consolidam uma nova lógica de captação de recursos, baseada na aproximação entre o produtor rural e o mercado de capitais. Contudo, o acesso a estas estruturas financeiras exige imóveis rurais juridicamente regularizados e elevados padrões de segurança jurídica, de modo a garantir previsibilidade, confiabilidade e efetiva proteção aos investidores e credores envolvidos nas operações⁵.

O proprietário rural que ainda opera sob o modelo tradicional tende a enfrentar, de forma crescente, dificuldades na obtenção de crédito, especialmente diante das novas exigências de segurança jurídica e qualidade dos ativos. Na prática, a ausência de regularização pode inviabilizar até mesmo a comercialização da produção junto às tradings, frigoríficos e demais agentes da cadeia, diante do crescente rigor nas exigências documentais e socioambientais internacionais.

Nesse diapasão, a regularização do imóvel rural deixa de ser uma medida meramente burocrática e passa a assumir papel central na estruturação financeira, patrimonial e sucessória do produtor rural, tornando-se elemento essencial para viabilizar operações de crédito, atrair investidores e garantir a perpetuidade da atividade ao longo das gerações.

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A regularização fundiária no Brasil, regulamentada pela Lei nº 13.465/2017, embora amplamente associada à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), também contempla disposições relacionadas à regularização fundiária de imóveis rurais, promovendo alterações relevantes em diversos diplomas normativos ligados à organização territorial, registral e agrária no País.

Nesta senda, a regularização fundiária de áreas de posse, ocupações consolidadas e assentamentos irregulares envolve uma série de procedimentos administrativos, registrais e técnicos próprios, muitas vezes relacionados à titulação originária da terra, georreferenciamento, certificações perante o INCRA, programas de regularização e demais etapas previstas na legislação agrária brasileira. Portanto, a regularização fundiária trata de um conjunto de medidas que visa regularizar assentamentos irregulares e conceder título de propriedade aos ocupantes de uma área⁶.

No presente artigo, são examinados os principais requisitos relacionados à regularidade jurídica do imóvel rural, ainda que este já possua título de propriedade e matrícula individualizada. A análise proposta baseia-se nas perspectivas documental, registral, dominial, cadastral e ambiental, bem como na ótica de sua relevância para a exploração da atividade agropecuária, comercialização da produção, obtenção de financiamentos e acesso ao crédito no atual cenário do agronegócio brasileiro.

A regularização do imóvel rural particular vai muito além da simples existência de um documento de propriedade ou da ocupação produtiva da terra. Regularizar uma propriedade rural significa assegurar que a área efetivamente ocupada corresponda à matrícula registrada e que a cadeia dominial do imóvel esteja regular desde sua origem. Além disso, a regularidade do imóvel envolve a inexistência de sobreposições territoriais, conflitos possessórios ou inconsistências cadastrais, além da conformidade da propriedade com as exigências ambientais impostas pelos órgãos públicos e pelo próprio mercado.

A adequação da propriedade rural a essas exigências implica, portanto, uma série de providências técnicas e jurídicas interligadas, dentre as quais se destacam: (i) a regularidade registral e dominial do imóvel; (ii) a conformidade cadastral da propriedade rural (CAR, CCIR e ITR); (iii) o georreferenciamento do imóvel; (iv) a regularidade ambiental da propriedade; (v) a ausência de conflitos possessórios e sobreposições territoriais sobre o imóvel, e, por fim, (vi) a organização patrimonial e sucessória da atividade rural. Todos os referidos aspectos serão analisados mais profundamente a seguir.

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A regularidade registral refere-se à adequada situação do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, abrangendo a existência de matrícula individualizada e atualizada, a correta descrição da área, a averbação dos atos registrais necessários, a inexistência de inconsistências registrais e a compatibilidade entre a realidade física do imóvel e as informações constantes na matrícula.

Já a regularidade dominial está relacionada à legitimidade da titularidade da propriedade rural, mediante a verificação da cadeia dominial do imóvel desde sua origem. A análise dominial busca identificar eventuais vícios de titulação, sobreposições territoriais, duplicidade de matrículas (grilagem), fragilidades documentais ou indícios de irregularidades capazes de comprometer a segurança jurídica da propriedade e a validade das transmissões imobiliárias realizadas ao longo do tempo.

O principal documento do imóvel rural é a matrícula imobiliária atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, na qual constam a descrição da área, os proprietários, eventuais ônus, gravames, averbações e demais atos registrais relacionados ao imóvel. A matrícula regularizada e individualizada é essencial para conferir publicidade, autenticidade e segurança às relações jurídicas envolvendo a propriedade rural.

Ademais, o georreferenciamento do imóvel rural exerce papel central na segurança jurídica da propriedade, na medida em que permite a precisa delimitação territorial da área por meio de coordenadas geodésicas e pontos técnicos de referência da área delimitada. Nesse contexto, o georreferenciamento certificado perante o INCRA e devidamente averbado na matrícula do imóvel consolidou-se como importante instrumento de controle territorial e de prevenção de sobreposições de áreas, rastreabilidade e segurança jurídica da titularidade da propriedade rural.

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Paralelamente à regularidade registral e dominial, a regularização da propriedade rural também depende da conformidade cadastral perante os órgãos competentes.

Nesse contexto, destacam-se o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) e o Cadastro Ambiental Rural (CAR), instrumentos que, embora possuam naturezas jurídicas distintas, atuam de forma complementar na organização e conformidade do imóvel rural.

O CCIR, emitido pelo INCRA, constitui documento indispensável para a prática de diversos atos envolvendo imóveis rurais, como compra e venda, desmembramento, arrendamento, hipoteca, alienação fiduciária e constituição de garantias reais. O CCIR comprova a regularidade cadastral do imóvel perante o INCRA e contém informações relacionadas à área, titularidade, exploração e classificação fundiária da propriedade. Sua ausência ou irregularidade impede, inclusive, a lavratura de escrituras públicas e o registro de atos perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Já o ITR, de competência da União, fiscalizado pela Receita Federal, possui natureza tributária e está diretamente relacionado à regularidade fiscal do imóvel rural. O recolhimento regular do ITR e a entrega anual da respectiva declaração demonstram a conformidade fiscal da propriedade e do contribuinte perante a Receita Federal, sendo frequentemente exigidos em operações financeiras, auditorias jurídicas e procedimentos de due diligence. Além disso, as informações declaradas no ITR possuem relevante impacto na fiscalização fundiária e ambiental, especialmente diante do cruzamento de dados promovido pelos órgãos públicos. O ITR também possui relevância nas operações de compra e venda de imóveis, tendo em vista que é utilizado como parâmetro para a declaração do valor da terra nua (VTN) do imóvel rural.

Por sua vez, o CAR, instituído pelo Código Florestal (Lei nº 12.651/2012), consiste em registro público eletrônico obrigatório para todos os imóveis rurais do País, com a finalidade de integrar informações ambientais das propriedades e posses rurais. O CAR reúne dados relacionados às Áreas de Preservação Permanente (APP), Reserva Legal, remanescentes de vegetação nativa, áreas consolidadas e áreas de uso restrito, funcionando como importante instrumento de monitoramento, controle ambiental e planejamento territorial.

Apesar de, inicialmente, ser um documento autodeclaratório, todas as informações inseridas no CAR serão posteriormente analisadas pelo órgão ambiental competente, podendo ser aprovadas ou não, identificando, ainda, eventual passivo ambiental que poderá ser regularizado na fase subsequente ao cadastro, por meio do Programa de Regularização Ambiental (PRA)⁷.

Na prática, o CAR passou a exercer papel central na análise de conformidade ambiental do imóvel rural, sendo amplamente utilizado por instituições financeiras, tradings, seguradoras e investidores na verificação de passivos ambientais, embargos e inconsistências territoriais. A ausência de inscrição regular no CAR ou a existência de inconsistências ambientais relevantes podem gerar restrições ao acesso ao crédito rural, limitações negociais e dificuldades na comercialização da produção agrícola, especialmente em cadeias produtivas sujeitas a rígidos critérios de rastreabilidade socioambiental.

Em suma, todos os cadastros supramencionados, como CAR, CCIR e ITR, constituem documentos complementares indispensáveis à efetiva regularidade do imóvel rural, o que evidencia a maior complexidade de sua estruturação jurídica quando comparada ao imóvel urbano.

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O georreferenciamento foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro pela Lei nº 10.267/2001, a qual promoveu alterações na Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e na Lei nº 4.947/1966, além de instituir o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR). Posteriormente, em 2013, foi criado o Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF), plataforma que passou a permitir a submissão digital, por profissionais técnicos credenciados, de plantas e memoriais descritivos georreferenciados, possibilitando seu cruzamento automático com a base nacional de dados fundiários.

O georreferenciamento se destaca como requisito fundamental à regularidade do imóvel rural, na medida em que possibilita a correta delimitação territorial da área a ser regularizada. Segundo Ari Álvares Pires Neto, “georreferenciar significa descrever um imóvel segundo informações geodésicas de seus vértices, ou seja, criou-se uma nova maneira de descrever os imóveis rurais a partir de pontos geodésicos obtidos por satélite”⁸.

Desta forma, o georreferenciamento e a criação do SIGEF representam um divisor de águas no que tange à modernização e à integração das bases cadastrais, ambientais e registrais das propriedades rurais no nosso País. Além de assegurar maior precisão territorial, o georreferenciamento também passou a exercer papel relevante na validação jurídica do imóvel rural. Isso se deve ao fato de que essa tecnologia trouxe maior transparência e facilidade na conferência geográfica dos imóveis rurais, evitando sobreposições de matrículas sob uma mesma área.

Sob o aspecto econômico, o georreferenciamento melhora as margens de produção agrícola, reduzindo custos e aumentando a produtividade do imóvel rural, tendo em vista que, por meio dessa ferramenta, é possível indicar o relevo do terreno, realizar levantamentos topográficos e verificar coordenadas bidimensionais.

Ainda que os prazos obrigatórios de georreferenciamento de imóveis rurais venham sendo constantemente prorrogados (mais recentemente por meio do Decreto nº 12.689/2025) – sob o argumento de que os pequenos produtores rurais enfrentam dificuldades financeiras e técnicas para se adequarem a essa exigência –, instituições financeiras, tradings e fundos de investimento vêm exigindo cada vez mais o registro do georreferenciamento certificado pelo INCRA na matrícula do imóvel como condição para concessão de crédito e a realização de financiamento privado do agronegócio.

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A regularização ambiental do imóvel rural é imposta na Constituição Federal em seu art. 225, no qual fica estabelecido o direito coletivo ao meio ambiente equilibrado, bem como, em seu art. 186, a afirmação da função social da propriedade. Com a entrada em vigor do Código Florestal (Lei nº 12.651/2012), foram criadas limitações administrativas ambientais como a Área de Preservação Permanente (APP) e a área de Reserva Legal do imóvel rural, as quais estão definidas nos art. 3º e art. 4º da referida Lei.

Em síntese, a APP corresponde às áreas protegidas, cobertas ou não por vegetação nativa, destinadas à preservação de recursos hídricos, estabilidade geológica, biodiversidade e proteção do solo, como margens de rios, nascentes, encostas e topos de morro. Já a Reserva Legal consiste na área localizada no interior do imóvel rural destinada ao uso sustentável dos recursos naturais, conservação e recuperação dos processos ecológicos e preservação da biodiversidade, devendo observar os percentuais mínimos previstos em lei conforme o bioma da propriedade.

Essa obrigação de manutenção de percentual mínimo de cobertura com vegetação nativa no imóvel rural varia conforme o bioma e a localização da propriedade. O Código Florestal, em seu art. 12, incisos I e II, estabelece os percentuais mínimos de Reserva Legal para cada bioma e região do País:

Art. 12. Todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados os seguintes percentuais mínimos em relação à área do imóvel, excetuados os casos previstos no art. 68 desta Lei:

I – localizado na Amazônia Legal:
a) 80% (oitenta por cento), no imóvel situado em área de florestas;
b) 35% (trinta e cinco por cento), no imóvel situado em área de cerrado;
c) 20% (vinte por cento), no imóvel situado em área de campos gerais;
II – localizado nas demais regiões do País: 20% (vinte por cento).

Nesta senda, a compatibilidade entre área produtiva e as áreas declaradas de Reserva Legal e de APP, bem como a inexistência de embargos e passivos ambientais relevantes, passaram a representar fatores essenciais para a regularidade do imóvel rural e para o próprio cumprimento da função social da propriedade, prevista no art. 186 da Constituição Federal. É imperioso destacar que o descumprimento da função social da propriedade pode sujeitar o imóvel rural à desapropriação pela União. Por isso, torna-se imprescindível a observância de seus requisitos constitucionais, dentre eles a exploração produtiva e sustentável da propriedade rural⁹.

Além disso, as instituições financeiras vêm intensificando mecanismos de due diligence ambiental, exigindo conformidade cadastral e verificação de apontamentos em sistemas de monitoramento por satélite, especialmente via PRODES (Programa de Monitoramento da Floresta Amazônica Brasileira por Satélite), desenvolvido pelo INPE para identificar e acompanhar áreas de desmatamento, e em demais plataformas de controle ambiental.

Com isso, propriedades rurais vinculadas a desmatamento irregular ou embargos ambientais relevantes passaram a enfrentar maiores dificuldades de acesso ao crédito bancário tradicional, inclusive em operações de custeio e financiamento agrícola. Ademais, produtores rurais também podem encontrar obstáculos relevantes na comercialização da produção, diante da imposição de restrições contratuais por tradings, instituições financeiras e compradores, ou, até mesmo, da recusa na aquisição dos produtos agrícolas oriundos de sua propriedade rural.

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Os aspectos possessórios exercem influência direta sobre a segurança jurídica e a viabilidade econômica do imóvel rural. A estabilidade da posse, a inexistência de disputas agrárias e a adequada individualização territorial da propriedade constituem elementos fundamentais para a circulação do imóvel no mercado, constituição de garantias reais e realização de operações financeiras de médio e longo prazo.

Ademais, litígios possessórios frequentemente decorrem de fragilidades relacionadas à própria regularidade documental e territorial do imóvel rural. A inexistência de matrícula individualizada com georreferenciamento certificado e averbado, inconsistências registrais, cadeias dominiais incompletas ou sobreposição de áreas contribuem para o aumento da insegurança jurídica e da vulnerabilidade da propriedade a disputas possessórias e conflitos agrários.

Nesse contexto, a adequada delimitação territorial do imóvel rural, aliada à sua regularidade registral e dominial, mostra-se essencial para a segurança jurídica da propriedade rural, mitigando, inclusive, conflitos possessórios.

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A organização sucessória da propriedade rural também representa fator relevante para a estabilidade patrimonial do imóvel e da atividade rural. A ausência de planejamento sucessório adequado frequentemente resulta em fragmentação da propriedade, litígios familiares, bloqueios judiciais e dificuldades relacionadas à administração e continuidade da atividade rural.

Isto decorre do fato de que inventários prolongados devido às disputas entre herdeiros acabam comprometendo a liquidez do ativo e gerando insegurança para instituições financeiras, investidores e demais agentes envolvidos em operações estruturadas do agronegócio. Além disso, situações de irregularidade sucessória podem dificultar registros imobiliários, impedir a constituição de garantias reais e comprometer negociações envolvendo o imóvel rural.

No atual cenário do agronegócio, estruturas de financiamento privado, operações envolvendo FIAGRO e demais mecanismos de acesso ao crédito vêm exigindo crescente nível de governança patrimonial e societária por parte dos produtores rurais, especialmente como forma de mitigação de riscos jurídicos e patrimoniais. Sob essa ótica, a regularização do imóvel rural não se limita ao aspecto meramente formal ou registral, mas envolve verdadeira reorganização jurídica, patrimonial, societária e sucessória da propriedade e da atividade rural.

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Criados pela Lei nº 14.130/2021, com algumas alterações pontuais trazidas pela Lei nº 14.421/2022, os Fundos de Investimento nas Cadeias Agroindustriais (FIAGRO) representam um marco na evolução do financiamento do agronegócio brasileiro. Inspirado em estruturas consolidadas como os fundos imobiliários, mas com expansão de escopo de investimentos e aprimoramentos para torná-lo flexível e atrativo, o FIAGRO foi concebido com a finalidade de canalizar recursos do mercado de capitais para o setor agropecuário.

É, assim, mecanismo de democratização do investimento financeiro no campo. Para o investidor, democratiza o acesso ao investimento em fazendas, dívidas de produtores, títulos de securitização e participação societária no capital de negócios em crescimento e eleva a governança e a segurança jurídica. Para o produtor rural, diversifica as fontes de obtenção de recursos para investimento na propriedade agropecuária, democratizando o acesso ao dinheiro do mercado de capitais sem necessidade da intermediação de bancos tradicionais¹⁰.

A estrutura do FIAGRO permite investimentos em uma ampla gama de ativos vinculados ao agronegócio, incluindo imóveis rurais, participações societárias em empresas da cadeia agroindustrial, ativos financeiros e títulos de crédito emitidos por agentes do setor, direitos creditórios do agronegócio e seus respectivos instrumentos de securitização, direitos creditórios imobiliários relacionados a imóveis rurais, bem como cotas de fundos de investimento (como FIDC e FIDC-NP) que concentrem parcela relevante de seus recursos nesses ativos, ampliando significativamente as possibilidades de alocação e financiamento dentro do setor¹¹.

Essa versatilidade transforma o FIAGRO em um instrumento de grande relevância econômica, ampliando a liquidez do setor e permitindo novas formas de financiamento, inclusive com custos potencialmente mais competitivos. Mais especificamente com relação aos imóveis rurais, o FIAGRO pode arrendar ou alienar os imóveis que venha a adquirir. Neste sentido, existe uma interlocução entre o FIAGRO, a Cédula Imobiliária Rural (CIR) e o Patrimônio Rural de Afetação, qual seja, a mobilização do crédito para o setor agropecuário com garantias reais robustas por meio de veículo apto a exercer a propriedade imobiliária.

Todavia, diferentemente do crédito tradicional, o FIAGRO exige um elevado grau de segurança jurídica. Investidores institucionais demandam previsibilidade, transparência e capacidade efetiva de execução das garantias – o que desloca o foco da análise do produtor para a análise da qualidade do ativo subjacente. Assim, o imóvel rural passa a ser visto não apenas como meio de produção, mas como ativo financeiro estruturante.

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Outro aspecto que evidencia a importância do imóvel rural para a obtenção de crédito e financiamento reside nas garantias normalmente utilizadas nas operações do agronegócio, dentre as quais se destacam a hipoteca e a alienação fiduciária do imóvel rural. Nessa esteira, Marcus Reis atesta que “dentre as garantias reais que advêm da relação entre pessoas, e um ou vários bens tangíveis concretos, seja do devedor ou de terceiro, a hipoteca está entre as garantias que mais oferecem segurança aos credores, ante sua natureza e aspectos”¹².

Assim, a crescente utilização de instrumentos como o FIAGRO evidencia a necessidade de imóveis rurais devidamente regularizados, aptos à constituição de garantias reais eficazes e capazes de conferir maior previsibilidade, estabilidade e segurança jurídica aos credores e investidores.

Além da regularidade do imóvel rural em si, o atual cenário do agronegócio também exige a implementação de estruturas societárias e mecanismos de governança capazes de transmitir segurança jurídica aos investidores e agentes financeiros, demonstrando profissionalização da atividade rural, organização patrimonial e continuidade operacional do negócio.

Em um setor historicamente marcado pela predominância de empresas familiares e pela concentração patrimonial vinculada à figura dos próprios produtores rurais, a adoção de práticas de governança, planejamento sucessório e segregação adequada dos ativos passou a representar elemento essencial para mitigação de riscos, preservação da atividade econômica e atração de investimentos privados.

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O agronegócio brasileiro vem passando por importantes transformações na forma de financiamento da atividade rural, especialmente porque o crescimento exponencial do setor não vem sendo acompanhado, na mesma proporção, pela expansão do crédito rural subsidiado tradicional. Nesse contexto, ganham cada vez mais espaço as estruturas privadas de financiamento, construídas de forma mais flexível e adaptadas às particularidades de cada operação e perfil de produtor rural.

Diante dessa realidade, a regularidade do imóvel rural passou a ocupar posição central na análise de risco realizada por instituições financeiras, investidores, tradings e demais agentes do setor, pois propriedades rurais juridicamente estruturadas oferecem maior segurança às operações e naturalmente apresentam maior liquidez e valorização patrimonial.

A matrícula regularizada, a compatibilidade entre os cadastros rurais (CAR, ITR e CCIR), o georreferenciamento certificado, a conformidade do imóvel perante as leis ambientais e a ausência de conflitos possessórios deixaram de representar apenas exigências formais ou burocráticas. Atualmente, estes elementos impactam diretamente a possibilidade de acesso ao crédito, investimentos privados e, em muitos casos, a própria comercialização da produção agrícola.

Além disso, a realidade atual do agronegócio exige que a regularização da propriedade rural venha acompanhada de uma estrutura societária e patrimonial minimamente organizada. Em um setor predominantemente familiar, a ausência de governança e planejamento sucessório frequentemente gera conflitos, fragmentação patrimonial e insegurança jurídica capazes de comprometer a continuidade da atividade rural.

A profissionalização da estrutura da atividade agropecuária – com organização societária adequada, segregação patrimonial e mecanismos de sucessão – não interessa apenas ao mercado financeiro ou aos investidores. Trata-se de medida importante para os próprios proprietários rurais e suas famílias, na medida em que contribui para a preservação do patrimônio, valorização da terra, redução de riscos jurídicos e a garantia de continuidade do negócio ao longo das gerações.

Em última análise, todos esses aspectos encontram-se diretamente interligados. Uma operação rural juridicamente organizada tende a gerar maior confiança ao mercado e a ampliar oportunidades negociais do produtor rural.

Portanto, os reflexos dessa estrutura retornam diretamente ao próprio proprietário do imóvel, por meio da valorização patrimonial da terra e da preservação do patrimônio familiar no longo prazo.

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